成都购物中心分析报告

成都购物中心调研分析报告石家庄购物网成都综合体发展特征解析成都市综合体发展日臻成熟，目前正处在二三阶段之间，城市正面临全面升级多位于市区传统CBD极佳地段；商业占绝对主导地位；城市综合体开发探索阶段，初具雏形，多为失败案例多以“新区”开发为主；多以商业为核心驱动，兼顾主力公寓走量、同时写字楼聚集人气，产品更复合化商业发展异常成功，但公寓、写字楼的办公居住功能较弱城市中心，副中心及核心地段全面发展，规模档次高低出现多样化，高品质及创新化成为市场主流基本为区域内标杆，开始国际级高端配套（酒店等），提升价值各物业功能均衡发展新城市广场阶段特征代表项目万达广场新鸿基环球贸易中心第一阶段第二阶段第三阶段项目类型超大规模资源型主流型精品型代表项目万达广场/金怡源·苹果之城/新鸿基环球贸易广//美年广场世豪广场/保利国际广场/华置广场凯德置地、来福士广场项目特征大规模，具有稀缺资源优势，发展商品牌为市场所认可，价格标杆，引领市场潮流依托地段价值的常规综合体开发，总建面约20万—40万左右，同质化严重项目的特质显著，整体规模较小，约20万左右，通常以主题商业带动写字楼及住宅公寓层级划分三级一级二级产品特色凭借丰富的稀缺资源及高端产品定位吸引区域置业高端客户群体，发展商品牌优势同样使其深受市场客户青睐产品线较全，价格相对不高，以小博大，价格战的制造者规模小，快速灵活，目标客户明确，挖掘细分市场价值，在细节创新打造难以复制的产品以个性化的产品吸引客户就个体特征来看，成都市各综合体可分为超大规模资源型、主流型和精品型三种类型，而本案属于精品型城市综合体成都综合体发展特征解析目前成都综合体开发正迎来一个井喷爆发的阶段，四大板块竞争格局渐已形成成都已经正式迈入城市综合体时代，一个全新的成都商业、商务大格局正悄然展开。相关数据显示，目前成都在建的大型商业综合体项目数十个，大多数体量都是10万平方米以上;据不完全统计，2010年成都市立项综合体50多个，未来供应面积达1000万方，市场竞争激烈，城南表现最为突出。而随着城市规划推进及经济发展，目前成都市综合体应逐渐形成四大板块竞争格局：东大街板块、人南路及天府新城板块、市中心板块、非典型板块（城西及城北）成都综合体竞争现状解析城市中心区域富力·天汇MALL九龙仓·国金中心华置广场产品种类商业、酒店、写字楼、住宅商业、酒店、写字楼、住宅商业、酒店、写字楼、住宅规模60万㎡，商业25万㎡49万㎡30万㎡业态居住、办公、购物、休闲娱乐居住、办公、购物、休闲娱乐居住、办公、购物、休闲娱乐商业定位中高端时尚百货商场高端时尚百货商场高端高档精品商业主要构成单元富力天汇MALL、富力·JW万豪酒店、爱丁堡公馆、史丹尼国际公寓、超甲级写字楼和商务中心花园式咖啡厅、茶楼，6星级的精品酒店，全球最高级的品牌195米的高档电梯公寓和超5星酒店市中心板块——占据核心商圈黄金地段位置，高档集中商业为主。已聚集足够的人气和商业氛围，走高端路线成都综合体竞争现状解析—各板块解析在售及潜在项目：约5－8个在售及未来供应：170－200万方城东中心区域新鸿基环球贸易广场东大街铁狮门项目产品种类商业、酒店、写字楼、住宅商业、酒店、写字楼、住宅规模130万㎡，13万㎡17万㎡业态居住、办公、购物、休闲娱乐居住、办公、购物、休闲娱乐商业定位高端时尚百货商场中高端时尚百货商场主要构成单元超五星级酒店、高档酒店式服务公寓及超一流甲级写字楼和大型高档购物广场、国际化住宅甲级写字楼、住宅、酒店式公寓、商场东大街板块——西部金融街，基本以写字楼为核心物业，板块人气和商务气氛正快速成熟中，未来将成为城市高端的商务综合体集群在售及潜在项目：约15－20个在售及未来供应：600－700万方成都综合体竞争现状解析—各板块解析城北区域金牛万达广场瑞安城北天地绿地·世纪城龙湖北城天街产品种类商业、住宅商业、写字楼、住宅商业、酒店、写字楼、住宅商业、住