世联-南昌众森黄家湖项目发展战略及整体定位报告-219PPT

南昌众森黄家湖项目发展战略及整体定位报告本报告是严格保密的。2整体规划及分期构思经济分析项目目标与属性界定项目机会研判项目整体定位整体发展战略报告框架本报告是严格保密的。3整体规划及分期构思经济分析项目目标与属性界定项目机会研判项目整体定位整体发展战略项目属性界定项目目标与困惑本报告是严格保密的。4客户目标成为南昌的城市名片，成为南昌市的品牌目标1目标2希望本年12月份开盘，初步预期3-5年开发完目标3项目利润要最大化——公司已经在新建县开发了二个项目，在新建县具有一定的知名度，但在市区品牌认知度较低——公司不仅仅要开发的是项目，希望能够承担一定的社会责任感，同时项目也要代表区域形象——公司现金目前较为充裕，在可接受的销售周期内，要求实现利润最大化本报告是严格保密的。5项目目标、限制条件的解释关于90/70项目研究时，将重点按照市场本身的条件来研究，从市场机会、城市机会等角度提出项目的最佳方案，作为与政府协调的主推方案；关于土地年限不统一项目研究时，将会针对土地年限的限制条件，提出引导性策略，在此条件下指导项目的定位及规划排布；关于12月份开盘及3年开发完的开发节奏经与众森沟通，12份开盘，主要是考虑到与清华锦园等项目时间上的衔接问题，非限制性条件，3年开发完也是非限制性条件，非强制性目标，故本方案将以项目的最优化方案出发，不以此为限制条件；本报告是严格保密的。6项目目标、条件的解释希望项目成为南昌的名片，成为南昌市的品牌，成为众森的品牌项目利润最大化目标：此为最理想化的目标，此目标即是实现“项目价值的最大化”，研究项目价值的最大化，报告将从：项目的现状是什么？——现状有哪些优势、困境、负面影响项目可能的最大化价值是什么？——项目愿景实现项目的愿景，需要哪些方面来支撑，是否支撑？——市场等相关范畴分析实现项目愿景，自身还有哪些关键举措需要实施？本报告是严格保密的。7整体规划及分期构思经济分析项目目标与属性界定项目机会研判项目整体定位整体发展战略项目属性界定项目目标与困惑本报告是严格保密的。8项目区位：位于南昌最新规划的一环中，距离老城中心直线7公里，距离红谷滩新城中心2公里昌九高速八一大桥南昌大桥老城区红谷滩新区项目在行政上归属于新建县；在南昌的最新规划中，项目属于一环内区域；从直线距离上分析，项目到南昌老城区中心八一广场7公里，距离八一大桥西桥头4公里，距离红谷滩中心2公里；本报告是严格保密的。9区位属性：一环西侧现无道路，项目虽距离红谷滩很近，但行政上属于新建县，在访谈中发现，各阶层人士对区域基本无认知或是“坟墓、偏、远”项目及周边小面积区域，在行政上归属于新建县，是南昌规划一环中仅有的不属于南昌市的区域；地块虽与规划的CBD距离很近，但由于受昌九高速路的隔断，项目所在区域，在消费者的心目中，是城市郊区，与城市一环内核心城市的空间属性完全相异；区域虽有规划有打通昌九高速的红湾公路等三条路，但目前没有时确的时间进程，政府对此还没有明确的说法；在对政府人士、专业人士、普通消费者的访谈过程中发现，南昌人对项目区域基本无认知，或认知为“坟墓、偏”；新建县区域本报告是严格保密的。10道路交通：区域交通规划不确定，对项目影响大，目前仅有两条路可进入，但路况及环境较差，路程距离远地块目前的进入路径有两条；一是沿南昌大桥——新建排头——解放路——建设路，进入地块；另一条是通过八一大桥——庐山南大道——黄家湖路，进入地块；从黄家湖路进入地块，需从公墓区及部分破旧房区经过；从新建县进入，需经过一段破旧房区；两条路的路况较差，两旁环境差，且需绕大弯进入，路程距离远；公墓区破旧房区破旧房区破旧房区破旧房区本报告是严格保密的。11区域条件：区域较陌生，市政基础设施差，无生活配套，在规划中将其定性为“生态控制区（泛黄家湖区域）”西面:还迁房北面:烈士陵园南面:污水沟北面:黄家湖东面:昌九高速西北面：公墓南面：河堤本报告是严格保密的。