泰安报告

鑫海策划部2015年7月3日泰安市房地产市场及司家庄项目调研报告泰安城市概况1.司家庄项目市场分析2.目录CONTENTS3.泰安城市房地产市场分析城市。泰安宏观城市概况分析——泰安市概况泰安市宏观经济分析泰安市城市规划1泰安市概况泰安市总面积7762平方公里，全市2013年末常住人口556.8万人；泰安市下辖2区2市2县，包括：泰山区、岱岳区、新泰市、肥城市、宁阳县、东平县；泰安城市发展目标：将泰安建成独具特色的国际旅游名城，泰山文化与现代文明交相辉映的历史文化名城，以现代制造业与旅游业为主导的经济强市，天蓝、水碧、山青的最佳宜居城市。泰山为五岳之首，是中华民族精神的象征，华夏文化的缩影，泰山融雄伟壮丽的自然风光与悠久的人文景观于一体，被联合国教科文组织列入世界自然与文化双遗产。泰安是济南都市圈中唯一定位于发展休闲度假的旅游目的地城市；泰山为五岳之首，影响度广、吸引力大。城市背景据统计，2013年泰山接待游客近500万，连续8年创历史最高纪录，是中国接待游客人数最多的十大景点之一。城市资源泰安旅游资源、矿产资源和教育资源丰富，有力的带动了泰安经济的腾飞。在探明的矿产中自然硫、石膏储量居全国首位，固体矿藏储量占全省的60%，岩盐、钾盐、蛇纹岩(化肥用)和玉石储量居全省第一位，铁储量居全省第三位，煤储量居全省第四位，耐火粘土，水泥灰岩、制碱灰岩、陶瓷粘土、花岗石、钾长石占重要地位。泰安市旅游资源得天独厚，泰山周边旅游景点星罗棋布。不仅拥有徂徕山、腊山、莲花山、牛山等国家森林公园，还拥有大汶口文化遗址、齐长城遗址等。泰山国际登山节、东岳庙会、宁阳蟋蟀节、肥城肥桃节等成为国内外有影响的文化节日。泰安是山东省三大高等教育中心之一。现有山东农业大学、山东科技大学、泰山医学院、泰山学院、东方学院、山东服装学院、泰山职业技术学院等7所高等院校；中等职业技术院校43所；科研院所20多处。高、中、初级职业技术培训体系完善，劳动力资源充裕。旅游资源矿产资源教育资源城市交通泰安交通四通八达，是华东地区重要的交通枢纽，多条交通干线过境。泰安是华东地区重要的交通枢纽，京沪铁路纵贯南北，京福、京沪高速公路在泰安交汇，经高速公路6小时内可到达北京、上海、天津、南京、郑州等重要城市，4小时内可到达青岛、日照、连云港等重要港口。京沪高速铁路在泰安设泰安站，2个小时可达北京，3个小时可达上海。泰安距济南国际机场80公里。城际铁路：据2009年制定的《济南都市圈城际轨道交通规划》，未来10年，城际轨道交通将把济南与淄博、泰安、莱芜、德州、聊城、滨州、东营7市“圈”成一个城市，实现半小时直达。京沪高铁京沪高铁运营将会加快泰安市的经济发展速度，提升泰安城市地位，并促使高铁周边区域快速发展成熟。全程共设24个车站，山东省内共有6个。京沪高铁全长约1318公里，总投资约2209亿元，已于2011年6月30日正式投入运营。从北京到上海全程运行时间缩短到5小时以内。其中，北京到泰安约2个小时，泰安到上海约3个小时。高峰时期将实现3分钟一列，年输送旅客单方向可达8000余万人次。京沪高铁主力客群是沿线城市中具有较高消费能力的商务、政务和旅游型客群，这无疑为沿线城市旅游业以及经济的发展带来很大的机遇，市场潜力巨大。角色定位的影响：泰安作为京沪高铁的中间站点，其城市定位已经转变为“承接东西、贯穿南北”的全国性城市。对城市化发展的影响：高铁加速了城市之间的人流、资金流、信息流、技术流的流动，并在地域空间重新分配，给区域带来新的发展功能，并促进新“核心”的形成、衍变。对产业结构的影响：京沪高铁的开通必将促使泰安市产业大升级，向高端高技术方向发展，同时衍生延伸其他产业，带动现代服务业的发展，加速产业结构的升级和转型。对城市交通的影响：高铁站的建设与开通使得泰安纳入国家高铁网络之中，一小时交通圈基本覆盖全省，一日经济圈覆盖全国重要交通枢纽与重要中心城市；高铁站的建成必将对泰安城区交通产生重要影响，将会形成以高铁站为枢纽，组织集运一体化的交通网络。