宅规模120万㎡，商业7.4万㎡48万㎡，6万㎡商业276亩占地276亩，商业40万㎡业态居住、办公、购物、休闲娱乐居住、办公、购物、休闲娱乐居住、办公、购物、休闲娱乐居住、办公、购物、休闲娱乐商业定位中高端时尚百货商场中高端时尚百货商场中高端时尚百货商场中高端时尚百货商场主要构成单元室内步行街、精品餐饮街、SOHO公寓、住宅高档住宅、豪华写字楼、商业星级酒店、甲级写字楼、主力大卖场、时尚休闲街、高端公寓楼大卖场、时尚百货、高端品质住宅非典型板块——城西城北鄯散量分布，多为价值洼地，旧城改造区域，为主，多以商业和国内实力开发商开发为主在售及潜在项目：约5－8个在售及未来供应：约300万方成都综合体竞争现状解析—各板块解析凯德置地·来福士广场保利中心花样年·美年广场产品种类商业、酒店、写字楼、住宅商业、酒店、写字楼、住宅商业、酒店、写字楼、住宅规模23.4万㎡，商业7.4万㎡40万㎡100万㎡业态居住、办公、购物、休闲娱乐居住、办公、购物、休闲娱乐居住、办公、购物、休闲娱乐商业定位高端时尚百货商场高端时尚百货商场中高端时尚百货商场主要构成单元甲级写字楼、商场五星级酒店、服务式公寓BoutiqueOffice高品质住宅、商业和高端写字楼、300m成都高空豪华观景台、保利院线住宅、写字楼、LOFT、公寓、酒店、商业、艺术馆、总部基地、培训中心城南区域人南路及天府新城板块——供应巨大，品质高端，受区域成熟度所限价格相对较平，但未来潜力巨大在售及潜在项目：约10－15个在售及未来供应：300－500万方成都综合体竞争现状解析—各板块解析城市新兴区域，正快速成熟，受城市新中心和城市大动脉双核推动，综合体市场正全面均衡发展，未来供应巨大，实力开发商扎堆，项目品质高端但格起步相对较平，潜力巨大板块个数供应体量（在售/未来供应）物业组合特征品牌特征产品创新特征物业服务市中心5-8170-200万方以商业为核心发展物业港资及外资企业为主以奢侈性配套，如：基本以世界五大行为东大街10-15300-500万方以写字楼为核心发展物业港资及本土实力企业为主与国际接轨的产品组合：多功能/多形态五大行以及自有物管人南沿线及天府新城15-20600-700万以写字楼及商业为核心发展物业，各物业较为均衡国内及本土一线品牌企业为主建筑立面及形态的创新五大行以及自有物管非典型板块（城西/城北）5-8个300万方——国内品牌企业为主国内成功经验的移植（以大型商业主导成为片区发展新中心）自有物管成都综合体板块格局——综合来看，未来成都综合体供应巨大，主要集中在东大街及天府大道两轴线上，其中以人南沿线及天府新城板块为最！项目所在人南天府新城板块，供应巨大，实力开发商扎堆，项目挑战较大！成都综合体竞争现状解析—各板块解析综合来看，未来城市综合体依东大街、天府大道两轴汇聚，城南为最，项目挑战较大随着经济及城市规划的日益发展，成都市综合体正日臻成熟，城市升级在即目前成都市城市综合体供应面临井喷，未来供应巨大，主要集中在东大街即天府大道两轴线上受天府大道和城市新中心（天府新城）双核驱动，城南综合体供应为全城之冠，且多位实力开发开发，品质高端，但未来潜力巨大通过对区域内规划中的城市综合体，可以发现——综合体具体各项物业概况分析放于后面《分物业分析部分》小结启示：群雄逐鹿的混战年代，大鳄云集的国际城南，挑战与机遇并存，而作为精品综合体，如何成就“精品”，是赢得市场是本案成功的关键开发背景1、综合体背景2、分物业背景写字楼住宅商业2003－20041999－20022005－20072008－至今萌芽期起步期发展期提速期经营模式：销售特征：乙级写字楼平稳发展，甲级写字楼开始面市，但发展区域局限在市中心CBD区域。