房地产开发与经营第四章-土地使用权获取

房地产开发与经营吴聘奇[e-mail]第四章土地使用权获取•4.1土地管理制度及其演变•4.2土地使用权出让•4.3在建项目收购与项目公司入股土地管理基本制度•社会主义土地公有制度•国有土地有偿使用制度•土地用途管制制度•占用耕地补偿制度•基本农田保护制度•土地登记制度1、全民所有制①城市市区的土地；②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；③国家依法征收的土地；④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。2、集体所有制•劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所有的形式，该土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。•农民集体的范围包括：①村农民集体；②村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；③乡(镇)农民集体。•4.1土地管理制度及其演变•4.2土地使用权出让•4.3在建项目收购与项目公司入股内涵：•土地出让的主体。出让方是土地的所有者——国家，土地使用权的受让方是中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人。•土地出让的客体。土地出让的客体是城镇国有土地，即城市、县城、建制镇、工矿区、开发区范围内属于全民所有的土地。（一）土地使用权出让概述•概念：土地使用权出让（以下简称土地出让）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。•土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。（一）土地使用权出让概述•根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地50年；综合或者其他用地50年。”（二）土地使用权年限“年限缩水”•据规定，住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商之日起开始计算。而这与楼盘开盘、购房者入住等的时间均存在“时间差”。从拿到土地证到最后取得预售许可证，往往需要两三年的时间。如果遇到拆迁较难造成停滞或是“倒手”，五六年都很正常。从预售到入住，往往又需要一两年的时间。如遇开发商更改用途，则可能缩水二十年。大限若至？•商品住宅土地使用权限为70年，最早确立于1990年《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》，并一直沿用至今。1994年《城市房地产管理法》规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该块土地的，应当予以批准。续期后重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”但这一法规并未明确依照何种规定支付土地出让金。大限若至？•1994年《城市房地产管理法》第21条规定，土地使用权出让合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获得批准的，土地使用权由国家无偿收回。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。大限若至？•2007年施行的《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。虽有此规定，但该法律没有对续期是否缴费作出明确规定。•2009《土地管理法(修订草案征求意见稿)》称，住宅建设用地使用权期限届满的，按照国家有关规定自动续期。对住宅土地使用权续期问题也没有给出一个明确办法。•上海市在《国有建设用地使用权出让预申请须知》中规定期满后“无偿收回”及“出让人收回并补偿相应残余价值”。•引发无偿收回、循环批租、无偿续期的热议•自1987年深圳第一块土地出让至今，不过23年•但此前的土地使用年限，各地政府规定不一•几十年中，政策风云变幻未可预期•招标•拍卖•挂牌•协议出让（三）土地使用权出让方式前期准备工作招标出让文件编制发布招标公告投标申请与资格审查投标开标评标定标中标及后续工作•招标•拍卖•挂牌•协议出让（三）土地使用权出让方式综合评标分商务标、技术标商务标：企业介绍含经济标：即报价预算技术标：施工方案多采取未署名“暗标”招标底价（标底）一般保密标底过高？标底过低？•招标•拍卖•挂牌•协议出让（三）土地使用权出让方式前期准备工作拍卖出让文件编制发布拍卖公告竞拍申请与资格审查。拍卖会举办《成交确认书》签订及后续工作•招标•拍卖•挂牌•协议出让（三）土地使用权出让方式前期准备工作挂牌出让文件编制发布挂牌公告竞拍申请与资格审查公布挂牌信息报价挂牌截止现场竞价（截止仍2个以上竞买人）《成交确认书》签订及后续工作•招标•拍卖•挂牌•协议出让（三）土地使用权出让方式需用地单位提出用地申请编制协议出让方案底价确认报批协商，签订意向书公示签订出让合同并公布出让结果核发《建设用地批准书》交付土地办理土地登记招标••••••拍卖•••••挂牌••••••、土地使用权收回•土地使用权届满。•建设用地使用权年限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。•因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权。•司法机关决定收回土地使用权。（四）土地使用权收回与终止2、土地使用权终止（1）土地使用权因土地灭失而终止•土地使用权要以土地的存在或土地能满足某种需要为前提，因土地灭失而导致使用人实际上不能继续使用土地，使用权自然终止。（2）土地使用权因土地使用者的抛弃而终止•由于政治、经济、行政等原因，土地使用者抛弃使用的土地，致使土地使用合同失去意义或无法履行而终止土地使用权。（四）土地使用权收回与终止•4.1土地管理制度及其演变•4.2土地使用权出让•4.3在建项目收购与项目公司入股在建项目收购是指通过在建工程转让的方式，获取项目所用土地使用权、地上在建工程、行政批文及各类权益，同时继续承担项目所负义务的经济活动。收购程序：•在建项目初步调查。•专业调查。•专业意见发表。•项目谈判。•转让协议签订。•项目过户手续办理。（一）在建项目收购注意事项：•权属合法与完整性•法律文书的完善性•合作协议的合法性、合理性与执行情况•工程进度与投资进度•工程质量•财务状况（一）在建项目收购投资方按照对房地产开发项目公司的评估价格购买该项目公司的股权或按照比例新入股该项目公司，主要包括参股、控股和全资收购三种方式。•（1）如果项目公司的所有股东对该项目不再具有投资意向或无资金进行投资，会选择整体出售项目公司，由收购方（投资方）进行全资收购。（二）项目公司入股投资方按照对房地产开发项目公司的评估价格购买该项目公司的股权或按照比例新入股该项目公司，主要包括参股、控股和全资收购三种方式。•（2）如果项目公司的部分股东对该项目不再具有投资意向或无资金进行投资，一般会选择部分股权转让，或者项目公司从引进战略投资者的角度考虑也会选择部分股权转让或增加股东，由收购方（投资方）对项目公司进行参股或控股。（二）项目公司入股项目公司入股程序•尽职调查。•专业问题协商与解决。•股权价值评估。•入股谈判。•入股协议签署。•入股后续事项。（二）项目公司入股项目公司入股程序•尽职调查。•专业问题协商与解决。•股权价值评估。•入股谈判。•入股协议签署。•入股后续事项。（二）项目公司入股•优势：手续简单、费用节省、开发快捷。•注意事项：即债务风险难以控制，如是否对外提供过保证担保的风险以及是否对外签有已构成违约合同的风险等等。因此，收购者务必要对所收购公司在收购之前的债权债务有一个清楚的了解，具体可通过委托审计来查清公司的资产负债。项目公司入股优势与注意事项