二手房地产项目尽职调查清单(全系列)

1二手项目尽职调查清单一、目标公司工商登记及股东情况（此项必须提供）1、公司营业执照及组织机构代码证（最新及历次变更的营业执照）；2、公司成立及其历次变更的各项批文，包含分立、合并等；3、公司最新章程及历次章程修正案；4、法定代表人、中高级管理人员任职情况（如姓名、职位以及联系方式等）、实际控制人、关联企业基本情况；5、公司企业代码证、税务登记证；6、公司取得的各项资质证书及相关政府批文；7、公司如有租赁经营或承包经营的事项，请提供相关资料；8、公司股东出资情况说明，提供公司历次验资报告；9、关联往来清单，关联公司架构，完整的股权架构图（包括股东、子公司、分公司、其他关联企业等），关联企业负债情况；10、公司合作、合资协议，如有，需提供；11、外汇、外资登记证，如有，需提供；12、重大股东会/管理层/董事会决议或会议纪要；13、各项目可行性报告、立项批准文件；14、企业信用报告；15、房地产开发企业资质；16、公司历史沿革（如股东及股权、经营范围、注册资金、住所地等的变化）；2二、公司土地及项目的情况（此项必须提供）1、取得土地的途径及土地使用权转让（或出让）合同，土地出让证件；CAD红线图、地形图、管网图、地块勘察报告、片区规划图、规划设计要点及要求、控制性详细规划，涉及水利、环保、林业、风景区、市政工程、航空、历史文物保护等规划要求。2、提供各宗地招拍挂成交的文件资料（包括招拍挂的公告及配套文件）；3、国有土地使用权证及土地登记资料（是否存在查封、抵押、担保等权利负担）、所配地籍图、房地产权证（如有）；4、已缴地价款的凭据；是否存在未缴纳款项及税费？请提供相关资料。包含费用支付清单（土地款、转让金、市政费、拆迁费、契税、印花税、已支付、应支付、未支付）5、成交后1年以上未开发的地块，是否存在闲置土地处理意见，若有，应提供国土部门及政府处理的相关文件。6、若有报批设计方案，应提供经政府批准的规划方案；7、宗地立项审批文件；8、如涉及农用地转用及征收，应提供政府同意农用地转用及征收的审批文件；9、最新的土地利用总体规划及城乡规划（2012年以上的）10、建设用地批准书及附图；11、规划主管部门的规划批准文件（包括但不限于建设项目选址意见3书、规划意见书及附图等）；12、规划许可证、建设施工许可证、预售许可证、土地使用权及相关证件、市政配套协议证书、人防、消防、环评、市政、园林、交通和规划等政府主管部门对项目审查意见或验收意见；以及规划报建费用缴纳情况。13、土地上是否存在建筑物及构筑物？是否拖欠工程款？征地、拆迁安置补偿的完成情况？包含拆迁、安置、补偿等相关协议，应提供相应资料。14、地勘报告、包含与土地相关的政府、第三方文件或合同（如有）15、设计图纸、施工图审阅报告、基础分部验收表、主要材料进场记录、竣工验收备案表。16、项目前期开发资料，包括环评、消防等前期资料；17、农地转用及土地征收的审批文件及附图；18、涉及林地、水利开发的，应收集林业、水利主管部门的许可文件；19、红线外市政配套完成情况及完成的时间、收费标准（包括水、电、排污、燃气、通讯、电信、有线电视、供暖、道路）；已完工程的市政配套各专业图纸（水、电、气、通讯、电视、排水等）及合同、预算。三、在建工程情况1、土石方施工情况考察；2、项目总体进度计划、目前各单位工程具体形象进度情况；43、项目所有设计变更、技术核定及业务联系单的资料汇总表、图纸会审记录、施工总承包招投标文件、已完工程决算报告、质量事故报告及处理意见、总平面图、竣工图纸等；4、基坑维护、基础工程、主体结构工程、结构吊装等中间核验合格的证明；5、已完成交楼苑区目前存在的主要问题项及发生的赔付、维修金额。