XXXX年1季度土地市场形势报告暨近期土地市场发展趋势_32页_中指

ChinaIndexAcademy2011年一季度土地市场形势报告暨近期土地市场发展趋势研讨中国指数研究院2011年3月一．市场：一季度全国土地市场相对低迷二．政策：紧盯市场变化持续加码三．热点：部分推出和成交地块仍受热捧四．对策：抓住机遇、加强研究、理性拿地目录一．市场：一季度全国土地市场相对低迷二．政策：紧盯市场变化持续加码三．热点：部分推出和成交地块仍受热捧四．对策：抓住机遇、加强研究、理性拿地目录一季度全国土地市场供给整体下降，起价变化趋于平稳截至2011年3月29日（本报告3月数据均为3月1-29日的数据，以下同），全国一季度共推出土地5178宗，土地总面积23315万平方米，规划建筑面积41757万平方米。比2010年一季度分别增长9%、下降6%、2%。从推出土地的底价来看，一季度全国土地价格水平比较平稳，1-3月份，地面地价分别为1857元/㎡、1818元/㎡、1723元/㎡，2、3月分别环比下降2%、5%。而楼面地价分别为1002元/㎡、1005元/㎡、1009元/㎡，三个月基本上没有变化。0500000001000000001500000002000000002500000003000000002010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%建设用地面积(㎡)规划建筑面积(㎡)建设用地面积环比增长率（%）规划建筑面积环比增长率（%）0500100015002000250030002010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月-60%-40%-20%0%20%40%60%80%推出土地均价(元/㎡)推出楼面均价(元/㎡)地面地价环比增长率（%）楼面地价环比增长率（%）数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com住宅用地供应量下降明显，底价稳中有升0200000004000000060000000800000001000000001200000001400000001600000002010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%建设用地面积(㎡)规划建筑面积(㎡)建设用地面积环比增长率（%）规划建筑面积环比增长率（%）相比而言，住宅市场供给量下降比较明显。截至2011年3月29日，全国一季度共推出住宅土地1693宗，土地总面积9609万平方米，规划建筑面积23051万平方米。比2010年一季度分别下降5%、23%、14%。从推出住宅用地的底价来看，一季度全国住宅用地价格稳中有升，1-3月份，地面地价分别为2862元/㎡、3232元/㎡、3388元/㎡，2、3月分别环比上涨13%、5%。而楼面地价分别为1231元/㎡、1329元/㎡、1378元/㎡，整体仍保持上涨态势。01000200030004000500060002010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%推出土地均价(元/㎡)推出楼面均价(元/㎡)地面地价环比增长率（%）楼面地价环比增长率（%）数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com一季度全国土地市场成交量稳价跌截至2011年3月29日，全国一季度共成交土地4181宗，土地总面积19139万平方米，规划建筑面积34528万平方米。比2010年一季度分别增长10%、下降2%、增长2%。成交量稳定。从成交价格来看，全国一季度土地价格连续下跌，地面地价1-3月分别下跌20%、3%、10%；楼面地价分别下跌19%、14%、5%。0500000001000000001500000002000000002500000002010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月-60%-40%-20%0%20%40%60%建设用地面积(㎡)规划建筑面积(㎡)建设用地面积环比增长率（%）规划建筑面积环比增长率（%）05001000150020002500300035002010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月-40%-20%0%20%40%60%80%成交土地均价(元/㎡)成交楼面均价(元/㎡)成交土地均价环比增长率（%）成交楼面均价环比增长率（%）数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com截至2011年3月29日，全国一季度共成交住宅土地1403宗，土地总面积8090万平方米，规划建筑面积19203万平方米。成交宗数与2010年一季度基本持平，仅减少2宗，其他两个指标分别下降20%、12%。从成交住宅用地的价格来看，一季度全国住宅用地价格持续下降，1-3月份，地面地价分别为3981元/㎡、3719元/㎡、3671元/㎡，2、3月分别环比下跌7%、1%。而楼面地价分别为1785元/㎡、1501元/㎡、1436元/㎡，环比分别下降了16%、4%。