世联-星狮地产三亚海棠湾项目整体定位和发展战略

星狮地产海棠湾项目整体定位和发展战略（初稿）椰子洲半岛——国际顶级的滨海低密度体验型多元复合度假半岛项目开发建议原则原则1：生态保护原则2：对片区的贡献原则3：政府、开发商、当地民众三方共赢本项目开发过程中以生态保护、片区贡献为规划前提，保证三方共赢，实现项目可持续发展加强生态保护，促进环境和谐政府、开发商、当地民众三方共赢重视对片区的贡献，带动片区发展项目可持续发展之路充分考虑环保因素，建设“资源节约型、环境友好型”旅游度假社区环保因素环保的、可持续发展的方案水系保护项目建设过程中将保持区域原有水系，不进行任何破坏水系的填、堵工程植被保护开发过程中加强植被保护力度。在椰子洲岛上，设立专门的椰林主题区，增强原生态保护力度，建筑布置时也尽量避开椰树密积区开发强度控制按生态环境的现状，实行不同开发强度分配，北区七个小岛生态脆弱，布置大小独栋别墅，降低开发强度。在南区布置酒店、公寓等开发强度较大的建筑绿色建筑建筑工程选材注重环保功能，建设“资源节约型、环境友好型”旅游度假小区给排水系统及垃圾处理系统建立先进的污水处理与垃圾处理系统，保障绿色环境生态保护原则作为海棠湾首个启动项目，高品质成功开发将带动片区的发展和片区价值的提升片区价值特色滨海游乐主题度假酒店现实未开发原生态度假置业者流向国外或国内其他城市缺乏高品质度假小区‘和谐’度假区滨海度假别墅、公寓国内度假客流向其他城市土地价值较低示范性旅游度假小区建设服务、配套功能“度假地标杆”游憩、集散对片区的贡献片区大规模开发起动在本项目开发过程中将实现政府、开发商、当地群众三方共赢的局面三方共赢政府当地民众开发商–借助项目开发实现职业转移与提升，在项目中获得就业机会–旅游配套产业的发展，促进当地居民收入水平–旅游产业的发展对人才的要求，将加速当地基础教肓与职业教肓的发展，实现当地人综合素质的提升项目可持续发展–通过项目开发实现海棠湾区域启动–产业结构升级：从农耕经济，向旅游配套产业发展，增加就业，保持社会稳定–新型综合度假区，提高三亚旅游度假业竞争力–项目成功开发，带来合理经济效益–提升企业在旅游地产业开发经营水平及管理能力–扩大社会影响力，成为更加卓越的企业公民国际成功经验和案例研究分析RESORT定义和分类的通性后，我们对其的界定为：以现实资源为条件，以满足客户体验生活的游憩设施开发为导向，使土地和不动产持续增值的开发经营活动现实资源条件不动产、游憩区消费者的活动需求土地（包括规划、管理、行销）RESORTResort的概念广泛，在不同的衡量体系有不同的分类标准，其核心为：改良最常见的Resort和Resort社区是以地块最重要资源（比如、沙滩、湖湾、溪流、沙漠、森林、丛林、陆地、湖山等）及/或者他们相关的游憩设施，比如以会所、高尔夫、SPA、网球等进行开发和后续经营，来满足不同的客户群体对娱乐休闲、对自然的渴求升值资料参考来源：《ResortDevelopmentHandbook》，美国都市与土地研究室在规划区内的游憩设施开发，不仅可以创造吸引人的视觉景观，还可以籍此提高开发产品的售价，增加不动产的的附加价值最终以吸引消费者购买Resort中的不动产和提升土地价值为目的•强化开发土地的价值感，提高不动产的价值，加速住宅的销售速度•在营销整体上建立起整个规划区的可靠性和整体意象，特别对于促销阶段或偏远的社区•其潜在的利益在于可能会逐渐成为当地的社交中心和最富特色的地方，建立开发商的信誉度和可靠性，附带创造了其他长期性的开发机会Resort的功能构成构成Resort不动产（RealEstate）游憩区（Recreation）天然资源游憩设施（Amenity)土地（Land）（包括规划、管理、行销）相关配套（酒店，餐饮等）资料参考来源：《ResortDevelopmentHandbook》，美国都市与土地研究室根据资源和游憩设施进行分类，项目Resort主要以滨海资源＋HOTEL