12项目四至：东边是昌九高速及污染较严重的乌沙河，南侧是排污渠及排洪堤，北侧直接与黄家湖相连，西边主要是还迁房和华东交大的学生宿舍东侧:乌沙河和排污渠交汇处西侧:还建房西侧:华东交大北侧:湖湾南侧:湖面东侧:湖面南侧地界本报告是严格保密的。13地块条件与指标：占地447.15亩，容积率1.06，水域面积约230亩，其中最南侧水域约90亩的年限为40年，黄家湖路从地块内部穿过地块内部道路地块内的香樟树地块内的水资源黄家湖地块内的榆树地块内的香樟树经济指标：占地规模：447.15亩容积率要求：1.06建筑面积：316970万平米用地性质：商住、旅游用地；南侧水面位置的一块90亩用地的使用年限为40年；地价：20万/亩，2003年通过拍卖取得土地；水面面积约占200亩；地块高差约4米，地块内有一定的植被；黄家湖路从地块中间穿过，黄家湖路未来规划宽度未完全明确，最新规划图标示为宽50米的主干道；水域水域黄家湖路40年年限本报告是严格保密的。14项目界定——定义项目现状有利因素：地块具有很好的水资源，除了自身具有的内湖外还有黄家湖的景观资源。地块内植被覆盖率高，空气质量好。不利因素：靠近昌九高速，可能带来噪音污染。地势低于路面和堤坝道路未修通，造成进入性较差项目属性：目前没有道路直接进入地块，只能绕行进入性差占地447.15亩，在南昌属于中等偏大规模中大等规模地块内部水系发达，植被覆盖率高有自身资源体系区域属性：规划新建县将有三条道路与红谷滩对接，但是具体修建的时间还不确定。区域规划不确定项目所在区域的交通、医疗、教育等配套较为缺乏，依托新建县城配套依托老城区配套，缺乏自身配套在新建县黄家湖片区，与红谷滩仅一路之隔二线省会城市近郊属中大规模，位于陌生区，有负面认知，但具有一定资源优势的低密度项目本报告是严格保密的。15整体规划及分期构思经济分析项目目标与属性界定项目机会研判项目整体定位整体发展战略本报告是严格保密的。16“陌生、偏、负面认知”是项目面临的现实问题，世联如何看待此问题，是否有机会化解此问题？本报告是严格保密的。17南昌正处在政府主导下的拉大城市框架的发展阶段，“一江两岸、一核五片、多组团推进”的城市框架，将拉起大南昌未来的整体格局西进、东拓、北控和南延的规划战略：西进是政府近几年的主导方向，红谷滩中心区经过5年已发展较具规模政府最初想将城市重点向东发展，但受制于艾溪湖的隔断，后才将发展的重点改为西进大昌北规划：03年6月推出“大昌北新城”，涵盖红谷滩新区、昌北经济技术开发区、新建县城和望城片区。大昌北将与老城形成双城拥江的格局；湾里片区划入南昌，进一步拉大了南昌的版图；中心区过往几年及未来3-5年的规划发展动向乐化片区昌东片区莲塘片区望城片区湾里片区本报告是严格保密的。18土地出让：出让重点向城市外围扩展，房产开发将使南昌城市框架拉大的进程进一步加快本报告是严格保密的。19红谷滩是未来的中央商务区（CBD），未来城市核心将由现在的东湖区向红谷滩转移红谷滩中心区（规划中的红色谷滩包括现在的红谷滩和凤凰洲）：规划用地面积16平方公里，人口25万人。以商务、办公、信息、商业文化和居住为一体的新城市中心商务区（CBD）；红角洲片区：规划用地面积27平方公里，人口30万，是以高校、体育产业和居住为主导的科技新城；长棱片区：规划用地面积22万平米，人口25万，规划依托现有基础，发展商贸和文化，重点搞好工业小区的规划和建设；昌北经济技术开发区：规划用地45平方分里，人口20万，是昌九工业走廊重点，将形成现代工业、文教科研和生活综合区；旧城中心区：规划用地面积21平方公里，人口40万。是全市的商业服务、金融贸易、行政办公、文化娱乐区；红角洲：高校、体育和居住板块长棱：重点发展工业小区红谷滩CBD昌北：以现代工业开发为主高密度旧城中心区城市核心区的转移方向本报告是严格保密的。