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无锡北塘区金山北工业园项目整体定位及发展战略报告谨呈:无锡市北塘区人民政府A-021-GW-080527-0202008-09-18《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版!策划人士必备资料库!货到验货后付款房策网本报告是严格保密的。2项目研究工作的阶段划分中期项目整体定位与发展战略终期提交终稿2008/07/222008/08/21工作最终成果项目的优劣势分析和价值判断项目定位研究项目物业配比研究成功案例借鉴提交整体报告(终稿)根据客户建议深化研究,完善报告项目优劣势分析项目整体定位和发展战略项目发展方向与案例研究用地比例分配与案例研究前期市场调研和沟通区域(无锡、北塘及周边区域)宏观经济背景研究区域产业研究、房地产市场调研政府官员、专家及贵司中高层领导目标客户访谈地块的了解和分析市场情况的分析项目方向的初步判断2008/08/012008/09/18《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版!策划人士必备资料库!货到验货后付款房策网本报告是严格保密的。3在过去的一个多月里,世联专案组针对项目涉及不同的层面进行了如下调研与研究工作工作内容项目本体经济产业发展产业集群收集的数据项目用地现状项目用地范围内的经济人口状况………无锡及北塘区宏观经济相关数据区域发展现状相关数据区域产业相关数据无锡及北塘区总体规划…………世界成功老工业区改造相关数据国内外老工业区发展现状相关数据长三角经济发展相关数据…………进行的访谈北塘区政府的项目负责人金山北工业园管委会政府相关部门:无锡市经贸委、科技局、外经贸、惠山区和锡山区政府专业人士:莱钢公司经理等工业园区:新区土地储备中心主任、汽配城专业人士…………世联内部产业研究专家进行的分析用地现状分析区域经济人口分析用地资源及交通分析可利用土地分析区域发展现状分析区域宏观经济背景分析城市经济以及产业构成分析区域产业链条分析区域规划分析区域宏观经济背景分析区域经济以及产业构成分析区域产业链条分析区域产业发展规划分析4世联对项目目标的理解是:提升产业活力和带动人气;在成本的一定投入下,保证资金回收和政府税收。长三角北塘区改变工业集中区不园不村的面貌,实现整体产业升级,有利于招商引资。减少政府的投入,实现资金平衡,增加政府税收。通过招商或合作开发,实行多期滚动开发模式,平衡投入与产出的关系。经济目标开发目标金山北工业园项目目标解析5本报告将从以下四个方面阐述:项目使命分析Part2项目发展战略分析Part3项目定位分析Part4项目本体分析Part1项目属性界定项目发展瓶颈项目核心问题报告结构《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版!策划人士必备资料库!货到验货后付款房策网无锡属于苏锡常经济圈的几何中心,制造业和民营资本发达的二线城市,地理位置和市场环境优越。2007年长三角总体经济继续保持稳定良好的发展势头,地区生产总值达到46672.07亿元,占全国经济总量的18.9%;平均增幅达到15.2%;无锡位于苏锡常经济圈核心部位,距离上海及南京都市圈均在2小时车程范围内;无锡市为经济发达的三线城市,主要产业为制造业,特别是“冶金、机械、化工”三大产业,占工业总产值的49%;资本构成以民营自本为主,其次是国营资本和外资;资料来源:无锡国土规划局南京都市圈上海都市圈锡常泰都市圈苏锡常都市圈城市层级7无锡的GDP规模超过常州,但远落后于苏州;无锡在利用外资上,略高于无锡,但苏州利用外资比常州和无锡的总和还要多,处于绝对领先的地位;苏锡常三个城市的产业结构大体上差别不大,主导产业还是以第二产业为主导,占到60%左右的比例;其中无锡的第二产业产值高于常州,却落后于苏州。