XXXX年07月02日漯河市舞阳·香提湾项目发展战略沟通案

HS[2011]0702舞阳·香提湾项目发展战略沟通案目录第一部份：市场研判第二部分：项目发展战略第三部分：项目VI设计展示第一部份：市场研判SWOTSWOT分析分析宏观市场宏观市场本案概况本案概况竞品分析竞品分析该地块位于舞阳西郊人民路西段，地理位置优越，交通便利，环境优美，周边配套齐全，地块附近拥有舞阳一高等一批优质的教育资源。该地块西邻舞阳自来水厂，东接600亩的森林公园，犹如置身于天然氧吧，让人享受城市独有的清新与空气，共享城市的繁华便利与情境优雅的环境。市场研判/本案概况/所处区域市场研判/本案概况/鸟瞰图综合技术经济指标：用地面积：82752.4㎡地上总建筑面积：118338㎡住宅建筑面积:112751㎡商业建筑面积：4535㎡幼儿园建筑面积：1052㎡居住户数：924户居住人口：2957人容积率：1.43建筑密度：24.87%绿地率：46.98%地面停车位：635个产品面积数量（个）户数（户）占地面积（㎡）建筑面积（㎡）85㎡13（6.5层）156221013260116.53㎡12（9层）2162796.7225170.48124㎡20（6.5层）2404960.829764.8131㎡22（6.5层）2645781.1634686.96别墅205.6㎡48（2层）484835.29868.8花园洋房市场研判/本案概况/鸟瞰图市场研判/本案概况/SWOT分析S（优势）ƒ临人民路主干道，交通便利ƒ毗邻600亩森林公园，周边自然环境优越ƒ社区绿地率为47%，内部环境较好ƒ规划幼儿园、会所、商业满足居住生活需求ƒ产品业态丰富，包括多层电梯洋房、小高层、别墅，可以满足各个客层需求W（劣势）ƒ所处区域为城乡结合部，周边多为村庄，区域整体形象有待提升ƒ该区域周边基础配套有待完善ƒ项目所处区域为县级公路，货车带来一定的污染与噪音ƒ政府发展方向向东发展，不在政府发展方向之列ƒ附近无大型企事业单位，客源不够丰富ƒ周边项目档次普遍较低，区域住宅市场整体形象有待提高O（机会）ƒ区域市场及整个舞阳市场缺乏高端项目，是一个高端项目空白点ƒ市场上规模较大社区住宅存量有限T（威胁）ƒ区域形象不足以支撑高端项目ƒ国家调控政策频出，房地产市场扑朔迷离。舞阳县位于中原腹地河南省中部，东经113.5°，北纬33.2°，属中国食品名城内陆特区漯河市辖县。东接亚州最大肉食品加工基地——漯河双汇集团40里，南临著名特种钢工业基地——舞钢25公里，西连我国煤炭工业基地——平顶山50公里，北达汉魏故都——许昌80公里、省会郑州150公里。全县辖7乡7镇，总面积777平方公里，耕地面积75万亩，总人口60万。东距107国道40公里，京广铁路漯河站45公里，京珠高速公路49公里；北接宁洛（南京——洛阳）高速公路6公里、郑州国际航空港150公里；西连日南（日照——南阳）高速公路25公里。沪瀹铁路穿境而过。全县公路通车里程达1018公里，实现了乡乡通二级公路，村村通油路，交通网络纵横交错，四通八达。市场研判/宏观市场/舞阳概况指标1：地区生产总值2007年2008年2009年2010年地区生产总值60738084增长率18.5%17%13.5%15.5%舞阳地区生产总值连续4年保持10%以上的加速增长态势，为房地产业的发展创造良好的经济环境。数据来源：舞阳政府工作报告市场研判/宏观市场/舞阳宏观经济分析指标2：固定资产投资2007-2010年舞阳固定资产投资变化一览表(单位:亿元）固定资产投资加速增长，固定资产投资占每年GDP的比例稳步提高，城市建设力度增大，为房地产的发展提供了良好的开发环境和市场机遇。2007年2008年2009年2010年地区生产总值60738084固定资产投资30485974.5固定资产投资增幅55%35%31%28%固定投资资产/地区生产总值50%66%74%89%数据来源：舞阳政府工作报告市场研判/宏观市场/舞阳宏观经济分析指标3：人均可支配收入舞阳城镇居民人均可支配收入增幅较快，但农民人均纯收入增幅较慢，但总体保持平稳增长的态势，消费能力稳步增强。