XXXX年02月西安项目整体定位及发展策略

1、项目本体条件分析区位条件分析交通条件分析四至条件分析配套条件分析价值属性研究规划条件分析基础研究可行性2、城市与区域发展研究城市宏观背景城市空间发展与规划区域发展与区域价值3、区域市场研究宏观房地产市场研究西安市场板块划分区域住宅市场研究区域商业市场研究区域客户研究市场典型案例研究项目背景分析区域背景分析…动态解决方案确立策略制定可操作性7、物业发展建议总体规划结构功能布局分区道路交通组织立面与园林风格设计产品设计样板展示区建议8、开发计划安排项目开发运营原则土地开发时序分析项目建设时序分析5、项目整体定位SWOT分析及核心战略方向项目定位客户定位产品定位价格定位核心策略制定6、经济效益分析项目初步静态经济测算…4、项目专题分析容积率设定及赠送分析报告结构PART-1本体概况及属性界定PART-2城市与区域发展研究PART-3市场环境分析PART-5项目定位及发展战略PART-6项目经济测算PART-4项目专题分析PART-1本体概况及属性界定区位交通周边配套项目四至经济技术指标地块现状地块价值分析项目属性界定【项目区位】地块位于高新核心区与高新新区交汇处，核心区的发展和新区的发展对地块产生向内向外的双重辐射，短期内难以实现价值带动，未来发展空间极大。高新区的规划建设分别向两个方向发展：一是依托丈八北路向西发展，一是沿西万公路向西南发展。高新是西安城市发展的引擎和经济发展的主要推动力之一，版图日益扩张，产业能级不断提升。产业人口导入能力将逐步释放。本案本案西三环科技路鱼化寨街鱼斗路丈八北路规划地铁3号线【项目交通】地块周边公路交通便捷、通畅，紧邻科技路和西三环，北侧与地铁规划3号线鱼化寨零距离对接，预计2015年通车，届时将在很大程度上缩短城市距离地铁的社会效益1、地铁沿线商业提升生活空间和便利度；2、地铁改善城市投资环境，使城市的距离格局发生变化；3、地铁为沿线土地带来增值。地块西侧紧邻城市主要交通干道西三环路，地块北侧紧邻城市主要道路科技路，道路情况较好，交通通畅；北侧的规划地铁3号线正在施工中，预计2015年通车，届时将在一定程度上提高产品的价值，扩大居住群体，对项目是极大的利好因素。本案【周边配套】地块1公里范围内的各种配套资源匮乏，档次较低，仅能满足生活的便利性需求，大范围内配套齐全，紧邻三大商圈科技路商圈高新商圈土门商圈本案地块周边的商业配套主要是以便利型的沿街门店为主，商业基础设施如银行、邮局等都需要借助科技路核心商圈；餐饮、休闲娱乐等配套稀缺，多数集中在核心商圈；地块周边教育、医疗等配套严重不足。大范围内可利用的配套资源教育幼稚园中华世纪城幼儿园、紫薇臻品幼儿园、优尚卡布幼儿园、吉的堡幼儿园中小学高新一中、高新二小、高新二中、高新三中、五一小学、中华世纪城小学、西安市第五十二中学、博迪中学、鱼化寨小学大学西安外事学院医疗医院高新医院、鱼化医院、西安市第三医院商业邮局中国邮政银行西安银行、建设银行、招商银行、中信银行、兴业银行、农业银行、北京银行综合商场华润万家超市、金鹰购物广场、世纪金花购物中心、人人乐、卜蜂莲花土门与康复路、小寨齐名，是西安较早的繁华商圈，特色不明显，业态定位较低西安新商圈的代表，繁华窗口，消费时尚的象征，有望成为国际国内著名商业大道新兴商圈，环境好，档次高，交通便捷，吸引高素质、高收入群体【项目四至】地块紧邻城市交通干道，进入性较好，西侧紧邻东方米兰国际城项目，周边无明显的景观资源地块北侧紧邻地铁出入口，现正施工；富裕路（地铁三号线鱼化寨站）科技一路经十四路宗地位置：鱼化寨富裕路地铁三号线鱼化寨站出站口南侧占地面积：39.98亩容积率：4.2土地年限：70年每亩单价：约350万/每亩工程进度：2013年开春动工证件情况：开始办理证件手续地铁位置：地铁口与项目北红线距离为31.5米【经济技术指标】中小规模,中高密度住宅项目【地块现状】地块地势平坦、场地平整，无未拆建筑，便于开发与设计，地块内部无明显不利的干扰因素东边界现状西边界现状南边界现状北边界现状项目四至均有围墙，目前只有北侧有一个出入口；地块内部平整，没有未拆迁的建筑；地块内部地势平坦，没有明显的高差变化；地块西边界为一规模较大土坡，有一定高度，对视线有遮挡；价值梳理建设条件区域规划交通条件投资客——预计5%项目位于高新核心区和高新新区发展的区域的交汇处，区内的发展和新区的发展对地块产生合力，向里和向外共同辐射项目区域；新区发展处于启动阶段，未来数年内，将有很大的发展空间。