世联_山东泰安奥特别墅项目整体定位与发展战略_381PPT

“我们不是为了世界上多一处豪宅，而是在寻找一些生活替代它。”——报告寄语本报告是严格保密的。泰安市奥特别墅项目整体定位与发展战略中稿汇报谨呈：山东泰安奥特置业有限公司3本项目顾问工作阶段划分与工作进展工作成果城市及房地产市场调研泰安高端房地产项目调研泰安市商业市场调研泰安市高端客户访谈政府主管部门、专业人士访谈提交报告中期稿项目背景资料研究区域市场现状研究区域竞争研究区域产品研究区域客户研究第一阶段项目市场调研区域市场情况区域客户分析市调成果沟通根据客户建议深化研究，完善报告提交整体报告（终稿）2008/10/262008/11/012008/11/292008/12/09第二阶段（中期）项目发展战略与整体定位设计任务书第三阶段（终期）提交终稿本次汇报的主要内容2、客户目标解析3、项目开发背景分析项目核心问题9、项目规划布局1、项目解析与属性界定4、城市房地产市场分析7、项目定位8、项目核心特色6、项目开发战略及策略房地产宏观大势及风险分析泰安房地产市场分析泰安房地产板块分析高端竞争项目分析客户定位泰安城市解构形象定位5、成功案例借鉴产品定位泰安宏观经济发展泰安城市规划与发展高铁对城市发展影响分析高端客户分析10、项目分期开发策略及经济效益分析11、项目物业发展建议项目产品设计与户型建议社区交通组织其他建议1、项目解析与属性界定项目区位分析地块交通状况地块四至及地块内部分析项目规划指标项目属性界定6项目位于泰安市岱岳区内，到济南市区、莱芜、新泰、肥城均在1个小时车程内泰安下辖两区两县两市：市区（泰山区、岱岳区）、宁阳县、东平县、肥城市、新泰市；通过东岳大街或京沪高速可达济南，车程约50分钟；通过泰安大街可到达肥城市，车程30分钟；从泰安市到新泰、莱芜车程约60分钟；莱芜市新泰市泰安市肥城市济南市50分钟车程60分钟车程60分钟车程30分钟车程项目区位分析7项目属于泰安旅游经济开发区，具有良好的生态价值，但目前周边配套设施缺乏，区域认知陌生，居住氛围较弱旅游经济开发区规划发展目标：一个具有民俗文化、运动竞技、休闲娱乐、康乐度假等多个主体的风景优美、雅俗共赏、动静相容及生态完整的可持续发展的度假区；旅游经济开发区重点建设项目：泰山体育运动中心、泰山速度赛马场、泰山民俗风情园、天上人间、绿色生态湿地景观走廊、泰山论坛、泰山逍遥岛、三山五岳水上度假村、河畔花园、滨湖路绿带建设；跑马场天平公园二类居住用地天平湖E1泰山论坛高尔夫练习场天庭乐园泰山民俗风情园东岳大街泰山学院一类居住用地一类居住用地公共设施用地大官庄村黄草岭村一类居住用地项目区位环境8项目南侧紧临东岳大街，交通十分便利，昭示性良好，距离市中心约10分钟车程项目位于泰安市旅游开发区内，属于城市近郊区；泰安市区按照区域特征，可分为市中心区域、旅游经济开发区、青春产业创业园区、南部开发区及东部区域；通过东岳大街，向西可快速到达济南，向东与市区相连；市中心区域旅游经济开发区青春产业创业园区南部新城区东部区域银座商场市政府东岳大街环山路（规划）项目交通状况9地块北侧的环山路，是泰安重要的旅游休闲观光路，将会提升项目形象及地段价值环山路双向4车道，约20米，含有人行道，预计09年5月完成通车。环山路作为一条城市级道路，是泰安的重要的黄金旅游线路，也是泰安休闲观光路；环山路向西与桃花峪相连，向东与东部区域相连；本项目作为黄金旅游线路上的节点项目，具有良好的对外展示效果，表现了城市的形象。