项目管理(我的文章)

1项目管理实例介绍摘要：为了提高企业的整体执业水平和竞争实力，山东德林项目管理公司受业主委托，对若干个工程先后尝试了从工程建设的全局出发，运用系统论的观点、理念和方法，从编制工程项目建设前期文件到工程建成投入使用的全过程以及与工程建设使用有关的配套工程建设安排的总的计划部署，并将施工单位的施工进度计划纳入到一个体系来的管理模式进行项目管理工作。文章结合某一住宅小区作为实例，采用项目管理与监理一体化的控制方式进行管理的做法，可供同行借鉴参考。关键词：项目管理与建设监理；一体化控制；实例介绍中图分类号：F407．9文献标识码：B文章编号：1007—4104(2006)06—015—03近年来，为了提高企业的整体执业水平和竞争实力，我们山东德林项目管理有限公司受业主委托，对若干个工程，先后尝试了从工程建设的全局出发，运用系统论的观点、理念和方法，编制涵盖工程项目建议书、工程可行性研究报告等前期文件和办理工程建设手续、歼展设计方案招标、初步设计审奄，施工图设计进度、施工图审查，消防建审，工程进度计划、工程材料设备采购计划，专业分包，以及与上程建设投入使用有关的配套工程的建设安排等在内的总的计划部署。根据总的计划部署，编制各种工作计划来支持总计划，将施工单位的施工进度计划纳入到一个体系中来的管理模式，进行项目监理工作。现就T程项目实施过程中，择要提供给业内的领导和同仁，供大家参考指正。1工程概况(1)项目名称——烟台华联新村住宅小区。(2)参建单位一一地质勘探：烟台市测绘院；设计单位：烟台市设计研究院；建设单位：烟台市华联房地产开发公司；总承包单位：烟台建设集团九分公司；监理单位：烟台德林监理公司。(3)建设时间——2000年1月(开工)～2002年1月(竣工)。(4)建设规模：建筑面积4．4万m2，共有7～16层住宅八栋，其中4#楼为l6层；5、6#楼各l2层，均设有地下车库；连体的1、2、3、7、8#楼无地下室，其中1、2、3#楼各12层，7#楼9层，8#楼7层。仝部设有电梯。．工程总投资900O万元(包括前期费用)。2项目管理及控制方式本项日管理工作相互衔接又相互穿插，但大致可分为以下1O个阶段：一一2．1组建项目监理部该工程位于环山路原烟台市印刷厂厂区，厂区内含有办公楼、宿舍楼及生产厂房等建筑，需整体拆除。该项工作在l999年5月前已经完成。业主委托要求我们此时进入工地开展工作。公司领导运用项目组织与资源配置的管理方法，利用公司的人力资源优势，采取各专业技术人员随时调配的控制方式，根据工程特点结合公司实际，组建了以本公司副总经理(项目经理)为总监、监理工程师常驻工地，建筑师、结构师、房地产经纪师和造价师等专业技术人员随时调配相结合的一支职能化的组织结构一一华联小区项目部。2．2签订建设工程委托监理合同项目部于1999年7月进驻工地并迅速开展工作，当月开始地质勘察。由于当时的环境还没有达到真正的项目管理所要求的环境状态，虽然业主的委托范围是工程的全过程管理，但建设手续等项的前期办理费、委托招标的代理费等并不包含在监理费中，经与建设单位协商采用项目管理与监理一体化的控制方式进行管理。所以签订合同的范围是：图纸范围内的2实体工程、小区内的道路、绿化、景观照明室外管网等实体性的工程内容。工程建设手续的办理、设计方案招标等等只是协助建设单位进行指挥、控制、协调等管理工作。2．3编制总项目管理规划和总进度计划，进行计划评审，协助业主办理前期手续项目部本着凡事“预则立、不预则废”的指导思想，组织人员采用建立自己的项目数据库、进行资源计划优化的控制方式对该工程项目进行反复论证和可行性研究，将建设的全过程进行统筹安排，对项目的投资、进度、合同、采购、质量、环境、健康、安全文明施工等重要目标编制管理规划、制定总进度计划。