世联_常州龙城科技科教城三期产业园项目整体定位及发展战略汇报_245P

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。龙城科技科教城三期产业园项目整体定位及发展战略汇报版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008.5谨呈：常州长江龙城科技有限公司龙城科教城三期肩负着常州工业园下一发展阶段增长极的使命位于城市发展方向上（南翼）,同时处于大学城与武进高新区辐射的核心区域区位区域带动力具有创新能力的主导产业，能够自力更生增长，并带动腹地产业发展有为自身及腹地提供居住、商贸、文化及相关服务的城市综合功能与上海等周边城市能够保持密切的交通、经济联系，能起到承上启下、沟通城乡关系的作用核心城市联系度“增长极”就是一个带动周边区域经济增长的城市中心，它不仅自身持续增长，也能把增长扩散到周边腹地，最终扩散到不发达区域。资料来源：城市功能理论－佩鲁增长极选择模型增长极本报告是严格保密的。项目研究工作的阶段划分第一阶段（中期）项目整体定位与发展战略第一阶段（终期）提交终稿2008/04/062008/05/20第二阶段启动区策略及物业发展建议工作最终成果区域（常州、武进及周边区域）宏观经济背景研究区域产业研究、房地产市场调研政府官员、专家及贵司中高层领导项目的优劣势分析和价值判断项目定位研究成功案例借鉴提交整体报告（终稿）根据客户建议深化研究，完善报告前期工作项目市场定位与发展战略产业选择方向与案例研究工业地产用地比例分配与案例研究宏观经济测算分区物业组合物业发展建议启动区策略本报告是严格保密的。在过去的一个月里，世联专案组针对项目涉及不同的层面进行了如下调研与研究工作工作内容项目本体经济产业发展产业集群收集的数据项目用地现状项目用地范围内的经济人口状况………常州及武进宏观经济相关数据区域发展现状相关数据区域产业相关数据常州及武进区总体规划…………世界成功工业园区相关数据国内高科技产业园发展现状相关数据长三角经济发展相关数据…………进行的访谈龙城科技项目负责人武进区科教城管委会政府相关部门：常州市国土局、常州市建设局、经贸委、科技局、外经贸、高新区管委会专业人士：鼎蓝工程负责人、南大化工院院长工业园区招商管理人员：新北高新区、武进高新区…………世联内部产业研究专家进行的分析用地现状分析区域经济人口分析用地资源及交通分析可利用土地分析区域发展现状分析区域宏观经济背景分析城市经济以及产业构成分析区域产业链条分析区域规划分析区域宏观经济背景分析区域经济以及产业构成分析区域产业链条分析区域产业发展规划分析本报告是严格保密的。工业园研究案例–苏州工业园,中国–东莞松山湖，中国–昆山工业园,中国–固安工业区，中国–硅谷,美国–台湾新竹工业园，中国–裕廊工业园,新加坡–中关村,中国–工业阳光城,英国–索菲亚科学园，法国–浙江大唐工业园,中国–大田区工业园，日本–斯图加特工业园，德国–孙耿工业园，中国–萨洛索工业园，意大利–班加罗尔软件园，印度–长崎工业园，日本……并有针对性地研究了众多国内外成功工业园案例本报告是严格保密的。我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以政府和企业共同目标为导向长三角前提——政府形象打造常州科教城国际化先进制造技术创新基地（江苏新西伯利亚高科技合作中心），成为常州城市名片，带动区域价值提升和发展。目的——企业盈利多期滚动开发的资金平衡和土地价值升值。与市政府要求步调一致的情况下，项目如何做到经济利益最大。本报告是严格保密的。我们通过金字塔模型来分析和界定核心问题R2我们想要什么？（针对目标的规范分析）品牌目标：打造常州市场标杆产品，形成影响力，树立企业品牌；利润目标：在保证政府目标前提下追求利润最大化；战略目标：通过本项目拉动整个科教城片区价值，为后期项目运作塑造增值空间。S我们有什么？