泰安市宏观经济分析10泰安市生产总值保持两位数增长：初步核算，2014年全市实现生产总值(GDP)2790.7亿元，按可比价格计算（下同），比上年增长10.6%，继续保持两位数增长，全年增速呈现逐季提高态势。第一产业实现增加值260.1亿元，增长3.7%；第二产业1367.8亿元，增长11.1%；第三产业1162.8亿元，增长11.3%。三次产业结构由上年的9.1:50.7:40.2调整为9.3:49.0:41.7，人均生产总值50296元，增长10.1%。泰安市经济状况分析中国泰安2014年泰安GDP达到2790.7亿元，人均GDP50296元，居民购买能力增强，泰安处于城市化快速发展的阶段，房地产市场有广阔的发展空间。产业结构2014年，第一产业实现增加值260.1亿元，增长3.7%；第二产业1367.8亿元，增长11.1%；第三产业1162.8亿元，增长11.3%。三次产业结构由上年的9.1:50.7:40.2调整为9.3:49.0:41.7。2011年，第一产业实现增加值195.3亿元，增长4.4%；第二产业1099.5亿元，增长12.4%；第三产业756.9亿元，增长18.1%。三次产业结构由上年的9.9:54.5:35.6调整为9.5:53.6:36.9。2012年，第一产业实现增加值215.0亿元，增长3.8%；第二产业1202.8亿元，增长10.8%；第三产业886.5亿元，增长14.5%。三次产业结构由上年的9.5:53.6:36.9调整为9.3:52.2:38.5。2013年，第一产业实现增加值233.1亿元，增长4.7%；第二产业1290.5亿元，增长11.2%；第三产业1023.4亿元，增长11.4%。三次产业结构由上年的9.3:52.2:38.5调整为9.1:50.7:40.2。泰安产业结构呈二、三、一形态，第二产业优势明显，第三产业比重逐渐增加。第一产业所占比重逐渐减少，第三产业的比重逐渐增加，第二产业的比重最大，这表明泰安还处于城市发展的初期，而这个阶段正是城市快速发展期。可支配收入及消费2011年，市区居民人均可支配收入19953元，比上年增长12.9%；人均消费性支出13421元，增长8.9%，市区居民恩格尔系数（食品支出占人均消费性支出的比重）为31.6%。农民人均纯收入7592元，增长15.0%；人均生活消费支出4273元，增长10.4%，农村居民恩格尔系数为36.8%。在岗职工平均工资30670元，增长19.7%。2012年，市区居民人均可支配收入22687元，比上年增长13.7%；人均消费性支出14888元，增长10.9%，市区居民恩格尔系数（食品支出占人均消费性支出的比重）为34.8%。农民人均纯收入8974元，增长18.2%；人均生活消费支出4855元，增长13.6%，农村居民恩格尔系数为38.3%。在岗职工平均工资35415元，增长14.6%。2013年，市区居民人均可支配收入25659元，比上年增长13.1%；人均消费性支出16734元，增长12.4%；市区居民恩格尔系数（食品支出占人均消费性支出的比重）为32.7%。农民人均纯收入10194元，增长13.6%；人均生活消费支出5588元，增长15.1%；农村居民恩格尔系数为36.7%。在岗职工平均工资39993元，增长12.7%。2014年，市区居民人均可支配收入28201元，比上年增长9.9%；人均消费性支出18201元，增长8.8%；市区居民恩格尔系数（食品支出占人均消费性支出的比重）为31.1%。全市农民人均纯收入11547元，增长13.3%；人均生活消费支出6319元，增长13.1%；农村居民恩格尔系数为35.9%。联合国粮农组织恩格尔系数标准恩格尔系数59%以上50-59%40-50%30-40%低于30%贫困温饱小康富裕最富裕泰安人均可支配收入及人均消费性支出双向增长，恩格尔系数维持在较低水平，居民购买能力强泰安市城市规划中心城规划形成“一主一副”的空间布局结构。