高新发展方向上的重要拓展区域项目位于西三环和科技路的交汇处，交通通畅，项目进入性好；紧邻规划地铁3号线首站鱼化寨，预计2015年通车运行，届时将方便出行，缩短城市距离。交通顺畅，地铁首站便捷生活地势平坦、地块方正，用地情况简单；地块内部无未拆建筑，无任何不利因素干扰。地块方正，便于开发设计【地块价值分析】【项目属性界定】项目位于高新核心区和高新新区高新的交汇位置，伴随着高新双区发展，项目未来具有一定的市场潜力。伴随地块本身以及周边的配套逐渐成熟，项目的价值将逐步提升。未来的地铁规划3号线的开通，将对本项目是极大的利好因素。高容积以及酒店、公寓、住宅多种物业形态组合，注重项目品质的打造。位于高新区核心区和新区发展方向重要拓展区域，具有城市轨道交通驱动，中小规模、多功能的复合型项目PART-2城市与区域发展研究城市宏观背景城市空间发展与规划区域发展及区域价值定义【城市概况】西安地处关中平原中部，陕西省省会，是辐射面积最大的区域核心城市，大西北地区政治、经济和文化的唯一核心陕西省省会，副省级城市，陕西省政治、经济、文化、科教和信息的中心，是新亚欧大陆桥中国段——陇海兰新铁路沿线经济带上最大的中心城市，具有承东启西、连接南北的重要战略地位。西安是国务院于1982年首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市之一西安市南和东南与汉中市、安康市、商洛市相邻；西与宝鸡市接壤；北与咸阳市相连；东与渭南市相接东西最长约204千米，南北最宽约116千米，总面积10,108平方千米；西安下辖新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区、蓝田县、周至县、户县、高陵县等9区4县，到2011年陕西省第六次人口普查数据显示，全市常住人口已达846.78万人，占陕西省总人口比重从2000年的20.56%提高到2010年的22.69%。城市定位北京首都、全国政治、经济、交通和文化中心上海中国第一大城市，中国大陆的经济、金融、贸易和航运中心西安北地区第一大城市，西北地区政治、经济、科技、教育和文化中心、门户城市、2011年世园会举办城市天津北方的经济中心、国际港口城市、北方的海运与工业中心重庆长江上游地区经济和金融中心，内陆出口商品加工基地和扩大对外开放的先行区《关于经纲要》的西安城市定位“西部中心城市”、和继北京、上海、广州等之后的又一“国际大都市”。【城市概况】大西北战略经济圈格局西安市作为西部大开发战略桥头堡和国家东西部连结的关键节点，未来将成为区域经济的发展引擎西安GDP占西北五省比例高达14%86%人口占比9%86%2009-2010年东西部承接外来务工人员情况东部城市务工人员呈减少趋势，西部快速增长9,090东部2009年2010年-8.9%单位：万人90909,9789,090西部2009年6月国务院宣布批准《关中-天水经济区发展规划》；大经济区格局的确定，促使未来城市人口将急剧增长，将带来大量的消费需求；同时增强西安核心城市的辐射能力，城市聚焦效应将逐渐显现；西安科技实力雄厚，生产力相对发达，辐射带动力强，在西部乃至全国都具有明显的比较优势和潜在优势。2165294035.8%【城市概况】西安拥有9区4县，其中主城新城、碑林、莲湖、雁塔和未央为全市经济发展重点核心区域城市地处关中盆地中部秦岭北麓，地跨渭河南北两岸；全市辖新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥、阎良、临潼、长安9个区及周至、蓝田、户县、高陵4个县。