2007-2010年舞阳居民人均可支配收入变化一览表(单位:元）2007年2008年2009年2010年城镇居民人均可支配收入607280001001811600增长率24.2%30%25%18.2%农民人均纯收入2871350035363843增长率18%20%8.5%10%数据来源：舞阳政府工作报告市场研判/宏观市场/舞阳宏观经济分析指标3：人均可支配收入舞钢城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入增幅较快，总体保持平稳增长的态势，消费能力稳步增强。从农民纯收入额上看，舞钢的农民人均纯收入几乎是舞阳的两倍，购买力强劲。2007年2008年2009年2010年城镇居民人均可支配收入9700117591269614068增长率29.6%22.8%10.5%10.2%农民人均纯收入3930469051995646增长率19.98%19.4%10.9%11.2%数据来源：舞钢政府工作报告市场研判/宏观市场/舞阳宏观经济分析本章小结1、舞阳经济分析小结：由以上资料可以看出，舞阳的整体城市经济实力较弱，但发展速度较为稳定，城市改造建设力度逐年提高，为房地产业的持续发展提供了良好的社会环境。地区生产总值、固定资产投资、城镇人均可支配收入、农民人均纯收入连续4年以超过10%的加速度增长，说明舞阳房地产市场具备良好的消费市场基础。2、舞钢人均收入分析小结舞钢农民人均纯收入的快速增长，特别是靠近舞阳的周边乡镇，也为舞阳房地产市场注入新的活力。综上所述，舞阳的房地产市场必将进入一个快速发展的阶段市场研判/宏观市场/舞阳宏观经济分析近年来舞阳县的房地产开发进入一个快速发展的阶段，市场投放量较大，据不完全统计05年至今舞阳商品房年去化量面积在10万㎡左右。市场及在建项目特征如下：¾市场管理不规范，个人建房并对外销售的现象普遍存在¾开发单位具有市场营销意识，楼盘营销推广多借助专业公司操作¾建筑风格以现代风格为主，有个别楼盘建筑加有欧式建筑元素¾产品规划设计没有特色，建筑细节处理不够完美¾多数楼盘景观设计没有主题，只是一些简单的绿化和雕塑堆砌¾楼盘附加值较低，几乎都没有相应的智能化配套设施¾建成小区物业管理不到位，存在一些细节服务漏洞市场研判/舞阳房地产概述项目名称水榭花都开发商：舞阳东润房地产开发有限公司本期户数：303户地址：舞阳张家港路与宁坡路交汇处本期开盘时间：2010-12-4交房时间：2011-9-2总占地：180.4亩总建面：125472.05㎡绿化率：36.6%容积率：1.8剩余套数：41套销售率：86%建筑形式：11层小高层、多层物业费：0.25元/㎡/月当前均价：2000/㎡，最高价：2150元/㎡，最低价：1650元/㎡目前升值150元/㎡销售周期：7个月工程进度：三期封顶主力户型：两房两厅一卫100㎡，三房两厅一卫113㎡、三房两厅二卫123㎡、140㎡，其中100、113、123㎡的已经全部售完，140㎡的剩余30%左右。客群分析：乡镇客户占到50%（多集中在距离水榭花都不远的东边几个乡镇），公务员客户占38%，经商客户占12%。首次置业客户占到77%，改善性住房客户占到23%。水榭花都——目前舞阳县建筑规模最大、居住舒适度最高的楼盘。项目的一大特色即项目规模和小区绿化水系做的非常成功，以小成本创造出事半功倍的效果，是舞阳县目前品质做高，最有影响力的楼盘。（小区内有双语幼儿园）舞阳楼盘个案分析水榭花都市场研判/竞品分析项目名称南方新城开发商：浙江东阳房地产开发有限公司本期户数：280户地址：舞阳人民路与深圳路交汇处向北200米路东本期开盘时间：2010-11-20交房时间：2011-10-31总占地：100亩总建面：12万㎡绿化率：35%容积率：1.8剩余套数：5套销售率：98%建筑形式：11层小高层、多层（不带电梯）建筑风格：江南风格当前均价：1800/㎡，最高价：1950元/㎡，最低价：1650元/㎡目前升值200元/㎡销售周期：8个月工程进度：一期封顶主力户型：两房两厅一卫90.35、93.3㎡，三房两厅一卫108.8㎡、三房两厅二卫122、131.5、143、126.5㎡，其中108.8㎡有108套，占39%，126.5㎡共计60套，占21%，还是一种三房为主。