蓝光地产南昌公司投资拓展方案

南昌公司投资拓展方案Part1城市分析Part2发展目标Part3投资策略Part4目标保障目录CONTENTSPart1城市分析宏观经济行业分析宏观经济Part1城市分析南昌中三角核心城市、江西省单核心省会城市城市地位战略定位长江中游城市群的核心增长极全国重要的综合交通枢纽重要的先进制造业基地重要的商贸物流消费中心全国有影响的开放城市和现代宜居城市总量：亿增速：%2016年，南昌市经济取得了GDP总量达4354.5亿元、增速达8.9%、增速高于全国平均水平2.3个百分点，经济发展势头良好。经济增速远高于全国平均水平2010-2016年南昌GDP走势城市人口持续增加、城区版图不断扩张常驻人口和户籍人口持续上涨，城区版图西进、东拓、南延、北扩，城市框架逐步拉大，十三五规划城区人口新增100万人，城区范围增加100平方公里，人口增长带来每年须新增房地产规模667万平方米。2013年2014年2015年2016年北扩西进东拓南延助力城市价值提升九条地铁线路贯穿全市城市交通快速发展国家级交通枢纽多元产业发展未来更美好中部第2个国家级新区赣江新区世界级的LED产业集群国家级的航空制造、电子信息、生物医药产业集群汽车制造、轻纺工业、机电制造和战略性新兴产业的先进制造业基地三产占比提升至47.5%结论南昌市经济增速快。十三五规划后，“核心增长极”和“国家级交通枢纽”的定位更将为南昌市城市化高速发展助力，人口数量及经济发展将进一步提升——房地产新增规模需求量大幅提升。机会性进入城市赣州（收并购）赣州GDP排名江西第二，达1973.87亿元。常住人口数量居江西省之首，达到855万人，近三年，赣州市商品住宅成交面积和成交金额均快速提升，2016年成交面积267万方，同比增长25%，相比2014年翻了一倍；2016年成交金额195亿元，同比增长39%，相比2014年增长122%。从成交价格来看，赣州市住宅成交价格在2015年有所下降，2016年之后呈现快速增长的势头。2月，赣州市住宅成交均价达到最低值6324元/平，2016年12月快速增长至8351元/平，增幅达到32%。行业分析Part1城市分析土地供应下滑2016年土地供应量下滑厉害，同比下降近两成，为近四年最低水平。根据计划，2017年全市商品房用地供应量在5140亩，其中定向万达约2000亩，其余定向约500亩，实际面向市场的仅有2640亩，实际供应面积约为390万平方米，土地供应愈加紧张。土地成交激烈2016年-2017年2月南昌市住宅用地供求统计表指标供应成交宗数计容面积（万平米）楼面价（元/平米）宗数计容面积（万平米）楼面价（元/平米）平均溢价率合计44683301544683480359%全年住宅用地无流拍，成交计容面积为683万平米。南昌2016年住宅成交约750万平米，土地供应端不能满足成交需求。数据说明：统计范围为南昌市本级（不含新建区、南昌县），数据来源于中指系统特征南昌楼市2015至今连续处于供不应求的状态价格平稳上涨2015年商品住宅均价8380元/㎡，同比上涨10%；2016年商品住宅均价9093元/㎡，同比上涨8.5%；数据来源：中指数据，统计范围南昌市区2012年2013年2014年2015年2016年2017年1-2月上市面积(万㎡)412.22519.29586.57561.82664.9651.73成交面积(万㎡)409.15418.04560.72578.27750.2685.00成交价格(元/㎡)70388374761983809093913605000100000200400600800南昌住宅年度供求走势住宅库存出清周期仅4.13月全市东湖西湖青山湖青云谱红谷滩湾里经开高新桑海区库存面积254.524.2341.522.114.0465.5245.130.0925.556.39出清周期4.136.84.55.25.93.57.63.32.56.94.136.84.55.25.93.57.63.32.56.9061218240501001502002503002017.02南昌住宅库存及出清周期情况库存面积出清周期除湾里区、东湖区（在售项目较少，年去化量少）、桑海区去化周期较长，其他区域相当健康，均在6个月以内。