世联_海南铜鼓岭项目发展战略与整体定位报告_189页_XXXX年

1铜鼓岭：国际顶级滨海休闲度假目的地----《海南铜鼓岭项目发展战略与整体定位》中国·铜鼓岭2前言：国际顶级滨海度假高地——权力与地位的象征，生活与品味的诠释，已成为当代人的追求迪拜、尼斯、戛纳、迈阿密、黄金海岸…已成为高端人群向往的新生活。它们凭借山地、内湖、海湾等独特资源以及顶级运动、国际宴会等设施，成为国际高端富豪群体交流、休闲度假、观光旅游、居住的选择，是财富与权力的象征。海南是著名的滨海城市、国际旅游休闲度假目的地。海南不仅山峦壮阔，浪潮澎湃，更有深厚的文化底蕴，凭借其独特魅力越来越吸引世界的关注。铜鼓岭有无可替代的区位优势、文化底蕴与原生态的自然条件，具备吸引国际高端富豪群体进行休闲度假、商务、交际、娱乐为一体的国际级生态养生休闲目的地。成为国际高端富豪聚集地不仅符合铜鼓岭的自然条件与区域开发要求，提升区域与城市之间的价值，更能塑造顶级休闲生活方式引领未来发展。3铜鼓岭：中国国际化旅游新地标以“休闲、度假、城市配套”功能的统一为开发理念；以区域功能更新、城市价值更新、生活形象更新为发展目标；将区域最终打造成为以休闲度假、文化展示、生态保护和都市休闲为一体的，引领国际奢华休闲度假新风尚；“国际级富豪休闲区”4文昌位于海南省东北部，距海口市63公里，三面环水，南接琼海市，是东部岸线的门户190km40km60km135km160km63km海口三亚陵水五指山文昌100km美兰机场文昌博鳌万宁125km5铜鼓岭旅游度假区位于文昌最东端，距美兰机场约30分钟车程，规划面积约86平方公里，拥有绝佳的原始生态资源铜鼓岭月亮湾石头公园云梯宝陵河6国际旅游岛的大背景下，文昌的定位：集卫星发射、航天科普、度假旅游于一体的现代化航天城文昌列入以海口为中心的北部组团；按功能地位为：集卫星发射、航天科普、度假旅游于一体的现代化航天城。北部组团中部组团东部组团南部组团西部组团根据《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010-2020）》，按功能把海南国际旅游岛分成了五个组团。7政府目标：通过打造铜鼓岭，提升文昌在海南旅游体系中的地位，重塑文昌形象，并实现区域的可持续发展之一：补充和强化海南旅游功能，提升文昌在海南旅游市场中的地位之二：打造成为海南具有独特城市意象的亮点区域，重塑文昌形象之三：完善和提升文昌的城市服务功能之四：实现区域的可持续发展，拉动文昌经济以及百姓就业8鲁能目标：作为鲁能进入休闲旅游的拳头产品、标杆项目，通过开发经营的持续、增值、创新，成就鲁能战略转型里程碑目标——可持续发展：项目打造方向必须是可持续的，必须经得起多年开发的验证；必须是增值的，随着项目的推进，区域及物业要逐步升值；必须是有创新的，高水准，与周边物业要有差异化发展；最终使得鲁能由单一的房地产开发企业，转向区域旅游以及城市经营性物业的提供者，盈利模式有短期绩效向长期绩效转变；现状：区域开发尚处在较为原始的状态，缺乏科学的发展规划，鲁能具备高起点，高投入，全方位统筹区域开发的实力；9铜鼓岭项目不仅要促进国际旅游岛的更高发展同时肩负鲁能集团成为中国休闲地产领头羊的历史使命充分利用铜鼓岭所处的特殊区位以及资源价值的稀缺性，从发展海南乃至世界一流休闲度假目的地的角度，重新严谨看待铜鼓岭的价值，实现“经济、功能、形象”的统一协调可持续发展，最终肩负起引领海南未来休闲度假发展方向以及鲁能集团成为休闲地产领头羊的历史使命！10为实现政府和鲁能双重目标，完成区域价值赋予其发展的历史使命，世联认为应从两个层面解决关键的五大问题区域发展战略层面区域发展策略层面需要解决的关键问题1.海南作为国内旅游大省，其旅游发展有什么缺失？需要怎么样全新旅游产品？2.国际上顶级的休闲度假标杆都是怎么发展的？其主要的面对的消费需求有哪些，有哪些功能组成？3.结合本项目的条件，统领区域发展的“魂”是什么？