客群分析：乡镇客户占到60%（多集中在距离东城区不远的东边几个乡镇，注：西北乡镇对地段不认可），舞阳县城客户占到35%，有5%的舞钢客户。首次置业客户占到95%，改善性住房客户只占到5%。南方新城——目前舞阳县城东新区建筑体量较大楼盘。项目的一大特点就是为每家每户赠送小车库并深得业主满意，在建筑方面，采用和我们项目相同的全现浇技术，也受到客户的追捧。景观方面，灵活运用江南水乡的那种柔美，营造唯美景观。舞阳楼盘个案分析南方新城市场研判/竞品分析项目名称舞阳首府开发商：河南晨超置业有限公司共有户数：1200户地址：舞阳北三环与青岛路交汇处开盘时间：未开盘，预计在7、8月交房时间：2012-5-1总占地：100亩总建面：16万㎡绿化率：36.6%容积率：2.39剩余套数：未开始销售销售率：0.0%建筑形式：2栋高层、20栋多层（8层有电梯）物业费：未定当前均价:未定，预计均价在2000元/㎡目前升值150元/㎡销售周期：7个月工程进度：主力户型：两房两厅一卫96㎡占5%，三房两厅一卫115㎡占50%，三房两厅二卫123㎡占5%，128㎡占20%，142㎡占10%，132㎡占10%。客群分析：由于该项目没有被乡镇客户所接受，几乎90%以上的为县城客户，其中经商和公务员依然是客户构成的主力军。其中经商客户占到40%，公务员占到60%舞阳首府——是目前舞阳市场上宣传力度最大的楼盘，靠近舞阳新的行政办公区，是首个双气大盘，采用全现浇欧式风格，由于地段和预期价位并未被认可，来访量不大！可见在舞阳这样的城市，地段和价格才是王道！舞阳楼盘个案分析舞阳首府市场研判/竞品分析项目名称凤凰城开发商：万城置业有限公司本期户数：172户地址：舞阳人民路与北街交叉口向北300米本期开盘时间：2011-4-23交房时间：2011-12-31总占地：60亩总建面：8万㎡绿化率：39%容积率：2.0剩余套数：35套销售率：79%建筑形式：8层电梯房物业费：0.25元/㎡/月当前均价：1900/㎡，最高价：2250元/㎡，最低价：1700元/㎡目前升值50元/㎡销售周期：3个月工程进度：二期封顶主力户型：一房一厅33.28㎡，两房两厅一卫99.98㎡、三房两厅二卫136.09、113.98、113.62、142.18、119.62㎡，其中三房两厅两卫占到总房源的80%。客群分析：乡镇客户占到40%，公务员客户占50%，经商客户占10%。外地客户按揭不做。首次置业客户占到70%，改善性住房客户占30%凤凰城——以优质的教育资源为核心，吸引大量周边学校教师以及考虑子女上学的客户，但是从项目的运作上来看，并没有深挖自己的卖点，淡化自己的卖点！舞阳楼盘个案分析凤凰城市场研判/竞品分析项目名称盛世华府开发商：舞阳星懿房地产开发有限公司本期户数：500户地址：舞阳新西路南段与新华路交汇处本期开盘时间：2011—4-17交房时间：2011-12-31总占地：913亩总建面：66万㎡绿化率：38.3%容积率：1.16剩余套数：280套销售率：44%建筑形式：多层（无电梯）物业费：0.25元/㎡/月当前均价：1600/㎡，最高价：1700元/㎡，最低价：800元/㎡目前升值50元/㎡销售周期：3个月工程进度：一期已封顶主力户型：两房两厅一卫80、95㎡，三房两厅一卫119㎡，三房两厅二卫121㎡，其中三房的体量占到总户型的80%客群分析：乡镇客户占70%，县城客户占到30%，舞钢几乎没有，可见楼盘的品质并没有吸引力，一次性付款占到20%，按揭客户占到50%，分期付款占到30%。盛世华府——是目前舞阳规划最大体量的楼盘，但由于交通、地段等因素，又没有良好的客户支撑，销售情