混合类型放松RESORT海洋资源型湖/河资源型山/滑雪资源型Golf资源型人工资源型健康休闲文化交流品味对自然的亲近海洋资源型Resort依托与海岸区域和相关配套，沙滩的质量和延展度是衡量等级的重要因素；客户置业多为周末度假和第二居所湖/河资源型Resort与海洋资源型类似依托于水资源，但更倾向于与水有关的休闲娱乐活动，特别是钓鱼和船、快艇；客户置业为第一二居所社区山/滑雪资源型Resort更关注四季分时度假，以不同类型的套餐服务项目满足人们各种需求，如滑雪、SPA、绘画、踏青GolfResorts是对消费者最有吸引力资源之一，Golf和Golf课程的迅速兴起，是GolfResort增长的驱动力，第二居所的需求不断增加，附带水资源的Golf场所，以其景色和环境更加吸引Golf客户人工资源型Resorts是通过刻意营造某种特定氛围的人工场所来满足人们休闲娱乐需求的，包括主题游乐园、商业游憩区、附属游憩区三种大的分类，他们往往是交错混合类型，强调外观气氛，和服务品质，偏向与被动式的娱乐体验；为符合需求的快速转变，前期投资成本较大；旅游业酒店、第一二居所、分时度假物业、多功能居住社区等是人工资源型的常规物业类型资料参考来源：《ResortDesign》，MargaretHuffadine;«游憩区开发»美国都市与土地研究室我们对世界各地类似区域的开发进行了广泛研究，并着重分析了其中的十个国际案例指导型案例：香港愉景湾、夏威夷kapalua、夏威夷kaanapali、亚龙湾、佛罗里达州亚美尼亚海岛庄园、Homestead、Bintan印尼美国佛罗里达州OrangeLake度假村美国明尼苏达州海鸥湖Cragun‘s会议中心度假村亚龙湾KapaluaKaanapali亚美尼亚海岛CancunBintan巴拉德罗Homestead案例选取的适用条件旅游度假城市（区域）边缘地区的海洋resort项目稀缺但不独占的水（海或湖）资源休闲、旅游度假、主题社区第一居所与第二居所并存案例启示1：对于度假区的开发来说，根据其资源占有条件远景拉动模式是最关键的因素，而市场竞争是第二层面的因素规划原则模型开发模式市场竞争符合项目资源条件开发模式与企业开发盈利要求的契合与政府要求的契合，与其他项目共赢着眼现实市场竞争着眼与现实客户重要度主要回答项目定位、开发物业类型及配比、相关的娱乐休闲体验活动组合开发节奏、符合大规划，对城市和区域的贡献程度立足于现实市场产品类型、品质满足同类客户对产品的需求特征案例启示2：类比案例的成功关键因素KPI详尽的开发计划和项目定位：符合整体规划，高占位，依附于海、沙滩、植被等自然的资源形成具有市场潜力的差异化定位，打造多个具有体验价值点的度假胜地市场吻合：提供的特色活动项目组合和灵活的度假方式保持新鲜度，以吸引不同层面的客户重复消费开发次序：立足于长远利益，逐渐规划完善，利用变化多端的地形地势、美丽的景致、以及四周开发者所拥有的保护区等提供越来越多的度假体验启动策略：引爆独特的体验点，以滨海休闲度假设施及酒店、购物等相关配套优先启动，树立市场标杆品牌形象，为项目整体成功和持续开发打下基础项目整体定位和规划建议站在国际度假区的高度，通过地块资源和市场、消费者分析得出本项目差异化竞争的发展战略：详尽的开发计划和项目定位：符合海棠湾整体规划，依附于外海、内海、岛屿、椰林等自然的资源创造独特度假区场地特征，打造多个具有体验价值点形成相对独立组团的度假胜地，满足高端客户的度假置业和新的生活模式的需求市场吻合：根据不同核心价值体验点提供的特色活动项目组合和灵活的度假方式保持新鲜度，以吸引不同需求的高端客户重复消费开发次序：立足于长远利益，提供越来越多的度假体验，不断提升价值区域，延续和扩大市场吸引力启动策略：以滨海休闲度假设施及独特酒店、购物等相关配套功能优先启动，并开发部分投资物业类型，树立市场标杆品牌形象，为项目整体成功和持续开发打下基础2019/8/2518项目定位符合旅游度假人群需求的国际顶级滨海体验型多元复合度假半岛体验型功能复合滨海度假1.