房地产评估报告标准格式

房地产评估报告委托方：南京工业大学估价员：王杰估价作业日期：2011.10.1目录一．致委托方函…………………………………………………二．估价师声明…………………………………………………三．估价的假设和限制条件……………………………………四．估价结果报告………………………………………………五．估价技术报告………………………………………………六．附件…………………………………………………………致委托方函女士：本公司接受您的委托，对您委托评估的坐落于南京浦口区的威尼斯水城12幢502室的价值进行了评估，目的是确定上述房地产于本次估价时点下的公开市场价值，并以此为您以该房地产进行抵押贷款提供客观的市场价值参考依据。根据您所提供的有关资料，本公司估价师依据国家《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用恰当的估价方法并结合估价师的经验，对估价对象的实际情况和影响估价对象价值的相关因素进行了认真细致的分析和测算，在满足本次估价的假设和限制条件前提下，确定该估价对象在估价时点2011年10月1日的公开市场价值为：¥52.27万元，大写（人民币）：伍拾贰万贰仟柒佰元整。现将完成的天诚房字[2004]第086号房地产估价报告提交给您此致南京天诚资产评估事务所有限公司二○一一年十月一日估价师声明我们郑重声明：1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3．本报告中的估价机构和估价师与本估价报告中的估价对象及委托方无任何利害关系或偏见。4．我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5．参与本次估价项目的估价师对本报告中的估价对象进行了详细的实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况等一般性的察看，并未进行结构测试，不可能确定其内部缺损，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料和常规设计进行评估。6．本估价报告依据了委托方提供的相关资料，包括《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》复印件均为委托方提供，并以此作为估价的重要依据之一，委托方对所提供资料的合法性、真实性负责，并负责解释其资料。若因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。7．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。8．本估价报告仅供委托方及所涉金融机构按报告确定的估价目的正常的完整使用方为有效，不得做其它用途，估价机构对其他目的使用本报告或仅使用报告中部分内容所导致的可能的损失，均不负任何法律或经济责任。9．本估价报告的全文或部分内容，均不得向使用目的以外的第三者提供或载于任何文件、公告、公开媒体等，征得本公司同意及国家法律有规定的除外。本公司承诺未经委托方同意，不以任何方式向第三者提供报告全文或其中的内容，国家法律有规定的除外。10．除本公司出具估价报告正本外，其他任何复印件、影印件均无法律效力。11.本报告由南京天诚资产评估事务所有限公司负责解释。估价师：（签章）估价的假设和限制条件1．本报告估价结果是估价对象在2011年10月1日的公开市场价值，即其在公开市场上于估价时点最可能形成或成立的价格，它依据如下假设：⑴具有一个公开、比较活跃、发达的房地产市场；⑵估价对象能够自由地在市场上进行交易活动；⑶交易双方无任何利害关系；⑷为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对静止不变的。⑸委估方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。2．本报告确定的估价结果，是反映估价对象在本次估价目的下于估价时点所形成的公开市场价值，仅适用于本次估价所确定的特定估价目的和估价时点，本结果对用于其它方面的客观性未作探讨。3．由于本次估价的估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以该整体房地产能够持续使用且估价对象能够持续的合法享用及分摊整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。4．本次估价结果包括估价对象房屋建筑物的价值及其所分摊的国有土地使用权价值，也包含了与估价对象房地产不可分割的满足其使用功能的水、电、讯等配套的辅助设施以及现有装潢，但不包括可移动部分的价值。5．本估价报告确定的估价结果未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇到自然力和其它不可抗力时可能对房地产价格产生的影响。也没有考虑特殊的交易情况和方式，可能使交易双方追加或减少付出而对房地产价格所产生的影响。6．本报告所得出的估价结果，仅供抵押双方参考。抵押贷款最终数额由抵押双方根据抵押期限、市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定。7．本估价报告自完成之日起，应用有效期为壹年。在有效期内，由于不可预测的原因使委托评估的房地产质量、用途、市场价值标准发生变化，并且对房地产评估值产生明显影响时，委托方应聘请房地产评估机构进行调整或重新确定其评估价值。8．房地产估价结果具有很强的时效性，在一定条件下得出的结果只能适用于特定的时期。因此，本次估价的结果是估价对象在估价时点下的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点下的价格；同时本估价报告的应用必须在本报告所确定的应用有效期内，且应用必须基于房地产市场是正常稳定之前提。浦口区威尼斯水城12幢502室房地产估价结果报告书天诚房字[2004]第086号一、委托方姓名：南京工业大学住址：南京市浦口区威尼斯水城12幢502室身份证号：二、估价方名称：南京天诚资产评估事务所有限公司地址：南京市珠江路222号长发科技大厦8楼D座资质证书号：苏房估字056号资格等级：贰级联系电话：[phone]三、估价对象概况估价对象为南京市浦口区沿江镇威尼斯水城12幢502室，5/11，建筑面积110平米，三房两厅一卫，框架，南北朝向，简装，完全产权。