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现代房地产企业风险管理探讨2008百年老店高速扩张持续发展赚钱:成败之关键----风险的预知?风险的把控与管理?目录第一篇预知风险与对策1.1地产企业管理1.2地产项目管理1.3企业高速扩张第二篇如何系统性防范风险2.1治理结构与内控环境2.2制度与流程建设2.3内部审计与监督本次课程主要内容本次课程介绍:第三篇风险管理战术篇3.1强化专业集成控制投资策划阶段的风险3.3从供应商管理入手控制履约风险3.2合约管理中法律风险的规避3.4责任成本体系---过程中控制风险3.5项目风险评估体系建立本次课程基本不涉及几个反面案例:1997---工程部沦陷IT手段---高科技犯罪:第一篇风险的预知与对策房地产企业管理中存在的风险:企业内外部环境目标组织结构人力资源客户关系产品研发工程企业发展设计销售投资学习创新营销政策环境政府关系合作业主:企业内部治理岗位设置授权体系用人的风险KPI考核制度流程中的风险岗位设置的风险之一:岗位牵制是否存在?房地产企业管理中存在的风险----立法司法执法三权分立:岗位设置的风险之二:房地产企业管理中存在的风险新举措:强制休假韦尔奇:离场测试关键岗位监督是否存在?企业内部治理岗位设置授权体系用人的风险KPI考核制度流程中的风险:授权体系中存在的风险之一房地产企业管理中存在的风险收权?--所有设计集团管理(含报批)--20万以上集团评标--2000元的签证集团审批权责是否匹配?授权体系中存在的风险之一房地产企业管理中存在的风险放权?--巴林银行新疆德隆周正毅陈久霖万科战略总部管理----地区公司充分授权权责是否匹配?:授权体系中存在的风险之二房地产企业管理中存在的风险现象1:信任缺失---集中采购变成权力之争!---Q12评估结果的讨论---杀人?---对造价师的定位与授权---老板与员工如是说。。。信任与监督是否平衡?授权体系中存在的风险之二房地产企业管理中存在的风险现象2:监督缺失---权力过于集中?---特殊专业封闭?信任与监督是否平衡?:企业内部治理岗位设置授权体系用人的风险KPI考核制度流程中的风险:企业最大的风险------用人的风险房地产企业管理中存在的风险高价=高素质人才=高绩效行业腐败???企业内部治理岗位设置授权体系用人的风险KPI考核制度流程中的风险:KPI考核中存在的风险之一房地产企业管理中存在的风险考核脱离企业目标?----创新与成本----客户导向与短期业绩考核是否围绕企业目标?KPI考核中存在的风险之二房地产企业管理中存在的风险成本节约奖:铝合金-----塑钢园林品质外墙保温地下室防水考核指标缺乏系统性?----应收款为什么这么多?----流动率作为经理考核指标---动态成本信息作为考核标准考核带来了什么::企业内部治理岗位设置授权体系用人的风险KPI考核制度流程中的风险制度流程建设中的风险之一:房地产企业管理中存在的风险¾制度缺漏:炒房严重---营销广告回扣投诉---关于印刷品管理的指引--销售外包、造价咨询---制度流程缺漏?:制度流程建设中的风险之二:房地产企业管理中存在的风险制度流程与操作脱节?清单招标与费率招标免招标的需求与控制远程设计中的变更管理企业内部采购强调招标率!企业内外部环境目标组织结构人力资源客户关系产品研发工程企业发展设计销售投资学习创新营销政策环境政府关系合作业主:政策法律风险财务风险合作中的风险公司经营的外部环境政策法律风险之一:房地产企业管理中存在的风险政策的持续调整中。。。新政----土地金融预售自有资金产品境外融资税收产权。。。预知动态关注准备速度动态把握的风险?:政策法律风险之二:产权所有?----1、地下车位可否销售?(沈阳的官司)2、深圳的架空层索赔案3、屋顶、外墙的广告收益权(物权法对规划的要求)房地产企业管理中存在的风险政策遵循性的风险?政策法律风险之二:房地产企业管理中存在的风险建设用地规划许可证规划方案审定通知书建设工程规划许可证施工图外审报告施工许可证预售许可证规划验收专业验收竣工核验面积查丈产权证办理30多个政府部门政策遵循性的风险?:政策法律风险之二:证照的办理:1、无证开工---青青停工2、规划验收---拆一层、压红线3、深圳的山水居的预售证4、70/90房地产企业管理中存在的风险政策遵循性的风险?节能设计你做不做?南昌某项目验收;武汉项目的外保温砂浆房地产企业管理中存在的风险政策法律风险之二:万科节能设计要求万科节能设计大检查政策遵循性的风险?:政策法律风险财务风险合作中的风险公司经营的外部环境财务风险之一:房地产企业管理中存在的风险财务结转成本是否真实?1.2亿----永远的痛!1.4亿?6个亿?