世联_昆明城建五华桃园片区项目整体定位及发展战略_112P_XXXX

1谨呈：昆明市五华区区委区政府昆明城建五华桃园片区项目整体定位及发展战略版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。2项目位于昆明市五华区，占地14平方公里，距离市中心约15公里市区新机场绕城高速昆肖旅游专线三环路昆武高速30分钟约40分钟用地指标项目交通X地块占地面积约为14平方公里，可建设面积大约为7平方公里„昆肖旅游专线从地块中间南北向穿过，现在为两车道，未来将扩宽到32米宽的二级路„绕城高速从项目中间穿过，规划为6车道主干道，预计3年后开通，绕城高速开通后，地块距离昆明新机场仅40分钟左右距离„三环和昆武高速位于项目南面，三环预计年底通车，昆武高速大概明年底通车本报告是严格保密的。3项目组工作的阶段划分X与客户进行首次沟通X项目地块现场查勘X区域宏观经济背景研究X房地产市场调研X旅游产业研究X政府人员访谈X专业人士访谈X消费者访谈X……X市调成果沟通X整体定位与发展战略中期汇报X项目界定及客户目标分析X市场简析与问题结构化分析X核心问题的梳理与分析X为解决核心问题进行多角度多层次的深入研究与分析X借鉴案例的发展战略X项目整体定位与发展战略X项目功能定位X……X将修改意见进一步落实X形成本项目的最终成果第一阶段市场调研阶段第三阶段（中期）发展战略与整体定位第四阶段（终期）报告修改与终期汇报X与客户进行再次沟通X客户目标分析X国家旅游发展战略研究X云南省旅游发展现状研究X昆明旅游产业研究X借鉴案例的发展战略X项目整体定位与发展战略初判X……第二阶段（初期）发展战略与整体定位初判X发展战略及定位初判X终稿报告本报告是严格保密的。4本次研究成果旨在从多视角的真实调查和理性分析研究的角度，为桃园项目的开发提供第三方意见和建议资料搜集（46项）实地调研（15项）深度访谈（24人）楼盘调研（32个）„昆明市十一五规划„昆明市年鉴（2007）„昆明市地图„昆明五华区总体规划„昆明五华区概念规划方案„五华区桃园片区用地控规„项目用地边界图„项目地块地形图（1：2000）„项目地块地形图（1：10000）„五华区桃园片区总体规划……调研内容：城市发展现状城市总体规划城市房地产总体发展现状城市旅游业发展现状项目地块勘查……调研区域：世博区域滇池区域西山区域新机场区域阳宗海区域……„昆明五华区规划局„昆明五华区发改委„昆明五华区国土局„云铜地产总经理吴总„野鸭湖人力资源部黄总监„斯创地产顾问总经理刘总„搜房网搜房媒体技术（北京）有限公司昆明分公司总经理石总„昆明柏联SPA温泉酒店前厅部经理李经理„同德极少墅置业顾问肖小姐„滇池卫城置业顾问徐小姐„茉莉唐朝置业顾问刘小姐„高山流云„世博生态城„金碧天下„保利宁湖峰景„西山别墅„墅镇„野鸭湖„金色交响„东岭紫郡„滇池卫城„滇池高尔夫„春城高尔夫„红星美凯龙„阳宗海华侨城„阳光高尔夫„茉莉唐朝„新亚洲体育城„四季城„玫瑰湾„温泉新景„智者的山丘„同德极少墅„金林碧水„澄江休闲度假项目„……本报告是严格保密的。5本次汇报的内容0102030405项目目标及问题理解项目突围战略项目案例借鉴概念规划设计建议项目突围策略本报告是严格保密的。601项目目标及问题理解0304020105本报告是严格保密的。71111项目发展方向研判项目发展方向研判项目目标理解项目目标理解2222项目发展模式分析项目发展模式分析核心问题界定核心问题界定本报告是严格保密的。