本项目应该如何给自身定位，该怎么协调发展？4.具体功能体系怎样打造才能在最大化满足高端人群休闲度假需求的同时符合区域未来城市发展的需要？5.区域规划怎样落实各功能？11从国际一流休闲度假区的发展入手寻找本项目立意以及发展方向，通过标杆案例研究得出战略以及开发策略案例研究方向研究、模式研究区域发展背景研究区域发展特征研究区域市场研究寻找定位区域发展策略目标客户需求分析具体项目落实空间布局经济评价空间布局研究方案经济评价开发策略落实战略层面策略层面从海南城市地位出发，通过对国际一流休闲度假区发展的研究，并比照研究得出海南发展的缺失，确定项目发展站位：国际顶级休闲度假区确立项目的发展站位后，从对成功的标杆案例的深入研究，，确立项目的发展战略与定位：休闲度假双轮驱动，旅、居、业完善的休闲度假圣地结合本项目资源和地质条件，划分功能分区，制定本项目的发展策略，并确定具体的项目研究思路国际公认的一流休闲度假目的地有哪些？他们面对的客户都是谁？13阿拉伯海湾的一颗璀璨明珠，充满奇迹的休闲度假圣地迪拜14夏威夷坎昆拥有得天独厚的生态资源，是高端人群向往的休闲度假世外桃源15黄金海岸尼斯拥有较强的城市意象，融合独具特色的文化素养，成为世界富豪休闲度假聚集的中心16针对全球知名的休闲度假目的地的客户进行深入研究新加坡圣陶沙迈阿密，美国夏威夷，美国LaJolla，美国加州迪拜，阿联酋尼斯，法国黄金海岸，澳大利亚坎昆，墨西哥YalongBay多摩，日本帕拉德罗，古巴LaJolla，美国加州…发展成功的滨海休闲区频临城市群腹地区位与区域发展基础要素趋同着重分析了其中几个具有代表性的国际一流休闲度假区圣陶沙，新加坡迈阿密，美国夏威夷，美国迪拜，阿联酋尼斯，法国黄金海岸，澳大利亚坎昆，墨西哥从区域开发目标开始…………分析研究区域要素的特征172008年坎昆旅客统计2008年坎昆个级别旅客消费统计单位：亿美元根据数据显示，国际顶级度假目的地的核心客户群由富豪阶层与富裕中产阶级组成富豪阶层：例如名人企业家、大型公司CEO、巨额财富继承人等，资产在800万美金以上，年收入50万美金以上；毕业于国际顶尖教育机构，广阔的国际交际平台，并拥有良好的个人习惯与独特的个人品味；对休闲度假产品的环境，设施要求极高；富裕中产阶层：律师、医生、会计师、作家、编辑、工程师等工作，年收入10万美金以上的富裕中产；大多拥有国外留学背景，收入稳定，向往美好生活，对休闲度假有一定追求；——WilliamThompson&JosephHickey,2008富裕中产阶级富豪阶层追随者先锋者18中外富豪阶层休闲度假有什么差异呢？19特点1：追求绝对私密并创造衔接上流社会的交际平台;特点2：追求独特的文化底蕴;特色3：追求对技能的锻炼，培养贵族风范;特点4：追求水天一色的绝对原生态融合;特色5：追求纯天然生命调养功能；根据ROBBREPORT调查研究欧美日发达国家富豪阶层都具有上百年的发展历程，并具备以下五大特点：欧洲富豪普遍经历五代以上发展历程，具备极高的品味修养，基本属于贵族阶层；美洲富豪的发展普遍经历四至五代的历程；同样具备极高的品味修养与个人素质，属于贵族阶层；日本富豪仅经历了三至四代的演变，具备极高的个人素养与品味，但不属于贵族阶层发达国家的富豪阶层经过百年发展，已经形成一定体系，并逐渐演化出特定的休闲度假方式，先锋价值观开始形成国外20发达国家富豪阶层重视休闲度假场所的绝对私密，同时成为衔接上游社会的交际平台特点11977海湾别墅产品1979198019851989199019911992配套单元类型多户卡帕鲁阿湾别墅高尔夫别墅海湾高尔夫球场18洞(6032m)网球花园(10个球场)精品店购物中心100套山边别墅铁树别墅多户乡村高尔夫球场18洞(6051m)菠萝岗独户单一费用独立屋卡帕鲁阿园(封闭的私人海边社区)独户单一收费住宅数量141套161套40套99栋8片宅基独户单一收费住宅植物园(封闭的私人高尔夫社区)36片宅基植物园高尔