第八章 投资性房地产与无形资产

第八章投资性房地产与无形资产投资性房地产的含义•投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产；•其中：房地产是土地和房屋及其权属的总称；这里所讲的土地是指土地使用权；•投资性房地产的范围：1、已出租的土地使用权；2、持有并准备增值后转让的土地使用权；3、已出租的建筑物；不能确认为投资性房地产的有：1以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位2闲置土地，不属于持有且拟增值后转让的土地使用权3具有存货性质的房地产投资性房地产的后续计量成本模式公允价值模式采用成本模式计量的投资性房地产1、外购或自行建造的投资性房地产2、非投资性房地产转换为投资性房地产3、投资性房地产的后续计量及后续支出采用公允价值模式计量的投资性房地产•前提条件：1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2、企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。成本模式下的转换存货投资性房地产借：投资性房地产贷：开发产品自用房投资性房地产借：投资性房地产累计折旧贷：固定资产投资性房地产累计折旧公允价值模式下的转换存货投资性房地产借：投资性房地产贷：开发产品借：公允价值变动损益（公允价值账面价值）贷：资本公积——其他资本公积自用房投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动损益累计折旧贷：固定资产投资性房地产的后续计量•每月计提折旧时：借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）•每月确认租金收入时：借：银行存款/其他应收款贷：其他业务收入•年末计提减值准备时：借：资产减值损失—投资性房地产减值损失贷：投资性房地产减值准备投资性房地产的后续计量•开发完成房地产并出租时：借：投资性房地产—成本贷：生产成本•公允价值变动时：（公允价值账面价值）借：公允价值变动损益贷：投资性房地产—公允价值变动无形资产特征与内容•定义：无形资产是指企业拥有或控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。具有可辨认性•特征：不具有实物形态属于非货币性资产商标权非专利权专利权无形资产内容特许权土地使用权著作权无形资产的计量•无形资产通常是按照实际成本计量，即以取得无形资产并使之达到预定用途而发生的全部支出作为无形资产的成本。•无形资产达到预定用途后所发生的支出，不构成无形资产的成本。•内部开发无形资产的成本仅包括在满足资本化条件的时点至无形资产达到预定用途前发生的支出总和，对于同一项无形资产在开发过程中达到资本化条件之前已经费用化计入当期损益的支出不再进行调整。一、外购的无形资产成本•外购的无形资产其成本包括购买价、相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途所发生的其他支出。但不包括引进新产品进行宣传发生的广告费、管理费用及其他间接费用，也不包括在无形资产已经达到预定用途以后发生的费用。•购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实际上具有融资性质，须采用现值核算。【例题8-6】甲公司2006年1月8日从B公司购买一项商标权，由于甲公司资金周转比较紧张，经与B公司协商，采用分期付款方式支付款项。合同规定，该项商标权总计6000000元，每年年末付款2000000元，3年付清。假定银行同期贷款利率为10%。为了简化核算，假定不考虑其他有关税费。（元））（）（）（无形资产现值497380010%1200000010%1200000010%1200000032日期期初摊余成本利息（10%）现金流入期末摊余成本2006.149738002006.124973800497380200000034711802007.123471180347118200000018182982008.121818298181702*20000000合计10262006000000甲公司账务处理如下：借：无形资产——商标权4973800未确认融资费用1026200贷：长期应付款6000000第一年年底付款时：借：长期应付款2000000贷：银行存款2000000借：财务费用497380贷：未确认融资费用497380第二年年底付款时：借：长期应付款2000000贷：银行存款2000000借：财务费用347118贷：未确认融资费用347118第三年年底付款时：借：长期应付款2000000贷：银行存款2000000借：财务费用181702贷：未确认融资费用181702二、投资者投入的无形资产•投资者投入的无形资产的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，在投资合同或协议约定价值不公允的情况下，应按无形资产的公允价值入账。三、土地使用权的处理•企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。•下列情况除外：1、房地产开发商取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑，相关使用权计入建造成本。2、外购的房屋建筑物与土地使用权无法分配，作为固定资产。无形资产的摊销•无形资产摊销一般计入当期损益。•无形资产残值一般是零。