会籍式养老相关法律问题分析

会籍式养老相关法律问题分析北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人宋安成按照百度百科的解释，会籍是指根据某些团体组织的章程，经过一定手续而取得的作为该团体成员的资格，多在某项体育运动、健身娱乐领域使用，比如说高尔夫、马术、健身俱乐部。会籍式养老模式是指通过打造医疗保健社区，开发商全部持有运营，采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡的养老模式。同时，对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同租金，收费水平比福利型养老机构的收费水平高。通常销售的会籍，对年龄有一定限制，主要针对保健养生格外关注及身体健康欠佳的老年人。这种模式的盈利以房屋出租收益（终生卡或者长期卡则实为出售收益）为主，配套产品经营收益为辅。在土地性质上，项目用地一般为非居住用地，且土地通过划拨、协议等方式取得，价格较低。而在运营上，将实行医疗看护服务的老年公寓实行会员制入住，通过会员费+管理费获得长期稳定收益，同时依托休闲配套提供养生度假体验。在具体操作模式上，各养老机构、地产公司会籍式养老则不尽相同，笔者认为主要分为以下几种：1.以卖房为目的并提供养老服务的会籍式养老由于商业地产开发存在融资成本高、融资渠道窄的问题，我国的开发商多习惯于将项目开发完成后即出售的模式，如果项目能办理“小产证”，开发商就采用房屋出售的形式将养老地产出售给符合条件的老年人，如果项目属于政策限制出售的商业或办公地产项目，开发商则采用出售”会籍“的形式变相出售（不能办理产证）房产，当然也不排除开发商在出售产权的同时，采用会籍方式让购房人成为养老项目的会员。下表是上海某房地产开发商的代表性项目出售会籍的情况，实际上此所出售的会籍就是出售房屋为目的，并且同时提供养老服务。在一定程度上抬高了目标客户入住的门槛。在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，这种模式或能赢得市场的部分认同，但整体而言较难被大部分老年群体认可。2.房屋（床位）租赁加提供养老服务的会籍式养老这种养老模式一般适用于资金雄厚的开发商，它们将产权自己持有，按月对入住养老项目的老人收取租金，这一点非常类似传统政府敬老院的养老方式。从市场接受程度看，这一模式比较受到市场的欢迎，特别是中等收入的老年人人群更适合这一方式进行养老。3.其它提供养老服务的会籍式养老有的开发商推出“项目不出售也不出租”养老地产产品，想入住这一社区，必须首先成为会员，缴纳一定会费取得会籍，45万元至89万元不等；不同会费可享受不同等级的住宿、服务，房间从58平方米到100多平方米都有，数十万元会费必须一次性付清，每年按照3万元—7万元不等的年费标准实施扣除。还有的开发商推出“候鸟式”会籍养老，在不同城市老年公寓之间的置换式异地度假养老，有的开发商推出“季节性”会籍养老：炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中。另外，还有的养老机构提供其它形式的会籍养老，如和保险公司进行合作的会籍养老，针对某些群体的会籍养老等等。会籍式养老作为养老地产的一种特殊形式，在实际操作中一定会存在的些法律问题，在此，笔者根据自己的执业经验，提出相关的法律问题并进行分析，与各位朋友分享。1.关于养老会籍转让及退会籍的法律问题从会籍本身而言，在体育、健身领域内的会籍制度，有的在相关合同中明确约定可以转让，比如说高尔夫的会员卡，有的则明确不能转让，一些高档会所的会员卡。从房地产开发企业推出的会籍养老产品看，大部分是可以转让会籍身份的。如某房地产开发商推出：钻石会员可享受单人套间床位，一般会籍享受一般的多人房床位。会籍没有年限，可以二手转让，具有流通价值。