82009年11月，《国务院关于加快发展旅游业的意见》出台，旅游业被国务院提升为战略性支柱产业¾资源消耗低：是世界上发展最快的新兴产业之一，被誉为“朝阳产业”，其行业的基本特征是非生产性的，所以又称无烟工业¾带动系数大：旅游业作为一个综合产业，可以有效带动服务业和相关产业的发展，据世界旅游组织统计，旅游产业每收入1元，可带动相关产业增加4.3元收入¾就业机会多：旅游产业是劳动密集型产业，就业成本低，就业方式灵活，对不同类型的劳动力都有较大的需求¾综合效益高：旅游业的发展对商业、饮食服务业、旅馆业、民航、铁路、公路、邮电、日用轻工业、工艺美术业、园林等都有极大的推动作用¾金融支持：对符合条件的旅游项目在信贷规模、利率上予以支持；支持有条件的旅游企业上市；鼓励旅游消费信贷的发展¾放宽市场准入：放宽旅游市场准入，打破行业、地区壁垒，简化审批手续，鼓励社会资本公平参与旅游业发展，鼓励各种所有制企业依法投资旅游产业¾加大旅游基础设施投入：重点建设旅游道路、景区停车场、游客服务中心、旅游安全以及资源环境保护等基础设施¾加强旅游从业人员素质建设：整合旅游教育资源，加强学科建设，优化专业设置，深化专业教学改革，大力发展旅游职业教育，提高旅游教育水平。旅游业将成为引领产业升级的战略性支柱产业绿色环保，综合效益高国家大力支持本报告是严格保密的。9“一省一岛一市”旅游发展战略出台，云南省旅游发展上升到国家战略高度桂林、海南、云南国际游客量比较129万577.8万55.15万0100200300400500600700云南海南桂林云南海南桂林桂林、海南、云南旅游人口比较1860万1.257亿2195.18万050001000015000云南海南桂林云南海南桂林„一省一岛一市的政策：《关于进一步促进海南，云南，广西经济社会发展的若干意见》,国务院提出了海南岛、云南省、桂林市创建国家旅游综合改革示范区的目标云南海南桂林数据来源：桂林、海南、云南09年统计公报本报告是严格保密的。10国家战略：中国旅游改革发展首个试点省份、拥有强势的政策扶持，同时是云南西南开放的桥头堡云南省：突破现单一发展旅游业的瓶颈，提升旅游业的整体吸引力和综合竞争力，实现单一旅游向符合型转变¾2009年5月27日国家旅游局局长邵琪伟和云南省省长秦光荣日前在京签署关于推进云南旅游产业改革发展试点省建设的合作协议，这标志着云南正式成为中国旅游产业改革发展的首个试点省份;¾2009年7月，国家主席胡锦涛考察云南后提出把云南建成中国面向西南开放的重要桥头堡;¾2010年7月1日，国土资源部与云南省政府探索建立国土资源管理新机制，促进云南省旅游产业改革发展合作协议签字仪式在北京举行。这标志着部省合作取得重大进展，云南省国土资源管理和旅游产业迈入崭新的发展阶段;¾2010年7月2日，国家发展和改革委员会在北京主持召开会议，正式启动制定《支持云南省加快建设我国向西南开放桥头堡的指导意见》工作;¾2005年云南旅游“二次创业”正式推行以来，云南从旅游大省开始向旅游强省转变;¾昆明市委常委、常务副市长高劲松：云南省委、省政府提出了建设现代新昆明发展战略，以滇池为中心，实施“环湖截污”、“环湖交通”、“环湖生态”、“环湖新城”的“一湖四环”工程，形成各具特色的东城、西城、南城、北城的“一湖四片”城市;¾昆明市旅游业发展“十一五”规划：围绕“居住在昆明、休闲在昆明、养生在昆明、体验在昆明”主题，全面提升昆明旅游国际化水平，实现昆明旅游从单一观光型向观光、休闲、度假、康体、会展、商务复合型转变，全面提升旅游业的整体吸引力和综合竞争力沿边开放不断推进，云南省旅游“二次创业”提速，云南旅游发展将迎来新一轮发展契机本报告是严格保密的。11政府目标理解：本项目应成为云南旅游二次创业的标杆项目，成为引领云南旅游业转型升级、提质增效的典范X项目的成功开发X…X项目的成功开发X项目对于五华区的意义X区域价值的迅速提升X树立云南旅游的新标杆X项目之于昆明的影响X…VISION„视野决定影响力„项目的占位决定了思考的角度和努力的方向„我们不但着眼于项目的顺利开发，更要看到项目的成功开发之于昆明乃至云南旅游发展的积极意义本报告是严格保密的。121111项目发展方向研判项目发展方向研判项目目标理解项目目标理解2222项目发展模式分析项目发展模式分析核心问题界定核心问题界定本报告是严格保密的。