南昌市目前房价基数低，潜在供应少，存货去化周期低，远期市场发展前景好。结论经开区红谷滩区西湖区东湖区青云谱区青山湖区高新区新建区南昌县湾里区区域存量50万方，出清周期3.3个月。经开区——库存压力可控、刚需刚改占主力，积极介入存量为14万方，出清周期5.9个月。青云谱区——传统老城区、去化较缓、价格坚挺、积极介入存量24万方、出清周期2.4个月。新建区——紧邻红谷滩、项目集中分布、去化较好，积极介入九龙湖住宅存量65万方，出清周期3.5个月九龙湖板块——紧邻红谷滩、项目集中分布、去化较好，但未来存量较大积极介入存量45.1万方，出清周期7.6个月湾里区——远郊、适宜人居、项目多、存量大、去化缓、谨慎进驻区域存量41.5万方，出清周期4.5个月。西湖区——核心老城区、价格持续上扬、成交主力板块，积极介入区域存量25.5万方，出清周期2.5个月高新区——价格洼地、具升值潜力、项目分布集中，积极介入区域存量22万方，出清周期5.2个月。青山湖区——存量集中在京东板块、在售项目略少，竞争趋缓、积极介入存量4.23万方，出清周期6.8个月东湖区——核心老城区、旧改为主、地价偏高、售价坚挺、去化略缓，积极介入①深耕已进驻板块：借力雍锦王府、林肯公园项目品牌影响力，深耕高新区、西湖区；②积极介入：红谷滩、东湖区、青山湖、青云谱区、经开区、新建区、南昌县等存量低的高价值区域；③谨慎介入湾里区（库存大、去化周期长）城市投资地图Part2发展目标Page20现状发展目标2017年新增项目3个（土地投资规模30亿元）2018年新增项目4个（土地投资规模50亿元）5个项目2017年销售定购24亿2018年销售定购：30亿发展目标9个项目Part3投资策略拿地策略收并购、公开市场、勾地等短、中、长期三管齐下勾地公开市场收并购短期：招拍挂、项目及公司收并购1、获取全年土地供应计划，提前展开区域及项目研判，为公司决策和资金统筹留足时间；2、积极参与，争取和谐谈判入场券；3、引入合作方，分地块报名或联合竞买，减轻公司资金压力。坚持参与常规招拍挂重点突破项目及公司收并购1、扩大信息获取渠道，建立城市空地（存量地）地图，进行地毯式的“搜寻和排查”，寻找项目合作机会，绝不遗漏潜在项目合作机会；2、提升非常规项目研判和决策速度，迅速抢占资源落袋为安。1、结合产业优势，通过政府招商引资，锁定地块及价格，设置出让条件定向拿地；2、介入企业改制项目，借助专业优势，寻找项目合作开发、代工代建及工业变性项目契机；3、关注优质棚改项目，择机介入。中期：产业勾地、整合资源联合拿地Part4目标保障投资保障组织保障融资保障1、招募高端投融资人才，加大投资奖惩力度，引入对赌机制（专项计划）；2、拓宽融资渠道，实现投贷联动，拿地前设计融资方案，快速实施项目融资；3、成立城市公司投资快速反映小组，抢占资源，绝不错失优质项目投资机会；4、对项目研判涉及专业进行强考核，考核结果与绩效直接挂钩；◎人才保障◎融资保障◎组织保障◎机制保障目标保障南昌公司投资快速反映小组按照集团要求的节点、标准获取新项目，保障城市公司可持续发展。1、项目的阶段性谈判、决策；2、更高层政府关系和合作资源的建立和维护；3、全面负责项目的推进和协调。协助常务副总完成新项目的落地和完成投资团队的梯队建设。1、带领团队参与交易谈判；2、高层政府关系和合作资源的建立和维护；3、负责对公开市场项目以及资产或股权并购项目、融资类项目进行筛选、评估、立项、内部汇报审批、投资策略解决以及风险控制建议；4、投资团队的梯队建设。配合分管总助完成新项目的落地的执行工作。1、根据公司的标准与策略，开发、拓展项目渠道；2、建立各类土地信息渠道，及时与供地部门联系，获取项目信息。3、参与交易谈判，设计交易结构并负责交易执行；配合分管总助以及投资总监完成基础工作。1、日常工作：日报、周报、月报、土地信息的录入，以及各项工作涉及到的流程发起与跟进；2、专项工作：意向地块的跟进，从地块现场勘查、本体研究、市场分析到项目测算、报告整合等资料的准备，以及从项目信息录入到立项、可研相关资料及流程的发起，各主要会议的联系对接等。3、领导安排的其他事务的跟进。投资经理汇报完毕！