XXXX年沈阳太原街商圈发展分析报告

2011年沈阳太原街商圈发展分析报告一、沈阳市各大商圈分布情况目前沈阳市的商业格局，基本形成了以和平区和沈河区为主要商业核心区域的现状。形成了太原街商圈、中街商圈、五爱商圈、金廊商圈、铁百商圈、北市商圈、长江北街商圈、三好街商圈、南塔商圈、西塔商圈等商业区域。其中太原街商圈和中街商圈是沈阳市两大主力商圈，其辐射范围大、对周边城市吸引力强，这两个商圈的发展对提升沈阳都市形象和增强沈阳商业辐射力具有重大意义。五爱街商圈、三好街商圈、南塔商圈均是辐射东三省的批发市场，是沈阳商业市场的重要组成部分。其他商圈区域性较强，是沈阳商业市场的补充。二、太原街商圈概述太原街商圈位于沈阳市和平区，东起和平北大街、西至胜利北街、南临南五马路、北至北五马路，长约2.2公里，宽约1.6公里，商圏区域面积约为3.52平方公里。商圈以太原街、中华路“一横一竖”为主轴，由太原街步行街、中华路商业街、中山路景观街、体育用品街和南一风味美食街等街区组成。太原街商圈是沈阳市最繁华的商业中心之一，是具有都市时尚的中高端现代化国际商业中心，也是沈阳最早形成的高档购物区域，类似于北京的王府井，消费者认可度极高。商圈服务半径辐射整个沈阳市，并对周边城市的客户群体（本溪、抚顺、铁岭、辽阳、鞍山）有较大吸引力，主力目标客户群是25～50岁的中高端消费群。太原街商圈主要业态包括百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、便利店、专业市场以及商务写字楼、公寓等。经营服装、名表、饰品、电器、餐饮、百货及专业性商品。这是太原街商圈多年发展的结果，是市场自然选择和沈阳独特的消费特点的产物。三、太原街商圈商业、写字楼、公寓市场分析1、商业市场分析（1）商业市场总体概况太原街作为市级商圈，现有商业供应为76.64万平方米，其中百货和购物中心供应量约为64.54万平方米，是区域商业供应的主体。百货和购物中心主要分布在中华路和太原街交汇的十字轴上，聚集有多个百货和购物中心，以中兴和新世界为代表，商业氛围浓厚，是沈阳历史悠久的成熟商圈，平均租金在12～26元/㎡•天，扣点20%～25%。太原街商圈商业品牌比较丰富，高中低档品牌都有，满足了沈阳全市不同收入人群的购物需求，平时人流量约为30万人次/天，周末约为50万人次/天。随着万达广场、新玛特、伊势丹和中兴三期等项目的强势入驻，太原街的商业业态将更加丰富。相对中街而言，太原街商圈主要由大中型、现代的独体建筑构成，彼此间缺乏连接，街铺少，建筑形式单一，缺乏街的概念，十字轴的商场布局容易分散人流。区域内商业项目体量较大，而且集中供应，招商难度大，导致区域商业空置面积较多，目前除了中兴和新世界以外，其他百货和购物中心经营情况一般，而且美美百货在2010年底停业，彰显了商业巨大的竞争压力。（2）商业类型分析太原街商圈现有商业类型比较齐全，拥有百货公司、购物中心、超市大卖场、专业店和商品市场等多种商业类型。【太原街商圈现有商业类型比例图】区域中现有的商业以百货公司为主，占现有商业总供应量的56.4%，随着万达广场和潮汇购物中心强势入驻，商圈内购物中心的比例也达到了25.3%，这也体现了太原街商圈的特点，以中高档百货公司为主，而且档次较高。（3）商业业态构成太原街商圈现有商业业态齐全，拥有服装、餐饮、娱乐、超市、美容、电器和家具家居等多种商业业态。【太原街商圈现有商业业态比例图】通过上图可以看出:太原街商圈商业业态主要以服装服饰类为主，市场份额占到69%，由于五洲春天购物广场和东舜百货两个项目目前除了部分店铺在营业以外，其他店铺目前都处于空置状态，潮汇购物中心项目目前只有个别店铺开业，有部分面积还处在招商阶段，因此太原街商圈目前有较多的空置商业面积。2、写字楼市场分析太原街商圈写字楼主要集中在和平大街、南京街和中华路两侧区域。坐拥沈阳三大市级商圈之一的太原街，浓厚的商业氛围为写字楼市场带来较高的人气。