0200000004000000060000000800000001000000001200000001400000001600000002010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%建设用地面积(㎡)规划建筑面积(㎡)建设用地面积环比增长率（%）规划建筑面积环比增长率（%）住宅用地成交量价齐跌01000200030004000500060002010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%成交土地均价(元/㎡)成交楼面均价(元/㎡)成交土地均价环比增长率（%）成交楼面均价环比增长率（%）数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com全国一季度成交土地溢价率0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月一季度土地成交溢价率大幅下跌一季度全国土地溢价率大幅下滑，1月份，溢价率为32%，2月即下跌为18%，3月更跌至8%。成交住宅用地的溢价水平也出现大幅下滑，1月份，溢价率为37%，2月即下跌为14%，3月更跌至9%。全国一季度成交住宅用地溢价率0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com可以看出：从供应和成交来看，整体供给以及住宅用地供给都出现下降，整体成交量稳定，但住宅用地成交量减少（非住宅用地的成交在增长）。在调控政策影响下，整体土地市场价格以及住宅用地价格均下降。尽管市场低迷，地方政府并未调低土地出让价格预期，整体出让底价稳定，住宅用地出让底价甚至稳中有升。市场对地方政府提高底价的行为并不认可，虽然底价上升，但成交价下降，导致溢价率大幅下降。小结一．市场：一季度全国土地市场相对低迷二．政策：紧盯市场变化持续加码三．热点：部分推出和成交地块仍受热捧四．对策：抓住机遇、加强研究、理性拿地目录-20%0%20%40%60%01:Q1-301:Q1-402:Q102:Q1-202:Q1-302:Q1-403:Q103:Q1-203:Q1-303:Q1-404:Q104:Q1-204:Q1-304:Q1-405:Q105:Q1-205:Q1-305:Q1-406:Q106:Q1-206:Q1-306:Q1-407:Q107:Q1-207:Q1-307:Q1-408:Q108:Q1-208:Q1-308:Q1-409:Q109:Q1-209:Q1-309:Q1-410:Q110:Q1-210:Q1-310:Q1-4-2%0%2%4%6%8%10%12%14%商品房累计销售面积增长率房屋销售价格指数(同比)图：2001年至今全国商品房销售面积和房价指数增长率及政策住房市场化改革；积极财政政策；支持住房消费平稳发展期快速发展期全面调整期调控结构，抑制房价2005年：国八条2006年：国六条、国十五条2007年：多次加息、严控开发贷款和二手房贷款调控供需、抑制投资；831大限；土地招拍挂稳定房价、加强住房保障货币政策继续从严复苏并快速增长期多次降息，税费减免，刺激复苏调控期调控期：2010国十条2011国八条等调控期★★★★土地、货币政策是影响市场的根本因素2004年土地招拍挂政策出台后，土地购置面积增速大幅下降，地价涨幅显著扩大，是2005年以来房价涨幅扩大的重要原因；另一方面，2007-2010年，货币政策转向是市场波动的重要因素，2009年全国商品房销售面积超常增长、2010年遭遇严厉调控政策但全国商品房销售面积仍创下历史新高，与当年货币投放较多密切相关（2010年全年新增房地产贷款2万亿元，与2009年持平）。土地、货币，一个影响供应、一个影响需求，是影响市场根本因素。抑制性政策对房价影响一般有半年到一年的滞后，但2010年国十条力度大，影响在一个季度内即显现2007年-2008年，抑制性政策出台约半年后，全国销售面积从2008年1月起开始下降，7月后房价开始环比下跌；2010年4月出台的国十条政策力度大，影响更快，全国销售面积在5月即下降，房价在6月出现下跌。-50%-25%0%25%50%75%100%07-0107-0307-0507-0707-0907-1108-0108-0308-0508-0708-0908-1109-0109-0309-0509-0709-0909-1110-0110-0310-0510-0710-0910-11-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%销售面积增长率环比价格指数图：2007-2010年商品房销售面积及70个大中城市环比价格指数2007年：多次加息、严控开发贷款和二手房贷款2008年一季度起销售面积下降，三季度起房价下降2010年4月国十条2008年四季度政策转为宽松，2009年二季度起销售面积和价格进入上涨通道外部经济环境：宏观经济与房地产市场相互依存，密切相关全国房地产开发投资额增长率与GDP增长率之间的关系8.0%9.0%18.0%20.9%0%2%4%6%8%10%12%14%16%1978197919801981198219831984198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200