并通过对资源的数量、质量、资源增减的可能性、获得程度、可替代性供应问题对项目的影响等资源状况进行分析，提出合理化建议，采取专家会议法和德尔菲法进行计划评审；在此基础上制定详细的投资计划，来协助建设单位办理前期手续，使前期工作节省了资金，少走了不少弯路。2．4编制设计管理规划、策划组织设计招标，计划评审设计，优化设计方案项目部抽调建筑师、结构师编制设计管理方案和设计预算，控制设计质量和进度，参与方案的评选，组织设计招标，运用控制工程造价比的方式反复对方案和设计进行优化，选定设计方案和设计单位。2．5材料设备采购项目部先后到深圳、青岛等地的电梯、锅炉、铝合金门窗等设备、材料生产厂家对产品的规格、型号、数量、以及技术指标等进行实地考察，利用了解建材市场等优势，分析不同厂家产品在细项技术参数中差异的影响，进行功能和价格比较，运用总额费用控制方式，选择生产厂家。2．6施工招标我们公司有招标代理资质和专业人员，项目部从公司抽调招标代理专业人员进驻现场，协助建设单位编写招标文件中的主要技术要求标准和条款，规定评标方法进行公开招标。通过初评和详评两个阶段，采用择优选择的方式分析商务表报价的合理性和可行性，对企业的施工组织设计，综合实力、信誉、业绩进行评审，选择出综合实力最强的施工队伍一一烟台建设集团，打造质量品牌。2．7开展施工阶段监理，编制监理规划、监理细则等项目部充分发挥近十年的监理经验，采用网络计划控制技术，对施工过程中的安全、质量、进度、费用、合同、信息等指标，运用关键路线法(进度控制)，净值法(费用控制)，ABC法和因果分析法(质量控制)，资源费用曲线(项目投入的资源与项目进展的关系)等控制方式进行全方位监理。2．8试运行在做好施工阶段监理的同时，项目部又从公司抽调房地产经纪师运用总费用不超过预算成本指标的控制方式一方面协助建设单位办理好商品房预售手续，另一方面采取及时验收的控制方式对单体工程实行每具备一个验收条件的就验收一个，组织五方责任主体和物业管理、质量监督、消防、人防等职能部门进行工程竣工验收，对验收合格的工程编制竣工档案，移交给选定的物业管理部门。2．1O保修阶段，进行质量回访(物业管理)工程竣工后，项目部指定专人对工程进行定期检查和质量回访：对所有不合格项及时组织施工队伍返修整改，按施工过程中运用的控制方式进行控制。几年来，建设单位和业主的投诉率一直为零。3项目管理发挥的突出作用3．1在方案研究策划阶段项目部根据地质勘察报告中表述的地基土岩层情况，在地表下2m～5m范围内，厂区西、南部区域多为粉质粘土，土质较均匀，厚度为5．6m～9．9m；而东、北部区域为较3薄的粉质粘上层，多为角砾石土层，厚度为5．5m左右，且分布均匀，地耐力较高。结合烟台市区楼房趋向高层的特点，建议厂区内分南北两排建设，南区仍采用7～l2层方案设计，东、北部角砾石层可作为小高层建筑的大然地基，经测算层数做到12～16层最为经济，且这种布局错落有致，在不改变空地率和绿化覆盖率的同时增加了小区的总建筑面积和容积率。3．2设计阶段项目部对户型结构和客厅采光等方案及局部方案进行了优化评选，还采纳南方住宅的优点，提出了诸多合理化建议。建设单位经过筛选采纳了我们的建议，实现了第一个在烟台的住宅【f1引进错层布局的复式结构，突出了住宅小区的个性化，前沿化。建成后这部分住宅大受客户欢迎，三个月内就销售一空。3．3预开工阶段由于增加建筑面积、贷款延期拨付等诸多【天l素，原定于工程同时开工的方案，存在较大的资金缺口。