物业公司精细化管理大全

物业精细化管理大全费俊龙等编著目录1.工程资料交接登记表2.工程欠缺资料登记表3.土建工程室内、外观感质量验收表4.屋面工程细部构造观感质量验收表5.变压器、箱式变电所验收表6.配电柜、控制柜和动力、照明配电箱验收表7.低压电动机、电加热器及电动执行机构验收表8.不间断电源质量验收表9.裸母线、封闭母线、插接式母线验收表10.电线、电缆穿管和线槽敷线验收表11.开关、插座、风扇验收表12.建筑物照明通电试运行验收表13.接闪器验收表14.室内消火栓系统验收表15.给水设备验收表16.室内热水管道及配件验收表17.卫生器具及给水配件验收表18.卫生器具及排水管道验收表19.消防水泵接合器及消火栓验收表20.管沟及管井验收表21.室外排水管道验收表22.排水管沟及井池验收表23.锅炉辅助设备验收表24.管道验收表25.换热器验收表26.室内采暖管道系统验收表27.散热器和金属辐射板验收表28.低温热水地板辐射采暖系统验收表29.室外供热管网验收表30.通风机验收表31.通风系统设备验收表32.空调系统设备验收表33.空调制冷系统验收表34.非金属管道其他项目验收表35.空调水系统设备验收表36.送/排风、防/排烟及除尘系统风管验收表37.空调系统风管其他验收项目表38.系统空载调试及试运行验收表39.电梯验收项目表40.火灾报警控制系统验收表41.火灾报警控制器及探测器技术性能验收表42.自动消防水系统验收表43.安全防范系统设备验收表44.智能停车场（库）管理系统验收表45.绿化工程竣工验收备案表46.入住手续书47.收楼须知48.业主登记表49.业主验房记录表50.办理入住手续流程图51.工程质量缺陷损失单52.《房屋建筑工程质量保修书补充协议》（样本）53.物业保修工作单54.物业保修责任鉴定申请书55.商厦清洁服务内容及要求56.设备台账57.设备设施管理检查评分细则58.变（配）电所运行值班日志59.干式变压器维护保养记录60.配电柜（箱）维护保养记录61.防雷及接地系统巡检、维护保养记录62.电动机维护保养检修记录63.水泵房巡检记录64.水泵半年或年保养记录表65.楼内给排水管线巡检记录表66.室外给排水管网维护保养记录表67.中央空调系统运行记录表68.空调系统主机半年保养记录表69.冷却泵、冷冻泵保养记录表70.风机保养记录表71.视频安防监控系统月（季）保养记录表72.电梯日巡检记录表73.电梯半年保养记录表74.电梯重大修理（技改）纪录表75.自动消防系统日巡视检查记录表76.联动控制系统月维护保养记录表77.自动喷水灭火系统保养记录表78.水处理设备运行及水质化验记录表79.燃气热水锅炉周期检查和维护纪录表80.锅炉事故记录表81.燃气锅炉房应急救援组织机构图82.社区文化活动调查表83.社区文化活动年度计划表84.社区文化活动（单项）申请表85.社区文化活动记录表1.工程资料交接登记表工程资料交接登记表楼号：总页第页工程（系统）名称施工单位序号资料名称份数页数备注123验收结论：交方签字：日期：年月日收方签字：日期：年月日2.工程欠缺资料登记表工程欠缺资料登记表总页第页工程（系统）名称序号欠缺资料名称份数备注123交方签字：日期：年月日收方签字：日期：年月日3.屋面工程细部构造观感质量验收表土建工程室内、外观感质量验收序号项目及合格质量标准检验方法检查数量验收结果1外部检查（1）外墙面无裂缝，不渗水，无洇水痕迹（2）墙皮不起鼓、无脱落，粉饰层无斑剥现象（3）屋顶排水沟无杂物，排水畅通，屋面不积水（4）檐沟、落水管安装牢固，接口严密不渗水，无堵塞（5）散水无下沉，填土充实目测检查，落水管应用“通球法”检查全数检查2室内检查（1）主体结构是否有裂缝，是否引起相邻单元或房间的损坏（2）墙角是否平整，有无裂缝、渗水（墙角承受上下左右的力量，是检查重点）（3）墙面、地面是否有剥落或起鼓现象（4）门与门框的缝隙应符合规定，安装应平直，开关灵活。