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项目拓展阶段成本测算工作细则1.目的:明确在项目拓展阶段,成本测算主要方法和应达到的深度。2.适用范围:本细则适用于深圳地产公司所有拟购买或合作的房地产项目和政府招标拍卖土地项目拓展阶段的建安成本测算工作。3.定义:3.1拓展阶段成本测算:在项目拓展阶段,对拟建项目所需要的建安工程投资,通过编制估算文件预先测算和确定的过程,是《项目可行性研究报告》的重要组成,是项目决策、筹集资金和控制造价的主要依据。4、职责:4.1成本部经理负责审核《项目拓展阶段建安成本测算表》4.2成本控制工程师负责项目拓展阶段跟踪、配合,并编制《项目拓展阶段建安成本测算表》。5、资格或培训:5.1无6、实施细则:6.1项目经济性分析阶段成本测算:6.1.1成本部经理每半年安排相关人员编制深圳地产公司开发项目所在地区的《各类建筑各种档次物业建造成本水平报告》,供领导和相关人员参考。(表格见GFI-CB-5-F1)6.2项目可行性研究阶段6.2.1成本部经理指定成本控制工程师负责项目拓展阶段的成本测算工作。成本控制工程师负责跟踪、配合,并编制项目可研阶段成本测算。6.2.2成本控制工程师进行成本测算的依据包括设计部提交的可研阶段项目方案设计文件、营销部提交的关于项目定位的《市场调查报告》、项目开发部提交的《土地规划指标》及相关土地状况资料、成本信息库中的该地区各类物业成本指标和成本调研报告、市场同类档次项目的建造标准及形式。6.2.3成本控制工程师按《项目拓展阶段建安成本测算表》(见GFP7-8-F1)格式要求,完成测算。6.2.3.1填写编制说明:包括“项目概况”、“成本测算的依据”、“测算基准,即建筑的基础、结构形式及建造档次装修”、“其他说明”(例如测算时没有考虑哪些费用)6.2.3.2结合项目的定位、规划指标、建筑的基础、结构形式及建造档次装修等,确定建安成本中各个项目的成本指标取值。6.2.3.3根据政府相关规定和以往工程经验制定前期费用和开发间接费中属于成本部填写的项目。6.2.3.4有多方案需要比较的项目,成本测算人应对各方案成本差异性分析说明,比较后提出成本建议。6.2.4《项目拓展阶段建安成本测算》经过成本部经理审核,提交项目开发部,作为可研分析的附件。6.2.5公司进入新的城市进行房地产开发,成本测算人必须在测算前完成该城市的《房地产开发成本水平调查报告》,内容应包括6.2.7.1该地区房地产开发适用的法律、法规、规定及其对工程成本的影响:包括定额计价模式、工程招投标规定、地产项目开发税费等。6.2.7.2当地的设计规范和标准的特点,主要指工程建筑设计、人防要求、公建配套要求以及技术特点,以便考虑对造价的影响。6.2.7.3当地建造成本与深圳的比较:包括定额造价水平的对比和实际建造成本的比较,完成该地区《各类建筑各种档次物业建造成本水平表》6.2.8成本控制工程师应在营销部提供的竞争楼盘清单中,挑选1-2个楼盘深入调研,完成《竞争楼盘成本水平调研报告》。6.3集团公司立项阶段:项目拓展阶段成本测算工作细则版本:1第3页共5页6.3.1《项目可行性研究报告》获得集团公司批准,在集团公司正式立项后,《项目拓展阶段建安成本测算表》中有关的数据自动成为项目的预控目标。6.3.2成本控制工程师负责把预控目标输入成本信息库。6.4资料存档《项目拓展阶段建安成本测算》由项目资料信息员负责保管,工程竣工验收后交部门秘书存档。7.附件:7.1GFI-CB-5-F1:《**地区各类建筑各种档次物业建造成本水平表》GFI-CB-5-F1.1______地区各类建筑各种档次物业建造成本水平表编制人:编制时间:成本指标(元/M2)说明(标准及配置)分项工程名称低档中档高档指标单位低档中档高档一、住宅*基础:天然基础;*结构:框架*一般装修:电梯门厅贴墙地砖、室内毛坯房;*电梯:无*安装:住宅内给水只安装一个龙头、无洁具、电开关插座到位,普通座灯头,设备基本为国产或合资;系统正常设置包括电话、电视、普通对讲、闭路监控、室内外燃气管道和自动抄表系统。