至今是否有尚未解决的工程质量问题；6、工期一览表；7、竣工验收情况（证件和质保金缴纳情况）；8、与主要建造商（承建商/供应商）的业务关系、承建项目、采购货物的介绍及依赖程度分析；9、现阶段工程进度情况说明（分栋数、业态划分）10、项目相关合同、协议审核，工程合同履行情况、签订情况、工程款支付情况。四、公司的财务及合约情况（此项财务部审计时需要）1.关于项目的合作开发和经营等事项的任何合同、意向书、备忘录等文件；2.工程合同台账及履行情况表（包括工程明细表、工程款支付情况等）；3.合同台帐，总包，设计等主要合同；4.已交楼工程的维修合同；55.公司最近三年的财务（审计）报告，最近期科目余款表；辅助往来台帐、销售台帐、最近银行对账表、序时帐；6.公司执行的税种、税率及纳税情况（含有无欠税）专项说明，纳税申报表、相关底稿（分期间与税种）；7.开发成本分配原则、底稿；8.目标公司的资产及负债情况，贷款人信息，往来账目分析表；对于金额较大，占比较高的资产应重点审核，重点关注其与银行、金融机构、小贷公司的借款及对外担保等，对于各项借款需关注其借款额、借款期限、利率；9.核查关联公司交易、相关成本的真实性；10.公司有无享受税收优惠政策、财政补贴，如有，请提供相关文件及依据。11.公司是否取得政府或其他机构的奖励或资助，如有，请提供相关文件及依据。12.公司正在履行的所有借款合同和对外担保合同（包括保证、抵押、质押合同）；13.公司有无对外长期投资，如有，请提供投资企业现行有效的营业执照、出资协议、章程；14.税务清算、稽查、核定等报告；15.土地增值税测算表；16.目标成本执行情况；公司各项成本发生数据是否确实，包括前期成本、建安成本、销管费用等。617.公司正在履行的其他合同，如专项合同、销售合同、采购合同等，尤其是关联交易合同、发票。五、营销、销售情况1.销控表或销售统计表，包括销售均价、销售额、各产品销售情况、销售回款情况；2.销售费用支付情况、应付未付情况；3.产品适销情况分析，包含产品结构、优缺点及价格等；4.商品房买卖合同和认购书；5.银企按揭合作协议；6.业主签署的个人按揭贷款合同；7.车位销售、租赁合同；8.销售代理合同；9.前期物业服务协议、前期物业管理委托合同。六、关于公司的资产状况（此项财务审计时可能）1、公司现有固定资产明细和汇总表，以及重要生产设备的买卖合同、购置发票等、固定资产台帐；2、公司所有的房产证及国有土地使用权证；3、公司持有的商标、专利及特许经营权的权证；4、公司有无资产租赁或出租情况，如有，请提供相关资料；5、公司固定资产及无形资产的抵押、质押情况；76、公司历次验资报告；7、公司历次资产评估报告（如有）；8、公司营业外收入及支出按性质列示的明细；9、非经常性项目按性质列示的明细。七、关于公司的职工情况1、公司目前在册职工的人数、姓名、年龄、职称、学历；法人代表、中高层人员情况；管理层组织架构；2、公司离退休职工的情况；3、公司员工工资表及社会养老保险、医疗保险缴交情况明细表；4、产权转让后需要安置的员工人数及具体拟补偿标准，遣散难易程度如何？八、客户关系情况1、销售合同是否存在风险，交楼标准、合同附图等是否与实际交楼存在差异，违约条款、补充协议等是否对公司存在不利；2、营销类输出资料审核，是否做到风险提示，是否存在误导消费等；3、施工合同审核，质保期限及维修合同约定，是否存在风险；4、物业前期合同、面积测量报告审核；5、台账审核，包含销售台账、投诉台账、维修台账、入住台账、权证台账等。8九、关于其他文件1、公司最近三年来的诉讼、仲裁及行政处罚案件，如有，请提供相关材料；2、公司总经理、副总经理及其他高级管理人员有无涉及诉讼、仲裁及行政处罚案件，如有，请提供相关材料；3、公司是否有因环境保护、建筑质量、劳动安全产生的侵权之债，如有，请提供相关资料。4、还需合作方准备给，国土、工商、规划、建委四个部门的空白的《介绍信》，盖公章。