新型城镇化思考(盈利模式与风险防范)(1)

新型城镇化思考——盈利模式与风险防范众普公司中国房地产行业发展中国房地产行业发展所经历的阶段中国房地产行业主要盈利模式新型城镇化发展模式探讨新型城镇化业风险防范PART1第一阶段：中国房地产的萌芽阶段•中国房地产行业发展所经历的阶段1979年开始经济体制改革；1980年4月邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，拉开了住房制度改革的序幕；1986年1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会；1988年4月，《中华人民共和国宪法》规定，土地使用权可以依法转让。第二阶段：探索阶段：炒作与调整1992年邓小平同志的南巡讲话,房地产开始迅速发展起来,掀起了房地产开发的高潮，炒作最严重区域：北海、大亚湾、海南等地；1997年亚洲金融危机爆发，房地产进入萧条时期，1998年中国的福利分房制度终止，货币化分房方案正式启动。第三阶段：房地产快速发展阶段宏观经济稳定发展,房地产泡沫已得到控制,房地产市场明显转暖，中国房地产市场进入新一轮的发展时期。2001年中国正式加入WTO，2002年土地市场招拍挂政策出台，1999年-2003年房地产投资开始快速增长，05年国务院出台国八条，06年国六条出台，但房价依然坚挺，2003年-2007年，房地产正式进入投机时代。中国房地产行业发展所经历的阶段第四阶段：房地产行业全面调整阶段2008年房地产市场遭遇寒流，土地市场降温，中介倒闭，恒大上市“流产”，销量萎缩，降价促销，持币待购。2009年需求重新释放，成交量回升，楼市全面回暖，房价普涨。2010年国家加大调控力度，出台国十条，限制异地购房、二套房贷标准大幅提高。2011年国家出台国八条，加大保障性住房建设，房产税试点，进一步提高房款首付比例。2012年启动40个城市住房信息系统联网。随着普通住宅调控趋紧，大型房企纷纷转战商业地产、养老地产、旅游地产等，房地产市场由住宅开发向多元化发展。第五阶段：新型城镇化建设全面启动2013年7月30日，中央政治局会议提出：“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”，表明虽然调控的总体基调尚未改变，但转换思路、减少对行政性措施的依赖，以针对性的微调为主要手段，保障房建设、房产税普及、土地制度改革齐头并进，长效机制的建立将逐步落到实处。随着新型城镇化建设的全面启动，房地产市场“蓝海”出现，机遇与挑战并存，当前一二线城市供不应求，三四线城市“鬼城”频现，粗放式圈地造房时代已走近尾声，转型不可避免，如何把握市场脉搏，值得我们认真思考。中国房地产发展模式香港模式美国模式中国模式VS香港模式本质特征：是房地产开发商以相对廉价取得土地为经营导向；这主要源于香港土地资源严重稀缺，土地高度垄断，商品住宅产品供不应求。美国模式本质特征，是以实际研究消费群的购买力及需求细分为经营导向。其原因是美国的土地资源几乎无限供应，满足顾客需求最重要。香港模式土地市场产品美国模式市场产品土地在过去20多年中，影响中国内地房地产行业发展的主要模式是香港模式，最关键的两个要素是土地和资金，然而越来越多的中国房地产企业逐步以美国房企为标杆，借鉴与学习。未来影响新型城镇化建设的关键要素会是什么？中国房地产的盈利模式根据房地产产业链增值方式的不同，可以把房地产相关的企业盈利模式划分为六大盈利模式：地产开发型房产开发型物业持有型整合营销型金融投资型综合运作型中国房地产的盈利模式一、金融投资型模式：从资本投资角度涉足房地产开发，通过开发外包和概念炒作相结合，专注于资产增值和现金回收。利润来源：既有短期参与开发销售回收资本，也有长期租金收入，总体盈利丰厚。资金需求：资金需求较高，流动性要求强。核心能力：融资能力、资产管理能力、投资分析能力。发展趋势：国外房地产运营主要模式之一，国内刚起步，未来发展前景宽阔。代表企业：ING（荷兰国际房地产），Capitaland(凯德置地)二、地产开发型模式：以经营土地为主，通过规划和土地整理，将土地出让，与政府收益分成，同时也可获取低成本土地进行开发。利润来源：土地运作实现盈利，根据项目政策不同收益不同，资金充盈快速推动可保障丰厚盈利。资金需求：需要大量资金，但土地出让后可实现资金流入，可减轻资金压力。核心能力：融资能力、政府公关能力。发展趋势：随市场发展逐渐减少，同时面临政策风险和投资回收风险。代表企业：陆家嘴，珠江集团。中国房地产的盈利模式三、房产开发型模式：购买土地，进行房地产开发，通过销售回收投资。利润来源：通过房屋建设销售实现盈利，物业设计及成本控制对利润有较大影响。资金需求：前期投入较大，项目中期逐渐实现平衡，项目后期收回投资。核心能力：市场研究能力、建筑规划能力、成本控制能力、销售控制能力。发展趋势：当前内地房地产的主要运作模式，随市场发展更趋专业化。代表企业：合生创展、宝资通四、物业持有型模式：物业开发后自行持有，通过物业经营回收投资。利润来源：随物业开发逐渐提升，总体较为稳定。资金需求：前期投入较大，后期可形成较为稳定的现金流收入。核心能力：融资能力、物业管理能力、资产运作能力。发展趋势：国内刚起步，随市场成熟将逐渐增多。代表企业：香港置地，长江实业与新鸿基。中国房地产的盈利模式五、整合营销型模式：通过全程策划和市场营销提升房地产市场价值，实现销售利润回收。利润来源：注重营销策划增值，总体收益较高，但阶段性强，如果项目分配合理可形成较稳定现金流。资金需求：前期投入较低，销售期投入较高。核心能力：市场研究能力、建筑规划能力、销售现场计划执行与控制能力，营销成本控制能力。发展趋势：在香港、台湾比较普及，国内刚起步，未来会逐步普及。代表企业：香港中原、新联阳。六、综合运作型模式：从土地获取到物业开发及销售全程参与，自行开发，通过销售回收投资。利润来源：通过土地增值与房产增值获利。资金需求：土地获取与房产开发需要大量资金，项目中期逐步实现平衡，项目后期有大量现金流入。