（针对现状的实证分析）品牌：有一定的品牌基础与政府背景；经验：有一定开发经验，没有工业用地项目的操作经验；区域：未来规划利好，但没有具体的时间节点，区域价值未被认知；项目：远郊大规模，拥有高等职业教育资源，但市政生活配套不足，周边环境一般。核心问题是什么？我们怎么办？（解决方案的提出）本报告是严格保密的。基于项目前期沟通达成的一些共识和限制性条件，世联认为项目应该解决的核心问题是：项目需要回归到市场找到问题的本源，并从国内外类似已经成功的案例中找到启发，因此我们必须明确：本项目如何占位未来？如何促进常州产业链的升级及延伸？Q1:在武进区规划的背景下，区域未来价值如何？Q2:基于一期大学城及二期研究所的教育科研资源，本项目的产业如何向高附加值产业升级，使其差异化的产业选择能够成为园区产业新的亮点和经济增长点？Q3:如何挖掘和整合项目自身资源，设置主营业务功能来实现区域土地价值增值？本报告是严格保密的。框架项目使命分析项目发展战略Part.1Part.2Part.3项目整体定位Part.4本次报告从以下四个方面进行阐述项目经济测算区域价值定位项目资源盘点区域价值。项目属性界定对本项目自身的审视——1本报告是严格保密的。项目所处的常州位于苏锡常都市圈中，是一个具有先进制造业基础支撑的三线城市2007年长三角总体经济继续保持稳定良好的发展势头,地区生产总值达到46672.07亿元,占全国经济总量的18.9%;平均增幅达到15.2%.常州与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈,为长三角四大都市圈之一,整体经济发展活跃.常州为经济较发达的三线新兴工业城市,以机械、冶金、化工、纺织工业为主体，并进一步向这些产业集聚，合计占全市产业构成的3/4以上。机械38%冶金化工16%纺织14%电子7%服装5%建材3%常州工业主要产业构成城市层级南京都市圈上海都市圈锡常泰都市圈苏锡常都市圈010000200003000040000500006000020012002200320042005200620070.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%人均GDP年增长率常州近年来人均GDP以及增长情况本报告是严格保密的。188038585700.850100020003000400050006000常州无锡苏州2007年GDP(亿元)常州的GDP规模远远落后于无锡和苏州。常州在利用外资上,略少于无锡,但苏州利用外资比常州和无锡的总和还要多,处于绝对领先的地位。苏锡常三个城市的产业结构大体上差别不大,主导产业还是以第二产业为主导,占到60%左右的比例。其中常州的第二产业产值远远落后于无锡和常州。但是好的趋势是:第一第二产业所占比重都处于下降的状态,其中第三产业在小幅缓缓上升,上升速度苏州无锡常州.从GDP规模、利用外资情况及主导产业的产值等方面看,常州都落后于无锡,并且与苏州有很大的差距,处于苏锡常都市圈的末端位置2007年苏锡常利用外资情况城市协议注册外资(亿美元)实际利用外资(亿美元)常州44.0118.35无锡54.4727.72苏州185.273.82007年苏锡常都市圈产业结构情况城市层级本报告是严格保密的。项目地处武进区，是常州经济最发达的新城区，处于常州城市发展的主方向上，属于城市金南翼常州市坚持“优化中心、拓展南北、完善东西、重点向南”的发展方向，拓展城市框架，加快南北两翼建设。武进区是著名的“苏南模式”的发源地，现已成为常州市的“金南翼”，整体GDP达到全市GDP的1/3以上。武进属全国经济最发达十强县，是常州经济最发达的辖区，行政上虽属常州，经济上与常州既紧密联系又相对独立。