XXXX张家界阳光名苑项目整体发展战略及营销策略报告

深圳广和房地产策划有限公司深圳市广和商业管理有限公司WIDEANDINTERNATIONALBUSINESSMANAGEMENTCO.,LTD张家界阳光名苑项目整体发展战略及营销推广策略深圳广和房地产策划有限公司深圳市广和商业管理有限公司WIDEANDINTERNATIONALBUSINESSMANAGEMENTCO.,LTD版权声明：本项目属深圳广和地产研究成果，未经我司书面许可，不得擅自向任何机构和个人传阅、复制和发布报告中的任何内容。深圳广和房地产策划有限公司深圳市广和商业管理有限公司WIDEANDINTERNATIONALBUSINESSMANAGEMENTCO.,LTD首先，非常感谢张家界鸿兴置业开发有限公司对于深圳广和房地产策划有限公司的信任和支持，作为一家具有“全案营销策划与顾问”能力的地产运营机构服务企业，我司对于此次能够有机会与贵司接洽进行“阳光名苑”项目营销策划代理的工作而感到荣幸。希望凭借贵司雄厚的地产开发实力和我司专业的房地产开发策划、营销、销售经验，能够成功打造享誉全市的住宅项目。在市场分析方面，我司主要在认真考察项目周边市场动态及科学完备的市场调研的基础上，总结分析并参考我司在住宅物业上的经验，提出我司在项目全盘策划的专业意见与看法，从而对项目定位、营销策略提供科学、完善的全程策划方案。本次策划报告主要包括市场研究分析、项目分析、项目定位、项目产品调整、项目赋值建议、营销模式及营销推广计划等方面的完整方案。前言深圳广和房地产策划有限公司深圳市广和商业管理有限公司WIDEANDINTERNATIONALBUSINESSMANAGEMENTCO.,LTD以消费者为核心的市场调研主要专家深度访谈市调报告与专题研究定位报告撰写数据收集：•项目周边及地块勘察•张家界宏观经济情况•张家界的产业及人口结构•张家界总体规划•张家界房地产市场概况•……市场资料收集与分析：•张家界居民居住状况•张家界各在售楼盘情况•目标消费者深度访谈15位•实地调查张家界典型项目20个•……专业人士8位：•东方明珠销售经理•旅游国际商业城置业顾问李琳•半山丽墅汤总监•张家界华天置业范总•张家界维港招商总监朱总•公园世家置业顾问•明鑫澧水湾项目经理•张家界沃野开发公司彭总市调报告：•市场政策分析与2013年趋势分析•项目区位分析•客户分析•张家界房地产市场发展状况及项目竞争分析•项目地块分析•……整体发展战略及定位报告：•项目机会挖掘•项目产品优化创新•新中式园林建议及案例借鉴•项目定位与发展战略•项目营销与推广建议在过去的工作时间里，项目小组围绕开发商目标展开了大量调查及研究工作深圳广和房地产策划有限公司深圳市广和商业管理有限公司WIDEANDINTERNATIONALBUSINESSMANAGEMENTCO.,LTD战略思考我们面临什么市场局势？当局及趋势下，我们要做什么样的产品？我们如何卖掉这些产品，获得最大收益？3局势观+方法论深圳广和房地产策划有限公司深圳市广和商业管理有限公司WIDEANDINTERNATIONALBUSINESSMANAGEMENTCO.,LTD局势观深圳广和房地产策划有限公司深圳市广和商业管理有限公司WIDEANDINTERNATIONALBUSINESSMANAGEMENTCO.,LTD2012年楼市调控政策盘点2012年湖南楼市调控政策2013年楼市调控趋势张家界宏观经济分析近三年住宅市场分析观事观市观势当前住宅市场分析全市典型楼盘分析市场销售状况分析市场客户群体分析项目区位价值分析项目分析深圳广和房地产策划有限公司深圳市广和商业管理有限公司WIDEANDINTERNATIONALBUSINESSMANAGEMENTCO.,LTD观势2012年楼市调控政策盘点2012年湖南楼市调控政策2013年楼市调控趋势张家界宏观经济分析近三年住宅市场分析深圳广和房地产策划有限公司深圳市广和商业管理有限公司WIDEANDINTERNATIONALBUSINESSMANAGEMENTCO.,LTD1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归促使房价合理回归不动摇目前房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松要坚定不移地继续实施房地产市场调控政策，决不能调控出现反复稳定和严格实施房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷，税收政策和限购政策四部委及部分城市相继否认房地产调控政策放松国务院派出8个督查小组，对16个省市贯彻落实房地产调控政策措施情况开展督查住建部、发改委等部委强调要继续稳楼市、防房价反弹，李克强、温家宝先后考察保障房建设多部委发出通知要求严格执行商品住房专项检查、土地使用标准、限购等政策，密切关注量价变化，做好房价、地价动态监测稳固调控成效，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，有效增加普通商品房供红，加强保障房建设和分配，建立长效机制严格执行差别化信贷政策，支持保障房、中小套型和自住首套普通商品住房建设，坚决抑制投机投资需求，加强土地储备、管理和利用率，支持保障安居工程。要继续坚持房地产市场调控政策不动摇促房价合理回归调控不放松部分城市悄悄松绑昙花一现，松绑没戏坚持房地产调控政策，接下来都不动摇2012年楼市调控总基调2012年房地产调控总基调：坚持调控不放松深圳广和房地产策划有限公司深圳市广和商业管理有限公司WIDEANDINTERNATIONALBUSINESSMANAGEMENTCO.,LTD湖南省及张家界住宅调控政策首套房二套房三套房及以上90平米以下首付3成90平米以上首付3成执行基准利率90平米以下契税1%90-144平米契税2%144平米以上契税4%非湖南户籍提供1年以上社保/半年纳税证明首付6成利率上浮10%契税4%非湖南户籍提供1年以上社保/半年纳税证明工行必须张家界户口……限贷，必须一次性付款非湖南户籍提供1年以上社保/半年纳税证明……90平米是个坎，目前珠三角大两房小三房设置均以90平米为界限，89平米小三房需求非常旺盛。