进户门不得用三合板制作，门锁安装牢固（5）窗户安装牢固，窗扇与窗框、窗框与外墙密封严密、无裂纹，开关灵活，关闭严密，无倒翘（6）对于精装修的房屋，要检验接角、窗沿、墙角、天花板等处的做工。若是新贴上的墙纸，要格外留意其是否有受潮或水渍（7）地面、墙面砖粘贴牢固、表面光洁，阴阳角顺直、不缺棱掉角（8）实木地板或复合地板铺装应平整、接缝致密，无翘起不平现象（9）木装修工程应安装牢固、对缝严密，不露钉帽，油漆光洁、色泽一致不花、不起皮目测检查，必要时坡向地漏的地面应用水平尺检查全数检查（10）凡是有下水地漏的地面，其坡向是否朝向地漏，地面不应有积水或倒泛水（11）住宅楼二层以上候梯厅窗内应设置护栏（12）楼内各设备间、管井的门和锁安装牢固，开关灵活4.屋面工程细部构造观感质量验收表屋面工程细部构造观感质量验收序号项目及合格质量标准检验方法检查数量验收结果1天沟、檐沟的排水坡度必须符合设计要求查验施工验收记录，或用水平尺、拉线和尺量检查全数检查2天沟、檐沟的防水构造应符合以下要求（1）沟内附加层在天沟、檐沟与屋面交接处宜空铺，空铺的宽度不应小于200毫米（2）卷材防水层应由沟底部向上翻铺至沟外沿顶部，其收头应用水泥钉固定，并用防水密封材料封严（3）涂膜收头应用防水涂料涂刷多遍或用防水密封材料封严（4）天沟、檐沟与细石混凝土防水层的交接处，应有凹槽并用防水密封材料封严查验隐蔽工程验收记录，并观察检查全数检查3檐口的防水构造应符合以下要求（1）必须采取满粘法用卷材铺贴檐口的800毫米范围（2）卷材收头应压入凹槽，并采用金属压条钉压、用防水密封材料封严（3）涂膜收头应用防水涂料涂刷多遍或用防水密封材料封严（4）檐口下端应抹出鹰嘴和滴水槽查验隐蔽工程验收记录，并观察检查全数检查4水落口的防水构造应符合以下要求（1）水落口杯的上口标高应设置在沟底的最低处（2）防水层贴入水落口杯内的长度不应小于50毫米（3）水落口周围500毫米范围内的坡度不应小于5％，并采用防水涂料密封，其厚度不应小于2毫米（4）水落口杯与基层接触处应留有宽20毫米、深20毫米的凹槽，并填充密封材料查验隐蔽工程验收记录，并观察检查全数检查5变形缝的防水构造应符合以下要求（1）变形缝的泛水高度不应小于250毫米（2）防水层应铺贴到变形缝两侧砌体的上部（3）变形缝内应填充聚苯乙烯泡沫塑料，上部填充衬垫材料（4）变形缝顶端应加盖混凝土或金属盖板，混凝土盖板的接缝处应用防水密封材料封填查验隐蔽工程验收记录，并观察检查全数检查6女儿墙泛水的放水构造应符合以下要求（1）应采取满粘法铺贴泛水处的卷材（2）混凝土墙上的卷材收头应采用金属条钉压，并用防水密封材料封严（3）砖砌女儿墙上的卷材收头应直接铺压在女儿墙压顶下，并做防水处理；也可以压入砖墙凹槽内固定密封，凹槽距离屋面找平层不应小于250毫米，凹槽上部的墙体应做防水处理（4）涂膜防水层应直接涂刷到女儿墙的压查验隐蔽工程验收记录，并观察检查全数检查顶下，收头处应多遍涂刷防水涂料封严，压顶需做防水处理7伸出屋面管道的防水构造应符合以下要求（1）管道周围与找平层或细石混凝土防水层之间，需预留20毫米×20毫米的凹槽，并用防水密封材料填堵严密（2）管道根部周围应增加附加层，其宽度和高度均不应少于300毫米（3）管道根部直径500毫米范围内，找平层应为圆锥台，其抹出高度不小于30毫米查验隐蔽工程验收记录，并观察检查全数检查5.变压器、箱式变电所验收表变压器、箱式变电所质量验收表序号项目及合格质量标准检验方法检查数量验收结果1变压器安装及外观检查（1）附件齐全。