(一)6层以下元/M2可销售面积外墙涂料,阳台砼栏板,普通铝合金门窗+白玻。大面涂料,底部墙砖饰面;室外空调机座铝合金百叶装饰,外墙门窗采用粉末喷涂铝合金,部分中空玻璃,增加智能卡等系统。外墙墙砖;铝合金空调百叶;阳台玻璃栏杆;铝合金门窗采用断热型材、中空玻璃;门厅进行专业装饰设计;TM卡锁高档实木入户门;可视对讲、红外报警、智能卡系统;直饮水系统。(二)7-14层元/M2可销售面积参见(一),基础采用预应力管桩,有电梯(三)15-24层元/M2可销售面积参见(一),基础采用预应力管桩或人孔桩,有电梯(四)25-30层元/M2可销售面积参见(一),基础采用预应力管桩或人孔桩,有电梯(五)别墅元/M2可销售面积参见(一)二、配套工程半地下室元/地下室建筑面积*含基础、结构、一般装修、防水、常规水电及安装专业分包:一层地下室元/地下室建筑面积*含基础、结构、一般装修、防水、常规水电及安装专业分包二层地下室元/地下室建筑面积*含基础、结构、一般装修、防水、常规水电及安装专业分包会所元/M2会所面积一般精装修高档精装修,无室内泳池高档精装修、设室内泳池。幼儿园元/M2幼儿园面积含基础、结构、初装修、防水、常规水电及安装专业分包,不含精装修及教学设备和家私。小学元/小学面积含基础、结构、初装修、防水、常规水电及安装专业分包,不含精装修及教学设备和家私。商业元/商业面积含基础、结构、初装修、防水、常规水电及安装专业分包,不含精装修。物业管理用房元/M2物业房面积含基础、结构、初装修、防水、常规水电及安装专业分包,不含精装修及教学设备和家私。注:1、仅供技术经济性分析或规划草案估算参考,解释权在成本部。2、成本部会定期修订此表,使用时注意时效性。3、表中说明供参考,在填写时应根据不同地区自行补充完善。设计阶段成本控制工作细则1.目的:为保证项目发展成本目标的实现,设计各阶段成本控制工作的实操方法。2.工作范围:深圳地产所开发的项目设计阶段成本控制工作。3.工作职责:3.1部门经理:3.1.1负责审核方案设计阶段《成本匡算》、汇编的《发展成本目标》及《方案阶段成本分析报告》;3.1.2负责审核扩初设计阶段《成本概算》及《扩初阶段成本分析报告》;3.1.3负责审核施工图设计阶段《成本预算》及《施工图阶段成本分析报告》;3.1.4负责项目设计阶段成本控制工作的总组织与协调工作。3.2成本负责人:3.2.1负责收集、调研同类项目市场水平,编制项目成本调研报告;3.2.2负责编制方案设计阶段《成本匡算》、汇编《项目发展目标》及编制《方案阶段成本分析报告》;3.2.3负责组织编制扩初设计阶段《成本概算》及《扩初阶段成本分析报告》;3.2.4负责编制设计各阶段成本控制建议及限额设计指标值;3.2.5负责组织编制施工图设计阶段《成本预算》及《施工图阶段成本分析报告》。3.2.6负责设计阶段成本控制工作的跟进工作;3.2.7负责组织编制设计阶段方案成本比较。4.工作程序:4.1收集、调研同类项目市场水平,编制项目成本调研报告;4.2方案设计阶段:4.2.1依据设计部提供的招标方案,5个工作日内编制各设计招标方案的成本估算,经分析、比较后对设计各方案中公建配套工程面积指标及形式、各种类型住宅所占比例、与项目市场定位相对应的各类建筑及环境的档次等影响成本较大的部分提出成本控制建议,并将建议反馈给设计部,供设计评标小组评标参考;4.2.2方案设计完成后,成本负责人依据设计部提供的方案在一个月内编制建安《成本匡算》,对成本影响较大或成本容易流失的单项工程需做专项成本分析;4.2.3成本负责人根据相关部门编制的各分项成本汇编成《发展成本目标》,经部门经理审核后,组织地产公司内部评审。地产公司内部评审通过后,提交给项目开发部,项目开发部报集团审批后作为正式的成本控制目标,上传信息平台。