项目部基于房地产市场行情，利用资源计划优化技术和计划评审技术(PERT)采用：①最可能时间：②乐观时间；③悲观时间，三种时间估计预测资金投入量，提出了分期开工、分期竣工方案，即：将临街5#、6#楼(12层销量较好)独立单体_[程首先开工(2000年1月)，2000年5月份主体封顶。该工程的预售款回笼后，丁2000年6月开工1、2、3、7、8#楼的连体I：程，该批1程于2000年11月前封顶，以便抓件年前销售这一黄金季节回笼资金。最后在组织单体4#楼(16层)工程于2001年2月开工。由于这种开工方式前期投入资金较少，回笼资金较快，建设单位很快采取了该方案。3．4审图阶段根据人防要求，住宅小区要建设人防工程以满足战时的人防要求，项目部又出谋划策：将高层(12、16层)的地下小棚层按人防要求设计为人防层，利用人防层梁、板厚度较人，单纯做件宅荷载层有些浪费的特点，通过考虑增加动力荷载因素等强度设计计算，认为在其上增加一层半地下车库较为合理。于是将原来没有设小棚层(7、9层)的增加地下车库作为人防层，建设单位采纳该项建议后，增加的该地下车库出售费用远远高于增加人防层引起的工程造价的提高，而且一由于增加了地下车库，住宅的销量也比以前猛增；同时还减少了回填土的数量，节省了工程造价3．5施工阶段项目部在施工阶段的监理更是驾轻就熟(由于业内这方面的管理经验较多，此处就不予多述)，主要是从审核施工组织设计、施工方案入手，要求施工方的施工工艺都能满足工程质量、安全和功能使用的要求，随时协调设计单位对施工过程中发现的不合理情况进行变更，通过旁站、巡视等监理方式对存在问题及时提出整改，对分部、分项工程及时组织验收，节约了施工方的报验和返工整修时间，使工程按施工合同的要求圆满完成。3．6试运行阶段项目部从公司抽调的咨询师、房地产经纪师驻到工地，通过调查市场行情，首先为业主确定了以自行租售为{，委托物业租售为辅的租售方案；又通过分析房地产价格的特点、形成和影响因素，利用房价具有周期循环和螺旋式上升的特点，为建设单位分时间段制定价格方案。针对房价具有的显著个性，一改传统的对小区住宅制定同一个价格或基价，再制定一个楼层修正系数，结果造成好楼层、好位置的套事一抢而空，而差位置、差楼层的套室成为“鸡头鸡脚”买不出去的销售方式，提出实行“一房一价”方案，使每套住宅都能价符所值。结果各种套室均能顺利售出，从而少走了弯路，加快了资金的回笼。3．7设计、施工招标、设备材料选购阶段项目部在这三个阶段的项目管理中，，充分发挥公司的人力资源优势、本身的技术优势、规范的招标程序，加上专业的技术评定标准以及提出的专业性较强的合理化建议，参与了甚至是直接开展了招标工作，从而为建设单位选取了优秀的设计和施工单位，采购了合适的4产品，不仅节省了招标工作时间、节约了费用，而且也为工程的质量、安全奠定了坚实的基础。4项目效益通过对项目各阶段采取的以上计划、组织、指挥、协调和控制等专业活动，使该建设项目取得了可观的经济效益。据不完全统计，该项目共为建设单位创造收益近千万元，其中在开工前期，总投资比计划投资节约了12％左右：施工阶段比计划投资节约了5％左右；仅4#楼加层和增加地下车库一项就给建设单位增加直接经济效益近500万元。由于分期施工、分批投入资金，减少了利息支出、及时推销回笼资金利息以及在设计施：[采购过程中采取的措施中所获得的间接利益总和近300万元。与此同时，我们公司也获得了建设单位的奖励50万元。5业主评价意见该工程竣工一年后，在项目部的一次质量回访座谈中，建设单位的领导由衷地说：“虽然你们的监理费是较高的，但你们提供的技术服务是一流的，工程中哪里采用了你们的想法和点子，哪里不是省钱就是赚钱，用你们来搞监理真是省力省心效益好。所以多给你们监理费我们不但不后悔，而且下次还用高价找你们。”