油浸变压器的油位正常，无渗油现象（2）变压器低压侧中性点，直接与接地装置引出的干线连接（3）箱式变电所的N母线和PE母线直接与接地干线连接（4）变压器箱体、干式变压器的支架或外壳应接地（5）所有连接应可靠，紧固件与防松件齐全目测及用扳手检查全数检查2变压器交接试验变压器交接试验必须合格查阅试验记录全数检查3箱式变电所及落地配电箱的固定及接地或接零（1）箱式变电所及落地配电箱的基础应高于室外地平，周围排水畅通（2）自由安放的应垫平、放正；用地脚螺栓固定的应紧固，防松件齐全（3）金属箱式变电所及落地式配电箱，箱体应可靠接地或接零，且有标识目测及用扳手检查全数检查4箱式变电所的交接试验（1）由高压成套开关柜、低压成套配电柜和变压器三个独立单元组成的箱式变电所，高压电气设备部分必须交接试验合格查阅试验记录全数检查（2）高压开关熔断器与变压器组合在同一个密闭油箱内的箱式变电所，交接试验按产品提供的技术文件要求执行（3）低压成套配电柜交接试验必须合格5有载调压开关有载调压开关的传动部分润滑应良好，动作灵活，点动给定位置与开关实际位置一致，自动调节，以符合产品技术文件的要求查阅试验记录及产品技术文件全数检查6绝缘件和测温仪表绝缘件应无裂纹、缺损和瓷件瓷釉损坏等缺陷，外表清洁，测温仪表指示准确目测检查全数检查7装有滚轮的变压器的固定装有滚轮的变压器就位后应将滚轮用可拆卸的制动部件固定目测检查或查阅施工记录全数检查8箱式变电所内外涂层及通风口箱式变电所内外涂层完整、无损伤，通风口防护网完好目测检查全数检查9装有气体继电器的变压器顶盖坡度装有气体继电器的变压器顶盖，沿气体继电器的气流方向应有1.0％～1.5％的升高坡度水平尺测量全数检查10高低压开关柜、箱式变电所柜内接线和线路标记高低压开关柜、箱式变电所柜内接线整齐，每个输出回路标记清晰，回路名称准确目测检查全数检查6.配电柜、控制柜和动力、照明配电箱验收表配电柜、控制柜和动力、照明配电箱验收表序号项目及合格质量标准检验方法检查数量验收结果1金属框架和基础型钢的接地和接零柜、屏、台、箱、盘的金属框架及基础型钢必须可靠接地或接零；装有电器元件的可开启门，门与框架之间应用裸编制铜线连接，并有标识目测，查阅测试记录主柜全数检查，其他抽查10％，少于5台时则全数检查2手车式柜的推、拉及动、静触头检查手车、抽出式柜的推、拉应灵活，无卡阻现象。动、静触头的中心线应一致，且触头接触紧密；投入时接地触头先与主触头接触，退出时接地触头后与主触头脱开实地抽查，查阅测试记录抽查10％，少于5台时则全数检查3成套配电柜的交接试验（1）继电保护元件、逻辑元件、变送器和控制计算机等单体校验合格，整组试验正确，整体参数符合设计要求（2）凡经法定程序批准，进入市场投入使用的新高压电器设备和继电保护装置，按产品技术文件要求进行交接试验查阅实验记录，查阅产品技术文件全数检查4柜间线路电阻测试柜、屏、台、箱、盘间线路的线间和线对地间绝缘电阻值为：馈电线路必须大于0.5兆欧；二次回路必须大于1兆欧查阅测试记录或现场检测抽查10％，少于5台时则全数检查5柜间和基础型钢连接柜、屏、台、箱、盘相互间或与基础型钢连接，应用镀锌螺栓且防松零件齐全目测检查抽查10％，少于5台时则全数检查6柜间二次回路耐压试验查阅试验记抽查10％，少柜、屏、台、箱、盘二次回路交流工频耐压试验，当绝缘电阻值大于10兆欧时，用2500伏兆欧表摇测1分钟应无闪络击穿现象；当绝缘电阻值在1～10兆欧时，用1000伏兆欧表摇测1分钟应无闪络击穿现象录，或现场检测于5台时则全数检查7柜内部检查试验（1）控制开关及保护装置的型号、规格应符合设计要求（2）闭锁装置动作准确、可靠（3）主开关的辅助开关的切换动作，与主开关动作一致（4）柜、屏、台、箱、盘上的标识器件标明被控设备编号及名称或操作位置，接线端子的编号清晰、工整、不易脱色（5）回路中的电子元件不参加工频耐压试验，48V及以下回路可不做工频耐压试验查阅试验记录，现场检测查验10％，少于5台时则全数检查8低压电器组合应符合下列要求（1）发热元件安装在通风良好的位置（2）熔断器的熔体规格、自动开关的整定值应符合设计要求（3）切换压板接触良好，相邻压板有安全距离，切换时不触及相临压板（4）信号回路的信号灯、按钮、光字牌、电铃、电笛、事故电钟等动作及信号显示准确（5）外壳须可靠接地或接零（6）端子排安装牢固，端子有序号，强、弱电端子隔