项目交通状况市中心区域旅游经济开发区青春产业创业园区南部新城区东部区域银座商场市政府东岳大街环山路（规划）10地块北依泰山山脉，南临东岳大街，西与黄草岭村相邻，东侧为停产电子工厂地块北侧山脉地块西侧黄草岭村庄地块东侧停产工厂地块南侧东岳大街地块四至：西侧——黄草岭村，与项目地块之间有一条宽6米的乡村道路；东侧——停产的电子工厂，由于整个区域的定位变化，预计土地变性，后期作为住宅；北侧——泰山山脉；南侧——东岳大街，双向六车道，直通市区；项目地块四至11项目地块由居住用地和酒店用地组成，综合容积率0.45，退线后实际容积率为0.61用地指标：占地面积：216亩，其中居住用地142亩（70年产权），酒店用地74亩（40年产权）；规划容积率：≤0.45建筑高度：不大于2-3层建筑密度：≤15%退让红线：北侧退路30米，南侧退红线70米，东西各退10米；居住用地酒店用地70米30米10米10米483米退线后：酒店实际用地41亩住宅实际用地118亩实际容积率0.61项目规划条件12地块内部整体地势北高南低，局部高差较大，内部有冲沟，并存在大量石头地势：地块内部整体地势北高南低，差约22米；从西北部略向东南逐渐降低；西北局部位置高差较大；落差约5米冲沟：深约1.5-1.8米项目地块现状13地块内部由于历史耕种的原因，形成了多处台地，地形复杂，但为规划设计提供较大创新空间项目地块内部资源由于地块内部农民种地的历史原因，地块内部存在大量的断层，形成丰富的台地资源地块内部地形复杂，台地资源呈现不规则性分布；14本项目具备开发低密度产品的内、外部优势三线宜居城市成熟区边缘具有生态价值区域低密度房地产开发项目从区域自身属性看：位于城市居住价值较高的山脚下地带，具备强势的自然与环境资源，生态价值高。从区域发展前景看：项目属于城市的旅游生态发展区域，具有较高的环境价值，宜居属性突出，居住价值高。从项目交通条件看：项目位于城市边缘，周边条件交通便利，到中心区距离10分钟车程，同城市中心区联系紧密。从项目规划条件看：项目总占地216亩，容积率0.45。项目属性界定2、客户目标解析16顾问工作围绕实现开发商目标进行2.打造企业品牌。打造奥特的第一个房地产品牌，保证公司在房地产行业的持续发展。1.降低开发风险。2009年年底开始销售，2010年回款。前期实现较快的回款速度，稳定现金流。3.实现利润。地块内部具有74亩酒店用地，在项目开发中，需满足政府需求的同时，降低市场运营风险。便于后期实现整体开发利润。客户目标17世联对客户目标的理解——不单纯是房地产项目，同时也是企业和城市的名片项目2.兑现企业品牌。作为奥特的开山之作，项目成功即企业品牌成功。1.良好的市场表现。既有速度要求，也有利润要求，以风险控制为前提，实现总体利润目标。3.对城市的贡献。项目占泰安西部旅游开发区门户位置，居泰山脚下，以稀缺的低密度物业社区，集地产优势之大成者，是城市房地产名片型项目。3、项目开发背景分析泰安宏观经济发展泰安城市规划与发展城市重点规划项目19泰安下辖2区2县2市，丰富的自然生态资源使泰安具备了宜居城市的气质泰安城市总面积7762平方公里，07年底全市总人口达552.6万人。其中泰城主城区面积59平方公里，城区居住人口160万人。泰安市下辖2区2市2县，包括：泰山区、岱岳区、肥城市、新泰市、东平县、宁阳县。泰安城市发展目标：把泰安建设成为以泰山为依托的历史文化名城和山水园林旅游城市，以现代制造业和旅游业为主导的经济强市，蓝天、碧水、青山的最佳宜居城市，总体上全面建成小康社会。泰安市生态自然资源分布鲁西南地区主要城市环境空气综合污染指数排序城市宏观经济发展东平县综合开发旅游服务肥城市能源基地肥桃之乡泰山区岱岳区宁阳县新兴能源新泰市能源基地工业基地20近年来，泰安市经济增长迅速，新泰和肥城是主要的经济发展高点，即工业的发展为近年城市经济发展的推动力今年来，泰安经济发展一直保持两位数以上的增长，07年GDP突破1200亿元。泰安的产业发展以二、三产业为主，第二产业所占比重逐渐增加。2007年泰安的三次产业构成为10.8：56.2：33。各县市经济发展水平不一。其中作为主城区的泰山、岱岳两区经济水平较低，而新泰和肥城由于矿产资源丰富、民营经济发达，成为了泰安经济发展的高点。