共有街道、乡、镇176个，其中街道办事处89个、镇40个、乡47个。包含西安浐灞生态区、欧亚经济论坛所在地、世园会西安国际港务区所在地；是中国重要的纺织工业基地拥有西部大学城、西安国家民用航天产业基地亚洲最大的航空城，境内有西安阎良国家航空高技术产业基地市中心南部，跨越城墙内外，因西安碑林得名，老城区之一西安国家级高新技术产业开发区、曲江国家级文化产业区所在，区内高校林立、科技领先、人文荟萃、工商业发达，核心区之一跨越城墙内外，因境内莲湖公园得名，有8万回民在城墙内西南部聚居，西咸新区与莲湖区接壤中心东北，跨越城墙内外，因境内清朝满城(又称新城)得名西安国家级经济技术开发区，大明宫国家遗址公园，汉长安城遗址。西安新行政中心设立于此核心区域辐射区【城市经济】西安经济保持平稳快速增长，2010年人均GDP突破7000美元，GDP较其他二线重点城市处于中等偏上水平，经济辐射能力较强西安2005-2011年的GDP增长来看，GDP经济总量持续保持两位数稳步快速增长。2009年是经济收入最为困难的一年，全年实现国内生产总值2，719亿元，增速合比回落仅1.1个百分点;西安2005-2011年的人均GDP增长来看，同GDP总量走势一致，呈稳步快速上涨。2010年西安人均GDP超过5000美元;2011年西安GDP3864.21亿人民币，常住人口846万，人均GDP为45676.24人民币，折合为美元为7212.41美元（1美元=6.3330人民币）。按照世界银行目前的收入等级划分标准,西安已步入中上等收入行列。2011年部分中西部城市经济运行情况【产业支撑】城市在产业结构调整过程中，逐步形成以科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地、航天工业中心和机械制造中心等为主导的产业年度2008200920102011第一产业103.5110.4140.1173.1第二产业987.71148.81409.51697.2第三产业1098.91459.91691.91993.9从城市产业结构来看，2011年全市：第一产业增加值33.08亿元，增长23.62%；第二产业增加值287.63亿元，增长20.41%；第三产业增加值302.01亿元，增长17.85%；三大产业均有所增加，产业结构与去年保持稳定。西安未来定位中西部第二产业中心，高新技术产业、装备制造业、旅游产业、现代服务业、文化产业等成为西安五大主导产业西安历年各产业发展一览（单位：亿元）数据来源：西安统计局数据来源：西安统计局航空基地机械制造基地高等教育【居民收入】西安市城镇居民人均可支配收入和社会消费品零售总额增速双双高于GDP的增长，城市经济活动表现活跃数据来源：西安统计局数据来源：西安统计局2011年同比增长20%2011年同比增长16.8%2011年消费品零售总额同比增长20%2011年人均可支配收入同比增长16.8%2011年西安市GDP增速13.8%西安目前处于第三梯队向第二梯队城市过渡阶段，社会消费水平迅速向一、二线城市靠拢；从消费所在地来看，城镇的消费增长水平较高，占比达97%，增长20.5%；从消费形态来看，餐饮收入202.75亿元，比上年增长16.7%；商品零售1732.43亿元，增长20.5%；从消费商品来看，石油及制品类、金银珠宝类商品持续旺销，实现零售额比上年分别增长71.0%和47.3%。受宏观政策影响，汽车类及家具类商品销售同比增速明显回落，汽车类商品增长19.3%，比上年回落10.3个百分点；家具类商品增长29.3%，回落12.5个百分点。【城市人口】2010年西安常住人口847万，15-64岁比重78.7%，人口红利显著，城市化进程进入高速发展期，也将进一步刺激城市居住需求中西部及东北主要二线城市常住人口对比单位：万人2010年西安城市人口构成相比2000年15-64岁人口比重上升7.4个百分点，人口红利显著【城市建设利好】关中-天水经济区的建