其中:第一第二产业所占比重都处于下降的状态,其中第三产业在小幅缓缓上升,上升速度苏州无锡常州;在GDP规模、利用外资情况以及主导产业的产值等方面,无锡超过常州,但与苏州有一定的差距,处于苏锡常都市圈的中间位置。2007年苏锡常利用外资情况城市协议注册外资(亿美元)实际利用外资(亿美元)常州44.0118.35无锡54.4727.72苏州185.273.82007年苏锡常都市圈产业结构情况城市层级8北塘是近代无锡民族工商业的发祥地之一,历史上是重要的水利码头,是“苏南模式”的重要发源地。2007年北塘区GDP总量处于无锡市三个老城区的末位,与无锡各个区相比来说也处于末端。北塘区近年发展一方面受到区域产业落后,污染严重,城市管理水平差的影响,另一方面无锡市“城市南进、产业北移”政策使北塘区面临重大的产业升级压力。项目所在的北塘区,属于无锡市没落的老城区,面临“城市南进,工业北移”政策带来的产业升级压力。城市南进产业北移无锡市各区2007年GDP比较(亿元)城中三区区域层级9项目北临京杭运河、西与钱桥工业园交接,南靠312国道。具有良好的交通通达性和较好的传统产业基础。本案市中心山北钱桥洛社无锡市制造业的集中地:主要是冶金、机械、纺织三大行业金山北工业园区近邻惠山的钱桥工业园区和洛社工业园区钱桥工业园区:主要是发展冶金、纺织、电子等传统制造业,具有较好的产业聚集性。洛社工业园区:主要是发展机械产业,还有纺织印染、精细化工等传统产业集群。金山北与临近两工业园在一定程度是竞合关系,既相互补充又相互竞争,共同形成传统产业圈。运河:京杭运河和锡澄运河,到达全国各地。国道:项目经过312国道,及规划中的外环路通往南京和上海高速公路:2公里至锡宜高速,并经沪宁高速、锡澄高速直达上海、南京、苏北铁路:临近高速铁路、新长铁路等河道:紧邻四级(即将改为三级)运河京杭上海浙江宜兴苏北南京区域层级10项目地块平整,但有较多的高压线。项目交通较好,但周边环境较差,且生活设施配套等缺乏。钱皋路在建国联金属材料贸易市场商品房居民变电所京杭运河货运二路B区A区农田地块层级312国道安置房A区:共1500亩。主要是工业集中地。B区:共1500亩。拆迁后可用地约944亩《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版!策划人士必备资料库!货到验货后付款房策网、B分区:A区主要为工业集中区;B区主要为居民房和农地。区内物业杂乱,整体档次低,缺乏整体性。A区:总量约为1500亩现已无可用净地。主要是工业集中区,以冶金加工企业数占50%,包含化工、纺织等企,职工宿舍和物流贸易企业。B区:总量约为1500亩,净地量约1300亩可用净地较多。主要是居民房和农地,含镇商业中心与惠山的钱桥和洛社交界,地块边界复杂,缺乏整体性园区里分布着村,村里有工厂商业配套方面:酒店:A区有鑫福苑和积金两家酒店,档次均较低商业:上海如意、恒光等便利超市,居民自设的杂货店银行:仅江苏银行一家地块层级工业用地住宅行政用地学校酒店加油站停车场仓储物流业村办工厂(在建)河流耕地钱桥镇(农民房及耕地)商品房及安置房国联变电所12二线城市、老城区边缘;交通和区位优势明显;传统工业集中区;整体档次低,环境差,缺乏配套和人气。项目属性15432经济发达的二线城市老城区的边缘地带传统产业集中区区域形象差,缺乏人气良好的交通优势项目属性界定13本报告将从以下四个方面阐述:项目使命分析Part2项目发展战略分析Part3项目定位分析Part4项目本体分析Part1项目属性界定项目发展瓶颈项目核心问题报告结构14历史遗留问题本项目在发展工业集中区的过程中,缺少整体规划,导致园区经济增长缓慢,环境差,缺乏人气。金山北工业园是在“苏南模式”下发展的,山北镇借助交通条件和周边传统产业基础,发展冶金的初加工,成为一批零散的小企业云集的园区。