区域内分布有和平大街、三经街、南京街、十一纬路、中山路、中华路及南五马路等城市主干道，近25条公交线路途经本区域，为写字楼市场提供了便利的交通条件。太原街商圈处于沈阳市的中心地带，以其核心的地理位置和传统办公商圈的影响力，吸引了商贸企业以及各类企业，平均入住率为76％高于全市平均入住率的71％，处于各商圈最高水平。目前市场上写字楼的经营模式主要有三种：出租、出售和售后代租。太原街商圈写字楼市场以出租为主，平均租金约为900元/年/㎡，其中甲级写字楼出租均价为1100元/年/㎡，乙级写字楼出租均价为820元/年/㎡，区域写字楼出售价格在6000～7000元/㎡之间。太原街商圈写字楼项目档次参差不齐，档次差别较大，总统大厦从客户品质和市场影响力看，是沈阳高端写字楼的代表项目之一，成为区域其他档次写字楼发展的重要带动力量。而部分乙级写字楼存在物业老化、档次不高等问题。3、公寓市场分析太原街商圈公寓市场以南站、太原街为中心，辐射周边区域，太原街商圈是沈阳三大主要商圈之一，商业商务氛围浓厚，同时紧邻沈阳站，附近有许多批发市场，比较适合中小型企业办公。太原街商圈是公寓的发源地，沈阳第一个公寓就出现在太原街，太原街商圈也是沈阳目前酒店式公寓最集中的地区，第一批公寓包括当代程式、腾龙国际公寓在这里取得了成功，刺激了随后大量公寓的供应。该区域属于传统商务和传统商业区，且交通方便成为大多数楼盘的卖点，楼盘档次差异较大，价格在8000-14000之间。以本地高收入者为主，特别是商务区的企业主、高级白领等。四、太原街商圈2010年1月至2011年4月份各类产品供销量分析2010年1月至2011年4月，太原街商业总供应量为24.98万㎡，写字楼总供应量1.95万㎡，公寓总供应量14.91万㎡，其中商业和公寓占全市总供应量的10.35%和10.67%，拥有较大比例。太原街商业新增供应5.45万㎡，公寓新增供应6.85万㎡，短期内太原街商圈将以商业和公寓项目为主，写字楼以出租为主要经营方式。2010年1月至2011年4月，太原街商业销售量为10.68万㎡，占全市销售量的13.14%，销供比为42.76%，高于全市33.66%的平均水平，太原街商圈作为城市最繁华的商圈之一，拥有良好的商业口碑；写字楼销售0.85万㎡，占全市销售量的2.7%，主要销售早期上市的写字楼；公寓销售量3.72万㎡，占全市销售量的9.47%，销供比为24.92%，略低于全市28.09%的平均水平，虽然太原街商圈是公寓的发源地，但近年来太原街商圈商业用地供应量有限，新开发的商业类项目较少，公寓市场发展也因此有所放缓。五、太原街商圈发展趋势判断1、商业品牌质量和运营情况将不断提升太原街商业市场从目前新增供应情况看，购物中心的规模和比例越来越大，整体品牌质量和运营情况都在不断提升，商业市场发展逐渐趋向规范化、服务化。2、差异化经营、树立项目特色，将成为太原街商业项目竞争突破口太原街商圈商场林立，但多数商场提供的大多是雷同的商品品牌和消费服务，缺少特色。项目的差异化经营，提供多功能服务，树立项目特色，提高自身竞争力，将成为太原街商业项目竞争的突破口。3、加强商圈内各商场之间的联系，发挥商业街的优势作为沈阳最繁华的商业街之一，太原街商圈的商业项目大多是由大中型、现代的独体建筑构成，彼此间缺乏连接。太原街应加强商圈内各商场之间的联系，充分发挥商业街的优势，由商业街的规划效应带动整个商圈的竞争力。4、高档写字楼将成为市场主力太原街商圈的浓厚商业氛围为写字楼市场带来较高的人气，也提供了较多的优质客户。随着外企及国内大型企业的入驻，对高档写字楼的需求量迅速增加，太原街商圈写字楼项目应秉承设计新颖、配套齐全、人性化服务的宗旨，使高档写字楼成为市场主力。5、细化公寓产品功能，提高项目档次太原街商圈是公寓的发源地，又是城市的核心区域，具有公寓发展得天独厚的优势。随着公寓市场的不断发展，将逐步分化成倾向于办公需求的商务公寓和追求高品质便利生活的服务式公寓。聘请专业的知名物业管理进行管理，以提高项目档次，将成为提高公寓竞争力的又一突破口。