泰安历年GDP及增长率泰安历年三次产业比重构成规模以上工业企业数（个）规模以上工业总产值（亿元）泰山区14584.19岱岳区16349.10新泰市236380.91肥城市166288.46宁阳县14270.78东平县14972.19泰安各县市区工业发展指标资料参考来源：2001-2007泰安市国民经济和社会发展统计公报2007年泰安各县市区GDP对比城市宏观经济发展21新泰和肥城矿产资源丰富，带动个体和私营经济发展，形成了一大批财富阶层，将构成高端房地产市场的重要消费阶层泰安规模以上工业企业中的私营企业数占到总企业数的半数以上，私营经济发达。对比泰安各县市区，其中新泰和肥城的私营企业和个体工商业较多，依托当地的产业发展形成了一大批财富阶层，这些人将成为未来高端消费市场主要支撑。新泰初步形成了羊流起重机械、汶南汽拖配件、新汶机械制造、谷里玻璃玻纤、东都精细化工、西张庄纺织服装等九大特色产业集群。肥城的煤电能源、冶金机械、精细化工、新型建材、纺织服装、食品加工“六大支柱产业”，聚集了近200家规模以上工业企业，正在形成集群发展的格局。泰安各县市区私营企业及个体工商业户数资料参考来源：2001-2007泰安市国民经济和社会发展统计公报2007年泰安市规模以上工业私营企业数及产值情况02-07年泰安民营经济产值及增长率城市宏观经济发展22在济南都市圈“1+6”的发展规划中，周边5个城市以制造业为主，泰安是唯一定位于发展休闲度假的旅游目的城市泰安——世界著名的风景文化旅游胜地，国家历史文化名城，科教、物流、商贸服务及休闲度假娱乐业发达的旅游目的地城市。济南——山东省政治、文化、教育和科技研发中心，济南都市圈以及省际区域交通枢纽和经济中心，国家历史文化名城，以现代服务业和总部经济为主导的，制造业发达的综合性省会城市。淄博——济南都市圈的经济副中心，现代化制造业城市。莱芜——以钢铁冶炼、板材深加工、新材料及其钢铁制品产业链为内核的制造业专业化城市。聊城——鲁西和济南都市圈西部的门户和交通枢纽城市，综合性工业城市和物流基地，山东省重要的电力能源基地。德州——鲁西北和济南都市圈北部的门户和交通枢纽城市，综合性现代化工业城市和物流基地。滨州——鲁北和济南都市圈北部的门户和交通枢纽城市，综合性制造业中心城市。济南都市圈以“1+6”的模式建立起了都市圈的核心范围：1为济南，6为济南周边的淄博、泰安、莱芜、德州、聊城、滨州等设区城市。总人口几乎占全省的三分之一。“双核多心”的发展模式，以济南为主核，淄博为次核，其他多个次区域中心城市联动发展。资料参考来源：济南规划局网站城市规划与发展23在济南都市圈城市中，泰安周边的济南、淄博、莱芜等城市以综合服务能力或第二产业强劲带动整体经济发展，凭借生态环境及休闲度假城市定位，泰安将成为周边城市的高端客户群体置业目的地。在济南都市圈中，泰安GDP排名第三，但人均GDP排名落后，位于倒数第二。淄博、济南、莱芜都是经济发展较强劲的城市，如济南是山东的政治经济文化中心；淄博以建材、建陶、纺织、化工等主导产业；莱芜以钢铁、板材等主导产业。泰安以旅游作为城市定位，生态环境具有明显居住、养老、休闲度假优势。2007年济南都市圈各城市人均GDP（元）2007年济南都市圈各城市GDP（亿元）资料参考来源：2000-2006泰安市国民经济和社会发展统计公报城市规划与发展24历史文化轴时代发展轴环山线高新技术开发区东部新区天平湖旅游经济开发区青春创业园区项目所在区域定位是城市生态旅游开发区，区域具备开发高端低密度住宅资源优势，为项目开发提供基础城市总体布局：城市建设以向南发展为主、重点建设南部新城；东、西依托泰山、岱岳两区适度发展；严禁跨越环山路向北发展。保护历史文化轴，开发时代发展线、环山线；东部新区为综合居住定位，地产开发促进；南部高新技术开发区，重点发展工业；西部为生态旅游开发区，重视环境保护；北部对泰山双遗产保护，停止扩展，对山脚住宅控高；资料来源：《泰安市城市总体规划（2005-2020）》城市规划与发展《2011版-房地产营销策划大全