----逐步水落石出的成本给财务报表带来的无奈!前面赚了,后面赔了!车库、会所。。。不良资产的沉淀形成历史遗留问题!:财务风险之二:¾销售收入的结转¾国家财务制度的遵循外部审计关注焦点房地产企业管理中存在的风险房地产企业销售商品房,以商品楼宇峻工并验收合格,签定了销售合同,取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明(通常收到销售合同金额20%)作条件;存货跌价准备资产/投资减值准备应收帐款坏帐准备财务风险之三:¾融资风险房地产企业管理中存在的风险国际资本对项目的要求同去同去----上市吧?:财务风险之四:¾现金为王----资金计划中的风险房地产企业管理中存在的风险工程款支付计划执行率不到20%资金峰值的规划与预计断流的风险!政策法律风险财务风险合作中的风险公司经营的外部环境:合作风险之一:¾合作模式的选择----项目收购带来的问题----融合中的文化冲突----项目管理费的收取房地产企业管理中存在的风险合作风险之二:¾合作方选择的风险案例1---打不赢的官司案例2—低价进入高价索赔案例3—从资金支持到打官司+打架案例4—合作方不见了房地产企业管理中存在的风险:房地产项目运作中存在的风险:土地获取项目定位规划设计招投标管理合约管理客户承诺计划管理物业管理土地获得中的风险之一房地产项目运作中存在的风险¾招拍挂与抵押葡萄酒厂地块在一年前成功摘牌,但受客观因素影响,至今仍未签订土地出让合同,拆迁也存在一定难度。在已发布的各种广告宣传资料中,对城市花园总占地面积16万多平方米与规划建筑面积22万多平方米进行了大量宣传。。。:土地获得中的风险之二房地产项目运作中存在的风险¾拆迁问题¾高压线问题¾周边环境的问题项目定位与决策房地产项目运作中存在的风险¾项目可研报告(钓鱼?可研不可比?从图片到七对眼睛):规划设计中的风险之一:¾货不对板房地产项目运作中存在的风险¾面积缩水?----客户风险、财务风险规划设计中的风险之二:¾规划验收房地产项目运作中存在的风险salo城的竣工验收(分户验收、强条、户型调整)-----每日赔偿15.8万,购房与群诉两旺!:房地产项目运作中存在的风险招投标管理中的风险¾定标原则事前确定?(最低价?--洁具)¾合同条款的风险案例1---包死包不死?案例2---卖楼谁赚了?案例3---甲供料的风险(计划/验收[法律]/结算)案例4---费率合同失控了房地产项目运作中存在的风险合同管理中的风险:客户风险之一:¾销售承诺带来的风险大连车位比北京热水/班车天津公共绿地上海空心花园惊心动魄的项目群诉房地产项目运作中存在的风险惊人相似的一幕客户风险之二:¾红线外的风险?1、武汉群诉2、制胜之招:房地产项目运作中存在的风险:项目开发计划风险:¾开发计划调整----系列计划的及时调整(天津/深圳)-----总包索赔(冬施索赔、包死合同?)-----甲供材料(面砖送了?洁具打仗用了)------投资方的承诺!(资金成本)房地产项目运作中存在的风险物业管理中存在的风险:¾开放的街区带来了什么¾全寿命周期成本房地产项目运作中存在的风险物业从售后端口连接到定位前端:集团性地产企业高速扩张中存在的风险管理模式选择管理半径组织架构授权机制人力配备流程与制度专业与管理能力:如何根据管理半径建立分公司集团、区域、分公司如何授权大项目小公司?小项目大公司?资源与效率?外派机制与员工本地化合作企业的团队如何组建新公司建立有什么要求如何建立本地化的制度流程体系面对专业管理资源被稀释,如何确保管理水平像麦当劳一样复制,可能吗?快速扩张,我们需要什么?集团性企业高速扩张中的风险你能回答以下问题吗?面对风险,我们应该怎样?:风险无处不在---正常把握关键控制点---态度不出现系统性偏差---目标风险管理需要必须的手段对第一篇的归纳:第二篇如何系统地防范和管理风险?:什么是风险管理风险管理是指识别风险并设计控制风险的方法,其核心是将预计到的未来事项的负面影响控制在最低程度。风险管理要融入业务管理之中为什么进行风险管理?¾企业经营管理业绩的需要¾管理层决策的需要¾现代企业法人治理结构下,对企业经营过程进行监督管理的需要:某地产企业风险管理部的定位风险管理管什么?¾对集团的内控管理风险进行评估,并提出改进意见¾对集团各项目的投资风险进行评估,并提出预案¾对集团经营的法律、法规风险进行评估,并提出建议¾对集团现金流整体运作进行评估分析,并提出建议。。。。。
本文标题:房地产企业风险管理探讨XXXX
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