13云南强势的旅游资源五华区桃园片区项目现状资源：有一定的山水资源，但和云南其他景区相比不具备优势长虫山农田滇池旅游片区大理丽江古城石林风景区西双版纳阳宗海区域长虫山西北沙水库长虫山山中村镇思考一本报告是严格保密的。14思考二规模：本项目可利用面积约为7平方公里，但是云南还有不少同级别甚至更大规模的项目„本项目可建设面积为7平方公里„大研古镇占地14平方公里„昆明山水新城可建设面积为13平方公里„呈贡新城可建设面积为107平方公里本项目7km2大研古镇14km2昆明山水新城13km2昆明呈贡新城107km2本报告是严格保密的。15思考三规划：昆明市的主发展方向在东南和东北方向，项目不在城市发展方向上世博板块呈贡新城呈贡新城：未来的行政教育中心世界一流景区和国际旅游胜地世博板块：建设中的呈贡新城呈贡新城宽阔的马路世博板块的高尔夫球场世博园本报告是严格保密的。16思考四昆明市未来重点打造的六大旅游区和项目无直接关联石林景区轿子雪山景区安宁温泉景区环滇池景区世博园景区阳宗海景区昆明重点打造的六大景区昆明重点打造的六大景区„轿子雪山：打造生态旅游精品„安宁温泉：建成生态旅游度假圣地„石林：中国首批５Ａ级景区„世博园：世界文化景观„阳宗海：国际会议、休闲、康体、旅游胜地„环滇池景区：高水平的观光休闲度假旅游区和昆明的中央游憩区本报告是严格保密的。17R1R2我们想要什么？（针对目标的规范分析）我们有什么？（针对现状的实证分析）¾云南旅游新标杆¾旅游二次创业的重点项目¾云南旅游转型升级、提质增效的典范¾资源并不强势¾规模并不算大¾不在昆明的城市发展主轴上¾与六大精品景区无直接关联项目核心问题界定：核心问题是什么？项目各项属性均不具有明显优势，应如何“突围”，成为云南省旅游“二次创业”新标杆？本报告是严格保密的。1802项目突围战略0304020105本报告是严格保密的。191111项目发展方向研判项目发展方向研判昆明旅游站位昆明旅游站位2222项目发展模式分析项目发展模式分析项目突围战略项目突围战略本报告是严格保密的。20根据《云南省“十一五”旅游发展规划》，云南旅游版图可分为六大板块大理丽江西双版纳昆明红河、文山保山、德宏昭通市、东川区和曲靖本报告是严格保密的。21昆明以西规划滇西北、滇西和滇西南三大旅游区„滇西北，包括大理州、丽江市、迪庆州、怒江州地区。规划为“香格里拉生态旅游区”，重点打造融合少数民族风情的生态旅游精品；„滇西南，包括西双版纳州、思茅市、临沧市地区。规划为“澜沧江---湄公河国际旅游区”，重点突出热带雨林、民族风情和边境旅游特色；„滇西，包括保山市和德宏州地区。规划为“火山热海边境旅游区”，重点开发温泉度假和边境旅游产品。少数民族热带雨林本报告是严格保密的。22昆明以东规划滇东北、滇东南两大旅游区红色旅游喀斯特地貌„滇东北，包括昭通市以及昆明、曲靖两市的部分邻近地区。规划为“红土高原旅游区”，重点开发红色旅游、生态旅游产品；„滇东南，包括红河、文山两州以及昆明、曲靖两市的部分邻近地区。规划为“喀斯特山水文化旅游区”，深度开发融合少数民族风情的喀斯特地貌旅游精品和面向越南的边境旅游产品。本报告是严格保密的。23和其他五大旅游区相比，昆明在自然山水资源和民族文化资源方面并不具备优势„滇西北特色：少数民族风情、生态旅游昆明昆明„滇西南特色：热带雨林、民族风情和边境旅游„滇东北特色：红色旅游、生态旅游„滇东南特色：喀斯特地貌、边境旅游„滇西特色：温泉度假、边境旅游本报告是严格保密的。24导致昆明的旅游项目对市民和外地游客的吸引力普遍不足大观楼世博园翠湖公园，云南讲武堂民族村西山龙门西南联大半小时旅游圈一小时旅游圈黑龙潭“看真正的民族风情不如去大理、丽江……”-----访谈外地游客昆明现有的旅游项目影响力不足“昆明最多停两天，去看下石林，有时间再去看看滇池……”----访谈外地游客“昆明人短期假期都休息，或者选择到地州去玩，那里更有特色……”----访谈昆明本地人本报告是严格保密的。25因此，昆明近年