4.2.4方案设计完成后一个半月内成本负责人编制《方案设计阶段成本分析报告》,主要对方案设计阶段所做的主要成本工作进行总结并对下一阶段扩初设计提出成本控制建议,部门经理审核后。4.3扩初设计阶段:4.3.1成本控制目标中建安成本目标在考虑可能发生的补充设计、设计变更及现场签证及其它不可预见的费用后,将建安成本目标尽可能的合理分解到每一个单项工程或专业工程上,形成扩初阶段的成本限额初步建议;4.3.2成本负责人组织召集设计部相关人员开会讨论扩初阶段的成本限额初步建议,充分沟通后形成会议纪要,经总经理审批后传签给设计部,作为扩初阶段的成本限额;4.3.3初设计完成并提交后一个半月内成本负责人组织编制项目《成本概算》,概算依据扩初图纸针对典型配套(如地下室、会所、网球场馆等)及不同层高塔楼标准层的主体结构混凝土含量、模板含量、砌体含量、地面、墙面装修等分项工程计算单位含量并套用现行综合价按规定取费并按平均市场下浮水平计算,部分因图纸设计深度不够的项目暂按估算指标值,专业分包工程按市场价格。概算经部门经理审核,总经理审批后上传信息平台;4.3.4概算完成一个月内成本负责人编制《扩初设计阶段成本分析报告》,主要对扩初设计阶段所做的主要成本工作进行总结并对下一阶段施工图设计提:出成本控制建议,报部门经理审核。4.4施工图设计阶段:4.4.1依据发展成本目标、施工图设计任务书及扩初设计阶段初步方案对发展成本控制目标进一步分解、细化和完善;4.4.2针对各分项工程的不同特点,分别制定相应的限额设计经济指标、技术指标或对主要材料选型、成本控制点提出建议;4.4.3对分项工程中影响成本较大或容易造成成本流失的关键点作为设计阶段成本控制重点,具体如下:A、土方工程:争取设计一次到位,减少动土次数,重点控制挖运方数量;B、挡土支护工程:结构做多个方案比选,优化设计,给出挡土支护的经济指标值;C、桩基工程:该工程特点是不同的桩基形式对成本及工期影响较大,且成本容易流失,一定要做几个桩基形式的方案比选后,再制定经济指标值;D、结构工程;是成本控制的重点,在满足设计规范的最低要求下,尽可能的降低成本,主要控制钢筋、混凝土含量的限额设计值;E、建筑、装修工程:该部分质量及效果对售楼影响较大,影响成本的主要因素为材料选型,而且要避免重复设计和施工,减少设计变更及补充设计,重点对住宅外墙砖、铝合金门窗、标准层电梯前室装修、防水工程等制定经济指标值;F、安装工程:主要控制设备(电梯、机房设备等)及材料(管线)选型及方案优化;G、景观工程:景观工程设计前充分考虑营销的要求、施工图的质量及材料的选型是该部分成本控制的重点,对小区硬质地面材料、绿化工程制定经济指标值;H、分包工程:该部分的特点是专业性较强,政府相关规定有一定的可操作性,成本控制的重点是方案的深化及优化。4.4根据以上限额设计数值及成本控制建议,编制施工图设计阶段建安成本限额设计成本控制建议书,与设计部充分沟通后,报总经理审批,传签给设计部,作为施工图设计阶段的成本限额;GFI-CB-7设计阶段成本控制工作细则版本:1第4页共4页4.5施工图设计过程的跟踪、测算、分析、比较;4.6施工图完成并提交后两个月内编制项目《成本预算》,部门经理审核,总经理审批,编制《施工图设计阶段成本分析报告》,部门经理审核。审核后的资料上传信息平台.:成本目标分解工作细则1.目的:把项目的建安成本目标合理地分解,用以指导限额设计、招标及合同签订工作,保证项目总发展成本目标的实现。2.范围:深圳地产所开发的项目施工图设计阶段成本目标限额设计分解工作。3.职责:3.1部门经理3.1.1负责审核项目施工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书;3.1.2负责审核项目总包工程、主要分包工程承包方式
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