某知名地产2009南京六合旧城改造项目可行性研究报告

中管网房地产频道六合旧城改造项目可行性研究报告易居（中国）2009年4月1呈中南集团中管网房地产频道Part1投资环境研判3六合区位及交通自然资源及城市化宏观经济发展水平产业布局十一规划未来城市发展空间政府对旧城改造项目的扶持投资环境研判基本结论：投资环境改善，投资潜力大4区位、交通•六合区位于南京北大门，交通便利，自然资源丰富，城市化水平不高,为项目运作提供较大空间。•六合经济以化工产业为支柱，是南京经济重要支撑之一，居民收入水平处于全市中等偏下。•未来“一主三副七新城”规划为六合区提供广阔的发展空间•本项目是政府重要的扶持形象工程、民生工程，享受相关优惠政策，自然自然、城市化经济发展水平产业布局十一五规划、未来城市发展规划旧城改造扶持政策六合区位及简介:南京的北大门六合区是南京市的北大门，北接安徽省天长市，东邻江苏扬州市，南临长江“黄金水道”，属长江下游“金三角”经济区，是南京雨花石的故乡，中国民歌《茉莉花》的发源地。六合区雄州镇中心区到南京市新街口车城距离约为45公里，与南京的直线距离为35公里，属于南京一小时都市圈。2002年，原六合县与原大厂区合并成立新六合区。六合区辖5个街道办事处，14个镇，面积1484.8平方千米，人口87.66万人。5南京市六合区投资环境研判对外交通：四通八达6航空：南京红花机场迁址六合，为军民两用机场，目前正在施工中。规划：两条轻轨线，包括江北轨道线和玉带轻轨，江北轻轨将和过江的地铁三号线对接。公路：宁沪、宁通、宁连高速，江北大道、金江公路、长江大桥和二桥，以及正在建设中的宁淮高速、宁蚌高速等铁路：宁启铁路在六合设客货站，区内还有三条铁路专用线，及一条窄轨铁路。沿江：拥有长江深水岸线45公里，可供建万吨级深水码头两处；建设中的西坝头港区，通江滁河横贯全境，为六级航道，四季通航。投资环境研判江北轻轨城市化水平较低，但自然资源丰富7投资环境研判人口及城市化；2007年末，全区居民总户数为286380户，年末总人口879615人，其中：非农业人口391828人。人口自然增长率为3.08‰，城镇化率46.4%。矿产资源：全区探明的矿种有铁、铜、硼、蓝宝石、雨花玛瑙石、、铸型用红砂、建筑用黄砂、石英砂、膨润土、凹凸棒粘土、矿泉水等20余种，其中有工业开采价值的有10余种。植物资源：全区林地生长树种有39科92种。境内生产药用动植物有487种，其中属全国重点药材品种的有115种。全区可利用水面近1400公顷。龙池鲫鱼饮誉国内外。旅游资源：国家级地质公园、AA级金牛湖风景区以及平山省级森林公园，生态环境优越，江苏空气质量监测对照区就设在竹镇森林公园内。经济总量：增速回落、占比小降，但依然占重要地位2008年六合区的GDP总量为235.05亿元，占全市各区县的第五位。增长速度从2005年开始，逐年回落，2008年增长速度为7.79%，比2007年下降了13.1个百分点。占全市的比重在经历了三年的小幅增长后，2008年首次回落，但依然在全市占据重要比例，达到9%。8投资环境研判居民生活：收入平稳增长，居住面积稳步增加9六合区城镇居民可支配收入增长迅速且稳定，2008年全区人均可支配收入达20909元，超出政府目标值30%，但低于全市水平，位于十三个区县的第九名。人均消费水平比2005年上升了18.9%。六合区人均居住面积随着该市房地产行业的快速发展以及城市化进程速度的加快，稳步提升。截止2008年，全市城镇人均居住面积达32.65平米，高出全市平均水平。投资环境研判产业格局：工业主导，化工产业做出重要贡献10六合区经济构成中以第二产业为主导，近年来，更加突出了第二产业的主导地位，工业在经济发展中的依旧占据绝对比重。第一产业比重有所下降，城市化进程推动了第三产业比重小幅上升。六合区域内产业基础雄厚，特色优势明显。沿江密集着扬子石化、南钢和南化集团、扬子巴斯夫公司等国家特大型企业，具有化工、钢材等原材料供应和市场销售优势；南京化学工业园作为国家级重化工基地，是江苏实施沿江开发战略的重要组成部分。投资环境研判化工产业：百姓陷入误区，对本案影响较小11投资环境研判本案普通观念：六合区化工产业较多，污染严重，不适合居住。实际情况：雄州镇居住区与化工园区的直线距离为8公里；根据地理学的季风理论，南京夏天东南风较多、冬天西北风较多。因此化工园区对居住区域影响较小。项目思考一：如何改变错误观点，导入其他区域人口，成为该项目未来重要的营销课题之一。化工集中区冬季风夏季风十一五规划：居民收入目标提前完成，城市化提升空间大12投资环境研判预计到2010年全区将实现1、地区生产总值300亿以上，年均增长超过18%2、三次产业增加值结构比调整为7：63：303、城市居民人均收入突破20000元，农民年均纯收入突破10000元。4、城市化率70%以上，人口自然增长率控制在5‰以内5、人均住房面积达35平方米左右，恩格尔系数38%十一五期国民经济基本定位1、建立全国重化工基地领先区2、建立南京商贸物流发达区3、建立全省知名的都市型农业特色区4、建立人与自然生态环境友好区5、建立经济社会协调的和谐区城市规划：从“一城三区”到“一主三副七新城”13投资环境研判“一城三区”2001年10月底南京市第十一次党代会上提出一城三区城战略构想。