1．估价对象实体状况⑴房屋用途：住宅⑵建筑结构：混合结构；⑶建筑年代：1980年；⑷外观：委估标的所处的整体建筑物呈单元式、南北向楼房，外墙水泥砂浆涂料；⑸房屋楼层：威尼斯水城12幢502室总层数为11层，估价对象位于第5层；⑹平面布局：现房屋平面布局呈三室、两厅、一卫、一阳台和一走廊通道的格局；⑺配套设施：给水、排水、供电、有线电视和通讯等配套设施完备；⑻装璜情况：Ⅰ地面：卧室地面铺设木地板，厨房、卫生间地砖；Ⅱ墙面：卧室为乳胶漆装饰，厨房、卫生间面砖墙面；Ⅲ顶棚：厨房、卫生间为扣板吊顶，其余房间为平顶，乳胶漆粉刷；Ⅳ其他：估价对象室内均为木包门，木窗，普通防盗门，一木封闭阳台。2.估价对象权益状况根据委托方提供的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》中记载：该房屋所有权人为张如崧，产权来源为房改购房，产别为私有房产，共有权人登记栏和设定他项权利摘要栏均未有记载内容；土地使用者为张如崧，土地用途为住宅。其中：⑴《房屋所有权证》权证编号：秦改字第02265号，丘号：376150-II-7；⑵《国有土地使用证》权证编号：宁秦国用（99）字第02482号，图号：44.25-95.75，地号：04-001-031-047。3.估价对象区域、交通、基础设施状况估价对象所在的威尼斯水城位于南京浦口区沿江镇，东面长江，八卦洲，与南京市区隔江相望，北接六合区，西靠浦珠路，南临规划中的3号地铁线浦珠路站入口，用地面积约300万平米，规划为城市近郊住宅区。公共配套设施规划有会所、学校、幼儿园、超市、银行、市民广场、医院、商业街、品牌店、餐馆、体育场等，居住环境较为理想。四、估价目的委托方拟以其拥有的南京市浦口区威尼斯水城12幢502室房地产为抵押物向金融机构贷款，本次评估系据此进行，以提供上述房地产在本次估价时点下的公开市场价值，作为委托方向金融机构抵押贷款的参考依据。五、估价时点二○一一年十月一日六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。七、估价原则此次估价在独立、客观、公正的房地产估价总原则指导下进行，具体作业中主要遵循如下原则进行评估：1.合法原则该原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益进行，即要求估价时估价对象具有合法的产权和用途，涉及到估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。2.最高最佳使用原则在合法前提下的最高最佳使用是能够使房地产获得最大收益的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态以及其与外部环境是否保持协调等方面的影响，当这些因素配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高最佳使用状态。此次的估价对象土地规划用途为住宅，结合现阶段住宅类房地产市场状况，我们做了以保持现规划用途最为有利的假设，并以此为前提估价。3.替代原则根据经济学原理，在同一市场上，效用相同的商品的价格将趋于一致，这一原理同样适用与房地产。本次评估中对估价对象用市场比较法进行测算时，即是依据该原则。4.估价时点原则由于房地产市场价格具有很强的波动性，同一房地产在不同的时点会具有不同的价格水平，本次评估对房地产的市场情况和估价对象自身情况的确定，均以其在估价时点的状况为准。八、估价依据本次估价依据了国家有关法律和国务院、建设部、国土资源部、江苏省人民政府、南京市人民政府等颁布的条例、法规和政策性文件，以及评估房地产的相关资料，主要有：1．《中华人民共和国城市房地产管理法》；2．《中华人民共和国土地管理法》；3．《中华人民共和国担保法》；4．《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；5．国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》；6．《城市房地产抵押管理办法》；7．《南京市市区土地级别调整与基准地价评定报告》；8．南京市社会发展水平及有关统计资料；9．本公司掌握的房地产市场信息资料；10．本公司估价师现场勘察及市场调查所获得的有关资料；11．委托方提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》复印件。九、估价方法根据估价对象的具体状况，在对其进行实地勘察和类似房地产调查后，估价人员认真分析了影响估价对象价值的相关因素，考虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃，且类似交易案例较多，故确定采用市场比较法作为本次评估的方法。其技术路线和具体步骤如下：1．技术路线：根据《房地产估价规范》，“5.1.4有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要的估价方法”。遵循市场比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取估价对象房地产比准价格。2．具体步骤：(1)收集案例→(2)选取可比案例(三例)→(3)建立价格可比基础→(4)修正交易情况→(5)修正交易日期→(6)修正区域因素→(7)修正个别因素→(8)综合评定估价值。十、估价结果本公司估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，并结合估价经验，确定该房地产在估价时点2011年10月1日的公开市场价值为人民币：¥52.27万元，大写（人民币）：伍拾贰万贰仟柒佰元整。十一、估价人员中国注册房地产估价师：王冷石注册号：3220030158中国注册房地产估价师：张谊注册号：3220030143十二、估价作业日期自二○一一年十月一日起至二○一一年十月二日止。十三、本估价报告应用的有效期限自二○一一年十月二日起至二○一二年十月一日止。浦口区威尼斯水城12幢502室房地产估价技术报告书1、估价对象价格影响因素分析1.估价对象区位因素分析估价对象所在的威尼斯水城位于南京浦口区沿江镇，东面长江，八卦洲，与南京市区隔江相望，北接六合区，西靠浦珠路，南临规划中的3号地铁线浦珠路站入口，用地面积约300万平米，规划为城市近郊住宅区。