90平米在税赋压力上的增加直接导致略过90平米的户型销售上的尴尬。首付的提高，利度和契税的提高，给改善型需求人群带来相当大的压力，不过在张家界楼市，大部分改善型需求的置业者第一套房为单位分房或全款支付，在政策层面上，受限制较小。深圳广和房地产策划有限公司深圳市广和商业管理有限公司WIDEANDINTERNATIONALBUSINESSMANAGEMENTCO.,LTD2013年房地产调控展望：调控继续紧房价走向仍是新一届政府关注重点下一步各地区、各部门将继续贯彻党中央决策部署，坚定不移地做好房地产市场调控工作，不断完善政策体系，抑制投机投资性购房需求，支持居民合理自住性需求，巩固调控成果，促进房地产市场平稳健康发展。11月12日十八大后姜伟新答记者问要继续坚持房地产市场调控政策不动摇，要继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造。继续坚持房地产调控政策不动摇，进一步加大分类指导力度，区分不同城市，指导督促采取切实措施，保持土地市场稳定足额供应，平抑土地市场价格的异常波动。会议提出2013年的几项重要工作任务：1、努力完成城镇保障性安居工程建设任务，尤其是要加大配套设施建设力度，2013年城市保障性安居工程建设的任务是基本建成400万套、新开工600万套。2、坚定不移地搞好房地产市场调控，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。3、加快修订《住房公积金管理条例》，继续做好资金安全和使用管理工作，出台归集、提取、个人贷款、财务会计等业务规范。加快住房公积金监管信息系统建设。4、研究住房城乡建设领域的几个重要问题，配合国家发展改革委深入研究我国城镇化问题，配合有关部门加快构建符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系：进一步研究完善住房保障制度，加强对住房公积金管理问题的研究。12月25日全国住房城乡建设工作会议12月18日国土部新闻通气会12月12日中央经济工作会议2013年房地产调控趋势分析：1、抑制投机需求2、支持房价合理回归，支持首置和改善型需求3、调控政策仍坚持从紧取向4、2013年若房价涨幅超出政府容忍范围，可能出台更严厉措施2013年楼市调控政策趋势深圳广和房地产策划有限公司深圳市广和商业管理有限公司WIDEANDINTERNATIONALBUSINESSMANAGEMENTCO.,LTD近三年GDP变化情况（亿元）图表分析：2010年至2011年，张家界市的GDP涨幅喜人，分别以14%、14.5%的超过10%的速度增长，超过全国GDP7.5%的增长幅度，这表明，张家界市的地区宏观经济总量增长势头强劲，这个指标的持续增长说明张家界的经济活力很大，还有发展前景。2011年张家界人均GDP20186元，数据说明张家界城市正处在快速发展阶段。发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）0-10001000—40004000—80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主房地产发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量和质量并重平稳发展，以质量为主，数量和质量并重缓慢发展综合发展型从宏观经济与房地产的关联度分析看，张家界宏观经济总量不高，但仍然保持持续增长态势，经济提速处于酝酿时期，房地产处于快速发展阶段。宏观经济数据分析年度201020112012前11月生产总值（亿元）242.48298.04295为了相对准确地判断张家界房地产市场走势，合理分析消费预期，我们收集了近三年开发投资、交易量、施竣工面积和住宅施竣工面积、土地出让面积、销售量等方面的数据，在数据基础上做定量分析，为市场发展趋势、竞争程度、项目定位寻找市场依据，为项目开发找寻市场信心。（相关数据来源：张家界市政府公报）深圳广和房地产策划有限公司深圳市广和商业管理有限公司WIDEANDINTERNATIONALBUSINESSMANAGEMENTCO.,LTD宏观经济数据分析26.6030.9229.5924.0025.0026.0027.0028.0029.0030.0031.002010涨幅±﹪2011涨幅±﹪2012前11个月涨幅±﹪房地产开发投资（万元）房地产开发投资（万元）2010-2012年张家界房地产开发投资涨幅图表分析：2010年房地产开发投资额增长26.6%，2011年迅猛增长，增长率达30.92%，2012年前11个月增长率达29.59，估计全年涨幅将超过2011年，由此可以看出近三年来严厉调控政策和经济大环境并没有影响开发商们对市场的投资信心。房屋新开工面积（平方米）24.10-15.215.58-20.00-15.00-10.00-5.000.005.0010.0015.0020.0025.0030.002010涨幅±﹪2011涨幅±﹪2012前11个月涨幅±﹪房屋新开工面积（平方米）2010-2012年张家界房屋新开工面积涨跌幅图表分析：2010年张家界房屋新开工面积增长24.15,但2011年跌幅达15.21%，2012年前11个月涨幅5.5%，近三年全国楼市风云变幻，让很多开发商不敢贸然动工，虽然投资信心在，但现阶段观望情绪依旧较浓，比如月亮湾三期，开发商在等待更好的开发时机，但显然，严控的政策下，最好的开发时机已一去不返。深圳广和房地产策划有限公司深圳市广和商业管理有限公司WIDEANDINTERNATIONALBUSINESSMANAGEMENTCO.,LTD54.2513.2715.720.0010.0020.0030.0040.0050.0060.002010涨幅±﹪2012前11个月涨幅±﹪房屋施工面积（平方米）房屋施工面积（平方米）64.0013.4011.900.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.002010涨幅±﹪2012前11个月涨幅±﹪商品