“一城”：将原本规划在河西建设一座56平方公里现代化标志区——河西新城。“三区”：110平方公里的东山新市区；80平方公里的仙林新市区；190平方公里的江北新市区。“一主三副七新城”主城指老市区，3个副城分别是东山、仙林、江北（浦口+大厂），7个新城分别是雄州、龙潭、桥林、板桥、滨江、汤山、禄口。按照城市规划布局，到2020年，主城人口380万；3个副城居住人口各超百万，达到国家特大城市规模；7个新城人口规模在15万人以上，以便疏散主城和副城人口。旧城改造：形象工程、民生工程，土地零收益，规费减免14投资环境研判元/平方米2800元/平方米（10层以上）2城市拆迁管理费市房产局拆迁管理办公室3‰3工程定额测定费市建设工程造价管理处1‰4新建房屋白蚁防治费市白蚁防治研究所2.3元/平方米七层以下，0.70元/平方米八层以上5建设工程质量监督费市建设安装工程质量监督站1.2‰（城区）2.3‰（郊区）6城市市政公用基础设施配套费市城市建设费用征收处150元/平方米7散装水泥专项基金南京市散装水泥办公室2元/平方米8新型墙体材料专项基金市墙体材料革新与建筑节能管理办公室8元/平方米9城市教育附加市建筑安装管理处3%10地方教育附加市建筑安装管理处1%11土地登记费市国土资源局1000平方米以下按110元/宗收取，每超过500平方米以内加收40元，最高不超过4万元12征（拨、使）用土地管理费5元/平方米13国有土地有偿使用费30元/平方米14建筑施工安全监督管理费市建工局建安工程造价（不含设备）的0.6‰15城市建筑垃圾处置标准市市容管理局5元/吨中管网房地产频道2土地价值研判17项目区位•本案位于六合区域雄州镇核心区域，交通比较便利，配套较为齐全。•本案内部及外部自然资源一般。•本案目前建筑较多，如果拆迁采取实物补偿，集中安置，可节约投入，同时降低销售压力。•本案体量较大，需要滚动开发。目前规划以小高层、高层住宅为主。项目现状内部及周边资源交通配套未来发展潜力基本结论：区位价值显著土地价值研判项目区位：位于六合雄州镇核心区域、商贸中心本项目位于六合区雄州镇核心区域，能与原有配套形成较好的衔接，并在未来南京规划的雄州新城区占有重要的位置。本项目也位于未来规划雄州新城的核心商贸中心。18商贸中心本案行政中心土地价值研判项目基本资料：体量较大，以高层、小高层为主根据目前规划，本案可用于开发土地面积为37.41万㎡，可建设建筑84.03万平米，商业8.88万平米，住宅为68.47万平米，其中，小高层、高层建筑为57.08万平米。原项目预估拆迁面积达到21.6万平米，如采用货币补贴方式，拆迁费用达到8亿元左右，核算到楼面价格955元/平米，因此建议不采用货币补贴的拆迁方式，详细分析见第四部分。19项目基本指标总用地面积可建设用地面积可建筑面积地上建设面积商业建筑面积多层建筑面积小高、高层建筑面积总户数建筑密度容积率一片区北大街5号6号地块2.111.817.295.691.450.003.8920032.50%3.14广益小学以东地块6.105.2218.9017.711.250.0015.79147325.22%2.91广益小学以南地块3.042.805.725.200.302.802.1048527.00%1.71二片区建设东路D地块3.072.445.395.390.560.004.8450222.00%2.2建设东路F地块4.484.0111.2211.221.120.0010.1196222.60%2.8三片区建设东路B地块3.442.906.896.890.530.006.3675219.70%2.4建设东路C地块3.512.123.093.091.511.580.0016638.80%1.5建设东路E地块4.874.1011.2411.241.200.0010.04111226.80%2.7四片区马家岗地块6.795.7614.2911.980.987.003.96102027.13%2.08合计37.4131.1684.0378.418.8811.3857.086672项目现状：为拆迁，可利用自然环境一般一片区北大街地块一片区广益小学地块二、三片区地块现状：项目均未拆迁，以危旧房、厂区为主。内部资源：较少周边环境：项目离凤凰山公园较近；但周边建筑形态凌乱，整体环境不佳，对项目未来形象和定位有一定影响。土地价值研判20四片区道路交通：较为便利土地价值研判211.5公里可达到参照配套设施与南京主城连接公交线路区域公交内线路长江路商业街、南门汽车站、凤凰山公园、六合区人民医院、六合区第一中学中六线（中山南路-六合北站）首班车4：20末班车20：00玉六线（玉桥市场-六合北站）首班车4：15末班车20：30六马线六东线六冶线六樊线首班车6：00末班车19：00由于项目相关地块均在雄州镇核心，因此交通状况良好。其中一片区最好，二、三、四