武进GDP连年增长，且占常州GDP份额连年提高050010001500200020062007武进（亿元）常州（亿元）武进同常州市GDP比较区域层级010000200003000040000500006000020062007武进（亿元）常州（亿元）武进同常州全市的人均GDP比较武进曾是著名的“苏南模式”的发源地，是长三角最有经济活力的腹地之一浙江杭州无锡南京苏州镇江上海湖州提升中心拓展南北新北区武进区本报告是严格保密的。项目南临武进高新区，西接大学城（科教城一期），有丰富的科教和高科技产业资源，同时紧邻312国道南移段,交通通达性好地块位于大学城东侧，常武中路旁,毗邻主干道，交通便利，距市中心30分钟车程武进高新技术开发区园区规划达100平方公里,拥有高科技产业资源的大规模的综合功能的工业园区。科教城一期大学城,由六所高等职业院校组成，在校师生超过7万人,年均毕业学生2万人。科教城二期主要以中科院、东南大学研究所为主紧邻312国道南移段，便于通往上海、南京等省会城市；本项目武进高新技术产业开发区大学城（科教城一期）上海方向南京方向区政府区域层级淹城遗址常州大学城武进区政府本项目武进高新产业开发区牛塘工业园区本报告是严格保密的。办公楼高压线一期大学城常武中路鸣新路科教城二期科教城三期塥湖路农田农田信息职业技术学院科教大楼交叉路口农田地块层级地块形状规整，西边临河，内部有高压线通过，现状为农房及较大面积农田，地势平坦，周边配套设施匮乏地块指标三期地块1898亩容积率：1.5建筑密度：39.52%本报告是严格保密的。项目属性对本项目的价值点界定城市层级产业发达的三线城市区域层级处于城市发展的主方向地块层级项目规模常州市武进区较大规模周边配套周边生活配套设施匮乏交通状况便利的陆路交通系统周边资源教育资源、高科技产业地形地貌良好地势，开阔空间三线城市城市发展方向上拥有教育及高科技产业资源的大规模的产业园区运作项目位于三线城市，处于城市发展上,拥有教育以及高科技产业资源的﹑大规模的﹑产业园区运作项目项目属性界定区域价值。区域发展方向对区域核心价值点的挖掘——2本报告是严格保密的。28依托城市化的推动、产业的集聚、人才的充备、市场的活跃及配套的完善，武进将成为对接常州主城，且最具现实及潜力的都市副中心武进处常州城市的发展方向上，未来要建成以旅游休闲、生态居住、高等教育、高新技术为主要功能的南部新城区规划产业人口土地随着武进产业结构的不断优化及与人口的良性互动发展，武进最终将形成类梯形的高素质人口结构目前整个常州市区商品房供应量大，房价上升慢，但是随着政府对土地供应的控制，以及房价本身较低，未来会有较大的上涨空间武进经济总量占常州比重大，水平高，以高新区为龙头的二产发展迅速，私营经济发达，产业驱动能力强快速公交、大学城、以及大型商业配套的开发建设，加速了武进的城市化进程配套武进功能解构本报告是严格保密的。在武进未来的城市功能布局中，项目所处的大学城片区处于新城都市核心以及高新区的夹层地带，项目片区发展取向多变一城：武进中心城区二区：武进高新区外向型农业综合开发区五片区：东北城镇发展片区东部发展片区环太湖旅游度假片区西北发展片区及东南发展片区武进十一五发展规划形成了“一城二区五片”的发展格局1中心城区一城•承担着武进行政、文化、商贸、高尚居住及其他服务平台的功能2武进高新区外向农业开发区二区•高新区是常州产业两翼之一，武进区产业发展的基础平台•农业开发区是武进壮大现代农业的平台3东北发展片区东部发展片区环太湖片区西北发展片区西南发展片区•东北片区人文自然景观资源优秀，旅游、居住及部分产业功能（横山桥、郑陆、焦溪、芙蓉）•东部片区工业基础雄厚，承担工业绵延带（横林、洛阳）•环太湖区域以及西太湖区域生态环境优秀，承担休闲度假及高尚居住功能•西北发展片区承担工业及物流功能五片区项目片区发展意向大学城武进高新区外向农业开发区东北片区东部片区环太湖片区西南片区西北片区中心区本报告是严格保密的。大学城武进高新区外向农业开发区东北片区东部片区环太湖片区西南片区西北片区老城区城市化动力极产业化动力极项目片区发展项目片区的发展取向主要受两个动力极的影响：来自于老城区及武进中心区的城市化动力极以及来自于以武进高新区为核