“一主”为主城即泰城，“一副”为南部新城。主城和副城之间以生态绿廊相隔，以快速路和主干路相连。主城规划110万人左右，形成“一个中心，两轴两带，六大组团”的空间结构。南部新城规划25万人左右。是以泰安高新技术产业开发区为依托，生活服务设施配套完善的综合新区，包括高新区北组团和天颐湖组团。城市规划泰安城市建设依托泰山、岱岳两区，重点建设岱岳新区；新老城交接地带发展，严禁跨越环山路向北发展；主城副城一个中心为城市的中心地区；两轴为历史文化轴和时代发展轴；两带为为泮河风光带和环山绿化带；六大组团为东部新区组团、西南新区组团、新客站组团、农业高科园组团、天平组团和旅游经济开发区组团。•单中心城市扩张•多中心形成济南东部新城西部新城特征：城中村改造+新城规划+逐步向多中心城市发展对内形成大都市建成区逐渐外移城市化快速发展背景下的功能转移泰山区作为城市的老城区，集合了整个城市的行政中心、居住中心、商业中心等多种功能。而岱岳区、高铁新区、开发区的高起点规划，则标志整个泰安市城市功能经开始逐渐分散。随着城市化进程加快以及城市分区规划的实施，泰安城市开始扩张，将逐步由单一中心向多中心发展泰安北京顺义固安通州大兴门头沟•大都市化形成城市扩张城市宏观小结泰安城市经济各项指标良好、城市轮廓开始扩张，为房地产行业发展奠定了较好的基础GDP、人均GDP及增长率可支配收入与消费能力人口与城市化2011-2014年期间泰安市GDP以10%以上的速度增长，2014年实现生产总值2790.7亿元，同比增长10.6%，人均GDP达到50296元泰安人均可支配收入及人均消费性支出双向增长，恩格尔系数维持在较低水平，居民购买能力增强2014年末，泰安市户籍人口达到556.8万人，其中城镇人口为299.4万人，城市化水平达到53.77%。城市宏观指标随着城市化进程加快以及城市分区规划的实施，泰安城市轮廓开始扩张，将逐步由单一中心向多中心发展城市规划及扩张市场。泰安房地产市场分析——2泰安总体市场分析泰安总体市场分析土地市场总结：泰安市2012年-2014年土地供应量基本处于平稳状态。2012年，供应住宅用地6473亩（其中商业住房用地3990亩，保障性住房2483亩），商服用地1059亩，车站、广场、道路等基础设施用地750亩，重点工程回迁用地313亩，教育、文化、卫生、办公等公共管理与公共服务用地513亩，工业用地5892亩。2013年，供应住宅用地4569亩（其中，商品住房用地3893亩，保障性住房676亩（经济适用房用地120亩，公租房用地186亩，棚户区改造370亩）），商服用地2163亩，车站、广场、道路等基础设施用地210亩，公共管理与公共服务用地80亩，工业用地5398亩。2014年，计划供应住宅用地4100亩（其中商品住房用地3903亩，保障性住房用地197亩）；商服用地2541亩；公共管理与公共服务用地138亩；道路基础设施建设用地39亩；工业用地4302亩。土地市场从2014年第1季度至第4季度低价动态监测指标可以看出不管是商业用地，还是住宅用地，环比地价持增长趋势，且地价增幅有所增长。在此阶段内，土地供应量有所递减。供应增长最快的区域为城乡结合部，最慢的区域为远郊区。从具体个案土地成交价格来看，成交价即为土地起始价，基本无溢价。总体来说，土地市场情况还是比较看好的。房地产开发投资总结：2014年完成房地产开发投资126.2亿元，比上年增长15.9%，但仅占固定资产投资的6.37%，低于20%-25%的正常水平，说明房地产投资还具有较大的潜力。泰安市房地产施工面积及销售面积均呈稳步上升态势。2012年，全市固定资产投资（自2011年起，固定资产投资统计起点由50万元提高到500万元）完成1473.7亿元，比上年增长22.9%。全年完成房地产开发投资86.1亿元，占固定资产投资的5.84%，增长13.0%。商品房屋施工面积