核心能力：融资能力、政府公关能力、建筑规划能力、成本控制能力、市场研究能力、销售控制能力。发展趋势：国内传统房地产开发的主要模式，随市场发展逐步分化，向专业化发展。代表企业：华润置地。新型城镇化发展模式探讨根据7月30日中央政治局会议精神，新型城镇化首先收益的可能是铁路公路建设、生活配套设施建设和棚户区改造等。乡镇居民反映强烈的诉求：就业技能培训中心、文体活动场所、大型商场都提到要按国内或国际领先标准来建设，像生态城、智慧城、科技城、现代城等这样各种名目的高新城区也比比皆是，完全脱离了各省各区的经济发展状况。按照李铁的说法，这些“新城新区规划面积和人口普遍超越现实”。预计十八大三中全会将在《关于推进农村改革发展若干重大问题决定》的基础上，提出对户籍、土地、财税金融、社会保障等政策更为进一步的改革，这将对新型城镇化乃至整个城乡经济社会一体化发展起到巨大的推动作用。已经明确的城镇化重点包括：推进户籍制度改革，促进中西部地区城市群发展，加强城市基础设施建设。在推进农业产业化经营。在中西部城市群建设方面，成渝地区和长江中游城市群似乎占得了先机。城市基础设施建设方面，国务院已明确了政策。今年7月下旬，习近平在湖北省考察工作期间，重点了解了涉农产权交易尤其是土地流转交易情况，并强调城镇化发展不能照搬发达国家模式，要实现城乡一体化，不能搞大拆大建，从中可以看出中央高层对新型城镇化以及土地等配套改革的重视国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁参与了城镇化总体规划的制定。他对经济观察报包表示，在检索了12个省各城市的政府工作报告、文件、规划等资料之后发现，在144个地级城市中，就有133个地级城市提出要建设近200个新城新区，核算下来，等于是平均每个地级市就提出建设1.5个新城新区。另外，在检索的161个县级城市中，提出新城新区建设的有67个。更为担忧的是，大多数城市已经将新城新区建设付诸实际行动。，李铁表示，有关方面应尽快“对各省的新城新区建设和规划，组织综合类的专家队伍进行调查，提出意见，统一清理”，扭转政府主导的城镇化大投资风气，“特别是要防止政府的一把手主观拍脑袋的决策”。李铁认为，城镇化不是修花园，而是解决平民的基本服务。融资问题仍是制约城镇化进程的重要因素。鉴于地方政府债务问题比较突出，未来的新型城镇化建设在融资方面必然有新的思路。引入社会资本、发行市政债等，都是重要方向。但是，无论是引入社会资本，还是发行市政债，都还有大量工作要做，短期内似乎难以取得明显成效。自1999年至2009年，国内房地产投资额逐年递增，房地产发展持续向上。中国房地产发展数据——房地产投资额分析1999至2009年施工和新开工面积逐年递增，增长率07年后开始下跌（主要因受08金融危机影响）。中国房地产发展数据——房地产施工面积分析中国房地产发展数据——房地产住宅销售量/价分析1999至2008年销售量价持续上涨，受08金融危机影响量价齐跌。2012年1-10月房企销售排名万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市，是目前国内国内最大的住宅开发企业。典型企业分析——万科地产万科坚持“不囤地，不捂盘，不拿地王”的经营原则；实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略。产品始终定位于城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。典型企业分析——龙湖地产创建于1994年，成长于重庆，集团总部设在北京，2009年在香港联交所主板挂牌上市。业务领域：地产开发、商业运营和物业服务龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态。从2004年起，通过实施“区域聚焦、多业态”战略，龙湖进入全国化扩张的发展阶段——即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。在每个城市，龙湖都坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。未来10-15年，龙湖地产将持续推进“产品聚焦+加大区域纵深+增持商业”三大核心战略。截至2012年4月，公司业务已拓展至重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、常州、沈阳、杭州、青岛、大连、烟台、玉溪、宁波、绍兴、泉州、厦门17个城市。“志存高远、坚韧踏实”的独特气质，追求卓越，专注品质和细节。典型企业分析——龙湖地产保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市。公司成立于1992年，2002年完成股份制改造后，开始实施全国化战略，目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖35个城市的全国化战略布局，拥有119家控股子公司，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。典型企业分析——保利地产保利地产坚持以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业。在住宅开发方面，逐渐形成了康居、珍品、山水、尊享的产品序列，涵盖中高端洋房、公寓、别墅多种物业形态；商用物业包括城市地标性写字楼、体验式购物中心、国际级标准展馆、超五星酒店、高端休闲产业及旅游地产项目等，具备多品类物业综合开发的实力。PART2万科、龙湖、保利STP分析万科STP分析龙湖STP分析保利STP分析专注于住宅目前，万科的业务范围集中于住宅。万科所持有的物业资产非常之少，并且根本没能够形成持续增长的模式。虽然一直有万科由“住宅开发”向“住宅开