20红谷滩CBD的规划，用于绿化、休闲、生态等城市公共区的面积不足红谷滩规划总占地面积约16平方公里，由庐山南大道、昌龙高速路和南昌大桥及南斯友好路围起来的面积，约9平方公里，规模的核心区占地为3.35平方公里，总建筑面积约9.72平方公里。无论是现看到的规划图及地块用地示意图及已建成区，我们发现整个红谷滩存在如下问题：1、土地用途、功能规划过于单一，基本全是商务、居住用地2、原有摩天轮等设施大而无当，没起到促进人气的作用没有用于市民生活配套的公园、绿地等市政、生活配套的缺乏，使红谷滩目前基本上是“空城”；CBD核心区规划摩天轮本报告是严格保密的。21红谷滩中心区已没有景观性物业可开发，景观性物业变得稀缺红谷滩在开发过程中，率先开发了沿赣江的一线江景高层物业，核心区沿江岸线已基本无景观空间；沿江率先建设了号称亚洲最高的摩天轮，以此作为标志性建筑，引领整个沿江带的绿化建设，但到目前看，效果并不明显；沿江高速大道的规划，使市民对于沿江绿化带的使用功能效果下降，使沿江带更多成为象征意义的绿化；目前红谷滩缺乏一个具备真正能实现城市生态、休闲的功能区域；万达星城鹿景名居滨江豪园博泰滨江威尼斯天舜苑红谷春天花园圣陶沙花园联发大厦洪城时代广场红谷凯旋本报告是严格保密的。22项目区域是一环内唯一拥有大面积湖区的自然资源区域，完全有机会发展成为“城市生态公园区”南昌的一环已基本清晰，未为的城市核心区将包括旧城中心区、红谷滩、凤凰洲（规划上把它并为红谷滩、新建县境内的泛黄家湖区域和碟子湖区域，即由东侧的洪都大道、北侧的洪都大桥及玉屏大街、南侧的南昌大桥和洪城路、西侧的解放路围合而成；西外环路已率先建成，广大市民已看到政府拉大城市格局的决心和实质行动，各层次受访者均表示，相信未来新建县定会划入南昌，南昌的城市范围将进一步拓展；未来的一环内的城市核心区，仅有项目区域及碟子湖区域拥有较好的自然环境资源；碟子湖区域已被铭雅欧洲城整个包围，已由城市公共绿洲、休闲空间转变为私有化领域，市民将难以享有此区域的绿化环境；项目所在的泛黄家湖区域是未来一环内仅剩的自然资源区域；碟子湖区域，已被铭雅欧洲城占有，成私有化区域西外环路项目距离红谷滩中心区仅2公里本报告是严格保密的。23国际国内领先城市的发展历程表明，城市生态公园（休闲）区，对于提升城市的形象、提升城市生活质量具有极为重要的作用：纽约曼哈顿上海陆家嘴深圳中心区……本报告是严格保密的。24案例一（纽约）：纽约在城市发展过程曾经面临着人口剧增、生活质量下降等城市病曼哈顿中央公园纽约是全球最著名、最具影响力的全球性国际化大都市；纽约城市的发展可以追溯到1840年，其中1898年由曼哈顿等五区合并而成，对纽约的发展起到了重大的推动作用；纽约的发展大致经历了三个阶段：城市居住功能郊区化、城市商业功能和产业功能郊区化和建立边缘城镇；发展到今天，纽约市已建成面积约622平方公里，土地用途主要包括住宅用地、商业用地、工业与基础设施用地、公共机构用地和公共开阔用地等五大类；纽约的城市核心区CBD，是全球最重要的金融、商务和贸易中心，占地面积仅60平方公里；中央公园本报告是严格保密的。25政府及民间有识人士逐渐意识到城市绿化的重要，提出要在城市中心建设生态绿化区土地用途数量面积万平方米%1-2户住宅303149.21.1%多户住宅17680984.522.6%商业/居住9611546.112.5%商业/办公5442436.610%工业20731202.8%运输及公用事业587294.46.8%公共机构2412513.811.8%开阔地/休闲场所3381094.625.1%停车设施99583.71.9%空地1859143.43.3%其他33388.92.0%合计443614355.4100%曼哈顿总用地面积为60平方公里，已规划用地约44平方公里，土地利用可概括为：立体规划空间，充分利用土地注重生态环境，兼顾住宅土地分区规划制度对于纽约的规划起到极大的促进作用；对中心区曼哈顿的规划中，开阔地/休闲场所面积占25.1%本报告是严