2000年园区初步形成,当时A区规划中包括工业、仓储、商业金融、教育科研等功能。2002年对A和B区的规划,已经有很大变化,基本上是工业用地,含少量的物流和配套用地。现状主要为厂房和居民房,说明园区现主要是中小型企业集中区,生活和商业配套缺乏。2000年2002年缺乏合理规划园区发展缓慢企业数量:园区从2000年开始建立以来,共有93家企业,外加一些贸易仓储企业,总数不超过130家。基本上是低附加值的制造加工环节。经济增长:07年1-11月份,一百多家企业,园区完成地区生产总值仅9.42亿元,园区环境差物业杂乱:园区作为工业集中区,工业厂房区、居民、农地等自然分布。形成不园,不村的状态。配套:园区酒店、餐饮等设施不足,缺乏商业氛围和人气。15产业问题本项目作为老城区的老工业集中区,产业集中于低附加值的制造加工环节、缺乏优势产业和龙头企业,也未形成产业链。从现有企业名单分析,可以看出园区的企业基本集中在传统产业,主要是金属加工,占比43%,而新型工业企业数量少。电子企业仅三家。从产业链上分析,主要是制造加工型企业,占比94.5%,仅少量的仓储贸易型企业,产业整体档次低。产业层次低:低附加值的传统制造业,比如冶金、纺织、机械。技术含量低,产值少。企业规模小:在各行业里,基本上缺乏龙头企业,属于中小型企业集聚区缺乏产业链:园区企业基本是加工制造环节,缺乏产业链前后端,研发和展示营销缺乏。也造成整体环境差,经济效益低等问题16从现状上看,本项目主要是厂房和居民区,物业杂乱,密度较高,拆迁处置较难。图例说明工业用地耕地住宅行政用地学校酒店加油站停车场仓储物流业河流村办工厂(在建)拆迁问题钱桥镇(农民房及耕地)商品房及安置房国联变电所《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版!策划人士必备资料库!货到验货后付款房策网按照国家及地方政府的拆迁管理办法,以货币补偿的方式估算拆迁成本。按照国家和地方政府政策,结合园区的具体状况,本项目的拆赔主要考虑一下几点:居住用地,按照房屋的建筑面积计算,以单价4000元/㎡补偿:耕地征用费按照20万/亩的标准支付;工业用房以2000元/㎡的标准补偿。居民安置房的造价;居民装修费用补偿;耕地征用补偿厂房拆迁补偿停产停业损失;特等设备补偿综合以上因素,本项目采用以下拆赔标准:说明:以上拆赔价格是保守估算,实际拆赔价格可适当降低拆迁问题钱桥镇(民房及耕地)商品房及安置房国联变电所居民994户,工商企业23家居民535户,工商企业91家B区A区18根据现有拆迁标准,项目拆迁难度大,拆迁成本高,需政府投入资金高。拆迁问题注:耕地征用成本为20万/亩;居民房拆迁成本4000元/㎡;工商业用房按土地属性给予补偿,一般为2000元/㎡桔黄色部分按照0.8容积率计算拆迁成本2.03亿征地成本1700万可建设用地128.7亩折合171.2万元/亩拆迁成本3.06亿,征地成本6636万,可建设用地453.45亩地块成本82.15万/亩拆迁成本3.46亿,征地成本2703万,可建设用地为362亩地块成本103.19万/亩拆迁本4.36亿可建设用地440.85亩折合98.93万元/亩拆迁成本约为7.56亿可建设用地约708.4亩折合106.7万元/亩以居民房、耕地为主厂房为主厂房为主居民房为主拆迁成本5.68亿可建设用地350亩折合162.4万元/亩A区平均征地成本为117万/亩B区平均征地成本为90万/亩金山北工业园区的平均地块成本约为107万元/亩,总金额约为26.15亿元本报告是严格保密的。19从无锡各园区的纳税销售收入分析,本项目的单位面积纳税销售额低于几个典型产业园区。现有单位拆迁成本远远高于现有产值。
本文标题:世联-无锡北塘区金山北工业园项目整体定位及发展战略报
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