代表项目：CBD区域，99年成都第一个甲级写字楼川信大厦投入使用；00年第二座甲级写字楼冠城广场投入使用经营模式：销售特征：甲级写字楼区域开始由城市中心CBD开始向城南沿线发展，写字楼品质有较大的提升代表项目：CBD及CBD的延伸区域人南沿线板块03年城市之心及维斯顿联邦投入使用,其品质逐步超越之前项目经营模式：销售/只租不售特征：只租不售模式（中环广场）出现，，表示出市场正开始成熟代表项目：总府路时代广场（05年）、人南沿线汇日央扩（06年）、顺城路中环广场（06年），以及国际级甲级写字楼香格里拉模式：销售/只租不售特征：供应激增、全面开花形成四大板块，随着城市土地资源的稀缺和天府新城规划的出台，板块热点重点向东大街和人南中轴沿线发展代表项目：CBD仁恒置地广场），天府新城板块写字楼在建项目猛增成都写字楼市场发展解析－发展阶段成都写字楼市场发展目前正处于全面提速阶段，而项目所处人南中轴是发展的热点区域从07年开始，中途虽经历地政及全球金融危机，但成都经济仍较稳健且整体向好，全市办公物业供需水平总体呈快速上升态势09年成都写字楼呈井喷式放量，新增供应几乎08年1倍，而随着经济的持续回暖及东大街和天府新城的规划成熟，预计10年后市场供应量也将持续攀升，而需求虽有大幅提升但由于作为主力客户的企业入驻项目具有一定的滞后性，故短期内将供大于求而随着各重点板块的成熟，大量外资企业入川，写字楼物业必将得到进一步吸纳（2010年前5月成都办公物业供需比为1.14，达历年最低），未来将持续看好长期来看（07－10年）——成都办公物业供需水平快速上涨（年均供应约10万方，年均去化约6万方），整体短期内呈供过于求态势，但长期将持续看好（注：写字楼物业指甲级写字楼、乙级写字楼、酒店写字楼、商住楼、商务公寓；写字楼物业处置方式有出售、出售部分、只租不售。本数据只统计出售）0500000100000015000002007200820092010(1-5月)0200040006000800010000新增供应面积成交面积成交均价年份2007200820092010(1-5月)新增供应面积7788288470801393692417066成交面积531704383703800485365317成交均价5557767464267254供需比1.4647773952.2076449751.7410594831.141655056成都2007-2010年5月办公物业量价走势成都写字楼市场发展解析—量价走势050000100000150000200000250000300000350000400000010002000300040005000600070008000供应面积(㎡)72119.794343.3672511.95289428.0825663.4585181.9180513.03358886.2714860.0820200.31135265.82147690.3216578.3197542.4348970.0666378.96成交面积(㎡)13099.3522206.2149054.9619529.250641.4657234.2649070.5770987.1878725.7367084.42123494.9195458.1365675.6733134.5872699.772735.9952952.68成交均价(元/㎡)4932.934962.965496.525532.376807.776179.856419.916337.936731.056925.287120.346867.967103.677111.547085.017044.977613.7209.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.110.210.310.410.5供求：进入10年以来，写字楼市场相对09年较为活跃，同比供应及需求量较为均衡且有一定提升；成交价格：自09年以来稳步上扬，10年以上趋于稳定，但仍小幅上扬，主要是由于目前市场供应甲级写字楼大增，高品质产品对于高价格，持续拉高成交价格。近期