回归自然、顶级度假体验2.对度假区功能的复合需求3.对滨海生活的向往，对生活体验价值和物业投资价值并重4.对舒适性的要求尤为突出5.价格与稀缺资源的相对性价比高1.对稀缺资源的占有，对顶级度假的体验2.对度假配套设施、舒适度、服务水平关注最多3.家庭度假客户综合性需求高，商务客户对商务接待水平专项要求高国内、国际案例揭示的水资源度假区整体空间布局的总体布局基本原则1.规划立足长远发展，为后续发展留有足够空间，并进行人性化考虑，保护和利用自然环境的紧密结合是吸引游客和业主的重要手段2.基地特色和度假区的使用策略，决定了土地的使用形态，从而确定不同地块的场所特性，比如酒店、商业配套、游憩等，并考虑与之相关的完整的环节布置3.详细布局有关酒店、别墅用地、高级公寓、购物中心等度假物业建筑元素，通过整合环境资源和利用自身的地理位置，有利于获取最大经济价值4.引进灵活的、分块明确的交通系统和提供场内停车本地块从海景、沙滩、高尔夫景观、滨海淡水内河、原生态椰林等方面与其他区域的自然资源比较，具有巨大的设计规划空间本案海棠湾其他区域亚龙湾三亚湾海景沙滩高尔夫景观滨海淡水内河原生态椰林综合评判综合第一综合第二综合第三综合每四本项目沙滩条件还有待开发完善。亚龙湾、三亚湾区域高尔夫景观处在二线海景中。三亚各区域一线海景地块自然资源对比资源很好资源较好无相关资源国际案例给我们的启示跟项目本身的相关性整体规划布局结构特点资源分层级，使自然资源最大化以相对独立且各具特色的度假组团布置，确定发展重点打造独特的价值体验点和增长点多种类型的物业和相关配套的不断完善，吸引阶段性客户群租赁物业、销售物业、游憩设施公共空间等空间比例大约个占20～30％规划中组团核心价值区与资源层级的综合体现资源对于物业布置的价值价值的配比度阶段性开发与以体验价值点为增长核心的区域拟合通过目标消费者的购买价值驱动因素寻找吻合的价值点开发阶段的物业类型和目标客户的匹配度开发总量与各物业类型的内在比例关系，商业配套大概应占到5％左右P1P2P3规划中应充分挖掘资源价值，匹配相关物业海景、内海——景观资源：建筑沿小岛边沿排布，岛内部设水域椰洲岛——精神资源:（岛主）满足私有概念，不布局交通干道沙滩——体验资源：度假价值支撑基于以上原则将地块分成十二小块及三个公共中心D1D2D3D4D7D6D5D8D9D10D11D12分区编号物业半岛度假区D1~D7小栋别墅、TH公共服务区P1入口、商业服务P2Resort及配套P3小岛公共中心公园缓冲区D8公园及少量运动配套园景区D9公寓内河景区D10、D11TH、小独栋海滩区D12大独栋本项目规划建议与其他较成熟区域较近的优势地块率先启动，保持城市的延续性；体验点同步建设，物业类型多样，形成相对独立的休闲度假村一线海景区，布置酒店配套和娱乐设施入口产权式别墅区组团1组团2组团3商业配套酒店、俱乐部、餐饮别墅/公寓区组团公园娱乐设施沙地步行景观带商务客户休闲度假客户投资客户启动区客户群构成1入口12公园内河椰林区，入口处水资源较差，但作为重要展示区，考虑入口广场和商业街具有公园和海的双重资源，建议布置烧烤区等娱乐设施、餐饮、一线海景区：启动区的核心价值区，HotelResort特色、顶级、主题酒店拉动，码头游艇、餐饮、会议、娱乐区域二线海景、背靠高尔夫用地，3～5层公寓，较高楼层可观看内海和外海大独栋，占有一线海景稀缺资源，实现顶级资源价值双拼和4联排的组合，占据一线内海资源和二线外海资源，具有较高价值3我们对方案的建议P1P2P3D1D2D3D4D7D6D5D8D9D10D11D12片区功能小岛度假区D1~D7，及公共中心P3组成，原生椰林，内海及海景，作为独栋及TH度假区片区交通原交通从P1-D7-P3破坏了D7区私有性建议：P1-D1-P3再向各区发散保证各小岛的私有性将资源较差的P3区改为7个岛屿岛公共体验中心及交通中心