夫球场18洞(6638m)俱乐部会馆(3066m2)卡帕鲁阿湾旅馆194间客房游泳池下午茶服务区健身房利兹卡尔顿卡帕鲁阿旅馆550间客房游泳池日光浴平台剧场私人休息室5个餐厅乡村网球中心(10个球场)建成时间阶段1：1964-1985年阶段2：1986年至今卡帕鲁阿湾作为夏威夷面向顶级消费人群成功开发的休闲度假项目，通过发展时序上对其私密区与高端私人运动的打造满足了顶级消费人群对休闲度假场所绝对私密的需求;这些封闭的私人海滩，私人高尔夫社区成为富豪阶层实现与上流成社会保持联系的一种交际平台；21他们选择休闲度假产品时追求其独特的文化底蕴……墨西哥坎昆作为国际高端休闲度假目的地，通过发掘与整合玛雅历史文化，结合得天独厚的自然生态资源，每年吸引大量国际顶级消费人群到此度假；通过挖掘、梳理、恢复和完善当地特色历史遗迹，满足国际顶级消费人群追求特色文化的消费行为是坎昆成为国际一流休闲度假目的地的重要因素之一；特点2岛上有玛雅文化的圣米盖里托古迹废墟。距离坎昆130公里有一处反映玛雅人文化的图伦遗址，是墨西哥保存最好的一座玛雅和托尔特克人的古城。在尤卡坦半岛东北部的奇琴伊察，有闻名世界的库库尔坎金字塔。22……同时重视对某样技能的锻炼，培养贵族风范特点3富豪人群专项兴趣调查2008年ROBBREPORT对美国富豪阶层进行关于休闲度假场所选择中最看重什么因素进行调研，发现越来越多的富豪重视把对某样技能进行锻炼提升视为选择休闲度假目的地的重要条件之一；其中对48项待选高端技能运动进行筛选：猎鹰训练高尔夫球学会马球兰德·路华越野车学校枪械俱乐部槌球网球猎鹰训练兰德·路华越野车学校枪械俱乐部高尔夫球学会马球网球23在对休闲度假目的地选择追求水天一色的绝对原生态融合……特色：气候温和，水源纯净，拥有峭壁，森林，海滩和泻湖等多样地形。生态环境资源包括：具备悠久历的史苏铁类植物，蕨类植物，试点鲸游弋的通道，猩红库拉鸟类侵蚀椰子花朵，史前鱼类化石，众多野生凤梨，香蕉，木瓜；由大堡礁和盛开的海洋生物环抱的蓝色泻湖，玳瑁和太平洋绿海龟，每年卵产的家园海滩；斐济岛——南太平洋上一颗耀眼珍珠，无论是水上水下完全满足顶级富豪追求绝对原生态的苛刻要求特点424特点5同时越来越重视其疗养以及康体功能洲际斐济高尔夫水疗度假村（五星级）华威斐济水疗度假村（五星级）MANA水疗度假村（四星级）KOROSUN热带雨林水疗度假村（四星级）斐济岛作为南太平洋上的一个小岛，岛上保留着原始的海洋文化，并以丰富的天然水疗休闲度假设施成名于世，吸引着不计其数的世界顶级富豪与各界名流到此处度假；完全摒弃城市所带来的烦躁，调养身心，延年益寿，生命调养已经成为顶级消费群体选择休闲度假目的地的重要指标之一；25中国产业经济进入快速发展期，中国富豪阶层处在发展期的先锋地位，新富阶层大量并快速产生北京千万富豪：151000位亿万富豪：9400位上海千万富豪：122000位亿万富豪：7300位广东千万富豪：145000位亿万富豪：8200位顺应宏观经济发展大趋势，中国富豪阶层增长迅猛；北京、广东、上海三地千万富豪人数占全国总数的近一半；宏观经济和社会层面进一步开放和宽容的信号；中国经济的迅速发展为人们提供了大量创业和致富的机会；2010胡润财富报告1.千万级别富豪达到875000位，相比2009年增长6.1%；2.亿元级别富豪达到55000位；相比2009年增长7.8%；3.十亿元级别富豪达到1900位；4.超百亿级别富豪达到140位；促进富豪大量产生的原因国内26中国富豪阶层由于发展历史较短，群体的主流价值观念尚未成型，高端休闲度假模式仍处于模仿发达国家的阶段，即“去富裕中产化”阶段特点1由于第一桶金来之不易，觉得挣钱不应该花掉，应该存起来或者做事业，他们只把钱当成做再投资或者用于储存的一种介质，没有把钱当做自己回报自己的礼物；当前大部分中国富豪阶层特点：除了资产以外，并没有注重健康的休闲度假意识与惬意生活的情趣；导致现状2010年胡润百富榜