会籍等同于一种家庭对养老物业的投资，具有投资价值。这样将刺激会籍的销售。拥有会籍的家庭才能安排老人入住养老公寓，老人根据享受不同的专业服务另外支付月费。但是，对于一些出售会籍同时出售房产的“实为出售房屋”的会籍养老营销，对于会籍的转让可能存在一些问题，比如说转让的成本高，因为转让会籍的同时还要进行房产的过户，所以税收成本较高，另外转让的流程较为复杂，因为涉及到不动产的交易，一方面要转让会籍，另外一方面还要按照房地产登记部门要求进行不动产转让登记，所以导致有些出售物业型的养老地产的开发商限制会籍转让，禁止退籍。关于限制会籍转让与禁止退籍是否合法的问题，笔者在此作法律上的分析。如果按照民法自治原则，限制会籍转让与禁止退籍属于法不禁止即可为的范畴，因此，如果合同约定不能转让会籍或者不能退籍的，那么法律和法院就会尊重约定，不可能支持会员转让会籍的请求。但是，这里需要注意的是开发商有义务对购买会籍的人就限制会籍转让与退籍应当做充分有效的说明，以免被法院认定相关合同条款属于“霸王”条款，被法院认定为无效，提示的方式包括相关条款下划线、黑色字体提示、给于购买人签约后一段时间可无条件退籍等等。2.会籍式养老看护不利的法律责任问题对于这一问题，我们先看一实例，2013年12月20日晚，某养老院老人半夜上厕所不慎摔倒，后来自行爬起回到床上。次日，护理员向陈某告知了老人情况。家属因为工作较忙，也没有送母亲去医院做全面检查。老人在床上这一躺就起不来了。到2014年1月4日晚，老人陷入发烧昏迷状态，养老院赶紧通知陈某，第二天，老人被救护车送往医院救治。几天后老人离世，诊断为左股骨骨折、糖尿病综合征、心力衰竭等多种疾病。双方就赔偿问题无法达成一致，诉至法院，法院最终认为养老院在老人入住期间提供的活动场所存在安全隐患，护理措施不到位，致使老人摔倒受伤，并最终死亡。养老院主观上存在过错，客观上存在根据合同约定负有提供安全的养老场所及周全的护理措施等义务而不作为的侵害行为，导致损害后果的发生。但家属在接到老人受伤通知后没有及时送医也存在一定过错，所以综合考虑，养老院承担40%责任。一般情况下，养老院都会有专门针对老人在养老院发生意外的免责条款，但是从我国目前的司法实践中看，法院或多或少会在养老院的护理上找出不作为或者服务不到位的瑕疵，最终在司法实践中认定养老机构的责任。在此，本律师提出如下建议：一是在会籍协议中明确各方的权利义务，明确养老机构的看护责任和发生意外的法律后果，虽然些约定并不一定能免除养老机构的法律责任，但是司法实践中是完全可以减轻养老机构的法律责任的；二是在对实际入住的老人要进行全方面的医疗检查，并在管理过程中加强对老人的护理的日常检查工作，发生意外及时记录下来并通知家属，以最大限度避免不作为而导致的赔偿；三是在养老设施上进行加强，比如说在美国的一些养老院，基础设施采用科技化、信息化、标准化结合方式。比如在户外，各处都有紧急呼叫按钮，每个老人都有一块机器定位手表，值班室通过GPS定位来对老人紧急状况进行监视。更高级的是，有的公寓在房间内安置红外线传感装置，因为室内安放摄像头是侵犯老人隐私的，红外线传感装置通过热力、动力等不同探测方式机械化自动预警，一旦老人在室内某个地方静止时间超过半个小时或者一个小时，监护人员就会收到报警。3.养老会籍可否继承的法律问题购买养老会籍一方面是投资行为，而另一方面投资的主体是有一定年龄限制的老人，故养老会籍权利有着民法上所称的财产性和人身性的双重属性，按照继承法的一般原则，财产性质的权利是可以继承的，而具有人身性质的权利是不能继承的。考虑到法律上对继承的规定和会籍的特殊性，本律师认为在养老会籍合同中应当明确：一是养老会籍是否可以继承，如何实现继承权，如何确定继承财产的价值？二是如果不能继承的，已经死亡的会员在会籍中的财产权益如何处理，是退籍还是转让，如何确定退籍和财产转让的财产价值？从法律上讲，只在合同中约定清楚，且并不明确侵害继承人的合法利益，在司法实践中都是认定为有效的。