•如果无形资产的残值重新估计以后高于账面价值的，无形资产不再摊销，直至残值降低至低于账面价值时再恢复摊销。无形资产的出租及出售【出租】收到无形资产使用费时：借：银行存款贷：其他业务收入结转摊销成本时：借：其他业务收入贷：累计摊销无形资产的出租及出售【出售】借：银行存款累计摊销无形资产减值准备贷：无形资产应缴税费营业外收入——处置非流动资产利得无形资产的期末计价•无形资产的可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。•资产的可收回金额低于账面价值的，应当将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失计入当期损益同时计提减值准备。•无形资产减值损失一经确认，在以后的会计期间不得转回。【例8-10】2007年1月1日，甲公司购入某项专利权的成本为800000元，估计是用寿命为8年，该项专利用于产品的生产，假定净残值为零，购买价已以银行存款支付。取得无形资产时：借：无形资产——专利权800000贷：银行存款800000按年摊销时：借：制造费用——专利权摊销100000贷：累计摊销100000)(3000002200000800000元接例8-10，该项专利权使用至第3年年初时，甲公司计划再使用2年即不再使用，为此，第3年年初，甲公司应当变更该项无形资产的使用寿命，并作为会计估计变更进行处理。第1、2年摊销额=200000（元）第3、4年摊销额=借：制造费用——专利权摊销300000贷：累计摊销300000接例8-10，在第2年年末，该项专利权的账面价值为600000元，可收回金额为540000元。发生减值损失时：借：资产减值损失——无形资产减值损失60000贷：无形资产减值准备60000第3-8年每年摊销额：每年摊销额=540000/6=90000（元）借：制造费用——专利权摊销90000贷：累计摊销90000综合练习——单选题1、投资性房地产的主要形式是：（）A、购买建筑物、购买土地使用权B、出租建筑物、出租土地使用权C、转让建筑物、转让土地使用权D、买卖建筑物、买卖土地使用权2、企业生产经营用的土地使用权属于（）A、作为存货的房地产B、经营性房地产C、投资性房地产D、自用房地产3、房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地属于（）A、作为存货的房地产B、经营性房地产C、投资性房地产D、自用房地产4、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，正确的会计处理方法是（）A、应计提折旧或摊销B、不计提折旧，但应进行摊销C、不计提折旧或摊销，但应进行减值测试并计提减值准备D、不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量5、无形资产的初始计量一般采用（）A、实际成本B、公允价值C、现值D、可收回金额6、无形资产初始确认和计量后，其后的使用期间该项无形资产应以成本（）的金额计量。A、加上累计摊销B、减去累计摊销C、加上累计摊销和累计减值损失D、减去累计摊销和累计减值损失7、采用分期付款方式购买无形资产的，其成本为（）A、购买价与利息和B、购买价现值C、购买价与税费和D、资产的公允价值综合练习——多选题1、企业如有确凿证据表明房地产用途发生改变，可以将投资性房地产转换为非投资性房地产，或者将非投资性房地产转换为投资性房地产，包括A、作为存货的房地产改为出租B、自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租C、自用土地使用权停止自用，改用于资本增值D、出租的建筑物收回自用E、出租的土地使用权收回且拟增值后转让2、外购无形资产，其成本包括A、购买价格B、相关税费C、为引进新产品进行宣传发生的广告费、管理费D、直接归属于该项资产达到预定用途前发生的其他支出E、在无形资产达到预定用途后发生的费用综合练习——业务计算题1、甲企业将其一栋办公楼出租给乙企业，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行计量。假设该栋办公楼的成本为1800万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同规定，乙企业每月支付甲企业租金8万元。当年12月31日，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1200万元，此时办公楼账面价值为1500万元，以前未计提减值准备。要求：按成本计量模式编制有关的会计分录2、甲企业为一家房地产开发企业，2007年月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。2007年4月15日，该写字楼账面余额为45000万元，公允价值为47000万元。2007年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48000万元。2008年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55000万元出售，出售款项已收讫。假设甲企业对该项投资性房地产采用公允价值模式计量要求：按公允价值模式编制投资性房地产处置的会计分录3、某企业自行研究开发出一项产品专利技术，在研发开发过程中发生材料费用4000万元，人工工资1000万元，其他费用3000万元，总计8000万元，其中符合资本化条件的支出为5000万元。期末，该项专利技术已经达到预定用途。要求：编制相关业务的会计分录