华润宁波市江北区湾头片区沿星湖地块项目综合项目投标方案高层住宅公寓商业办公康养日清

·湾头地区沿星湖地块2019.041问题的提出：什么样的湾头？CHAPTER项目缘起什么样的湾头?区位分析姚江新城YAOJIANGNEWTOWN江北新城JIANGBEINEWTOWN宁波老城区NINGBOOLDTOWN三江口SANJIANGKUCBD3KM奉化片区FENGHUAAREA港口区KONGGANGAREA高桥镇GAOQIAOAREATOWN余姚江片区YUYAOAREASITE东部发展带EASTERNDEVELOPMENT南部高教区SOUTHHIGHEREDUCATIONAREA高教区HIGHEREDUCATIONAREA中心片区CENTERAREA天目山舟山群岛周边交通分析SITE城市主干道地铁1、2号线江北新城片区JIANGBEINEWTOWN宁波火车站RAILWAYSTATION姚江新城片区YAOJIANGNEWTOWN庄桥火车站ZHUANGQIAORAILWAYSTATION从市区12公里到宁波栎社国际机场庄桥军用机场ZHUANGQIAOMILITARYAIRPORTSTATION3km2km湾头新城旧城郊外•文化生活•时尚都市•休闲、慢生活•生态自然•度假康养休闲文化新地标城市联动副中心城区自然新城园区复合社区陆家嘴金融中心国金IFCMALL国际会议中心上海花木社区世纪公园上海科技馆东方艺术中心嘉里酒店南汇现代农业区川沙古镇新场古镇25km3.5km外滩各商业银行总部外滩中心复星中心上海北外滩商圈四川北路公园多伦路文化街虹口足球场崇明岛东滩湿地西沙湿地30km2.8km玛利亚广场MARIENPLATZ中心广场市政府玛丽亚大教堂慕尼黑SCHWABEN伊撒河/英国花园KARLSTADT购物中心安联市民体育中心巴伐利亚州公会楚格峰ZUGSPITZE自然山脉国家公园40km2.5kmMARIENPLATZ中心广场市政府玛丽亚大教堂慕尼黑SCHWABEN伊撒河/英国花园KARLSTADT购物中心安联市民体育中心巴伐利亚州公会ZUGSPITZE自然山脉国家公园6km2.5km远远不够NOTENOUGH湾头对于城市，还有更深远的意义轻·都市轻·自然复合业态活力街区轻·都市轻·自然复合业态活力街区如何实现?2轻都市·轻自然·复合业态·活力街区CHAPTER概念思路上位规划-解读湾头地区控规图湾头地区容积率控制图湾头地区建筑高度控制图建筑高度控制：南高北低星湖周边90米-80米，岛头区域24米以下容积率控制：南密北疏星湖周边较高，岛头区域较低用地规划：南动北静星湖周边为住商混合使用用地；东侧以居住为主，南侧为商业用地；岛头为旅游休闲用地及绿地前期城市设计-解读围绕水系规划节点：“一湖两极三链”定义人流、客群及业态由南往北：开发强度人流密度业态逐渐中高端化大众客群高密度开发中高端客群低密度开发过渡客群高密度开发灏景城市面朝花开轻·都市岛头景观视野城市名片地标定位环湖空间围合；沿湖纵深界面深化空间格局树立区域认知轻·都市4.5km沿江面利用一线江景强化地域标志轻·都市利用超长星湖界面打造时尚景观通廊轻·都市轻·自然城心绿洲别有天地沿湖休闲景观过渡带连接岛头与南侧商圈营造“城市-自然”的空间过渡轻·自然绿地结合商业景观休闲区居中过渡带沿湖住区景观低密度+高绿化旅游微度假区创建绿色生活平台打造都市微度假轻·自然丰富水岸+滨江给商业空间赋予活力轻·自然住商共生愿景大同复合业态高端别墅（规划）周边业态分析岛头规划旅游微度假住宅区待建商业待建商业住宅区住宅区商业用地住宅用地景观及城市公园现状商业业态布局分散不够强化“一湖两极”的空间结构强化沿星湖纵轴商业空间连贯岛头与万象城，横向辐射周围住区复合业态业态细分可售商业两相宜办公可售办公康养/长租持有商业/办公酒店公寓/类住宅商墅两相宜办公可售办公康养/长租持有商业/办公酒店公寓/类住宅可售商业定位报告中的业态价值规划业态细分2832247209935232137可售商业商墅景观办公类住宅（公寓）020000400006000080000100000120000JB05-02-12JB05-02-15JB05-04-01JB05-04-05JB05-04-09商办住宅星湖景观复合业态业态细化可售商业商墅景观办公类住宅（公寓）商办住宅住宅类住宅（公寓）商墅可售商业景观办公住宅类住宅（公寓）商墅景观办公可售商业可售商业可售商业景观办公可售商业景观办公可售商业类住宅（公寓）巷陌欣欣水岸盎然活力街区星湖南侧商业打造：多变岸线，活化空间活力街区南北商业纵深，点亮星湖之链活力街区打造社区核心，辐射片区生机活力街区打造24小时活力街区，赋予城市生命力活力街区早上9:00人群从商办往住区流动中午12:00下午17:00晚上20:00夜间01:0024小时生活热度午休时间，办公热度较高老幼社区活动热度较低人群从住区往商办流动傍晚热度在沿湖地区高度集中办公区域热度降低夜生活时间南侧少量热度3CHAPTER规划设计规划条件01#05#09#12#15#用地红线多层控制线（居住）多层控制线（非居住）高层控制线（居住）高层控制线（非居住）可规划90m住宅可规划50m住宅可规划50m以下住宅用地边界条件日照限制条件东边已有住宅日照对本地块规划限制极大方案推导1.11+27F高低配货值√商办占比少×偏离城市诉求×湖景资源√商办占比次之√对东侧楼盘影响较高×3.15+27F东高西低2.15+27F湖景资源√商办占比独立√住宅品质×4.15+27F西高东低直接湖景资源√住宅均好性高√东边楼盘关系较好√5.S型直接湖景资源√商办转化率高√低层片区独立√推荐方案推荐方案方案一细分价值，优化资源1细分基地价值，契合需求，实现最佳产品布局细分价值地块业态布局分析180140135115130地块景观价值分析180140135115130115130地块产品布局临近南侧商业环境趋于喧闹北侧环境安静北侧超长沿湖景观南侧建筑集中景观受限沿湖从外到里布局大户型南侧布局紧凑型户型JB05-04-01地块技术经济指标表建设用地面积（㎡）46227.00总建筑面积（㎡）151975.80规定容积率2.40计容积率建筑面积(㎡）110944.80其中住宅面积77080.00商办面积32024.80其中商墅4000.00类住宅22400.00街铺5624.80公共配套(㎡）1840.00其中物业用房780.00地上总建筑面积的7‰设置消控室120.00社区用房350.00开闭所200.00配电房330.00公厕60.00不计容面积(㎡）41031.00其中机动车库36576.0032㎡/车位非机动车库2455.001.5㎡/辆设备用房2000.00地下建筑面积5%户数（户）528.00停车位（个）1143.00其中地面停车位33.0010%公共地面车位地下住宅停车位809.001.05车位/100㎡地下商办停车位297.001车位/100㎡地下配套用房车位4.000.2车位/100㎡非机动车位（个）1638.00其中住宅1157.001.5车位/100㎡商办481.001.5车位/100㎡占地面积(㎡）13353.00建筑密度28.89%户型配比表类型户型面积区间户数户数比面积住宅13518434.8%24840.0014328854.5%41040.00005610.6%11200.00合计528100.0%77080.00JB05-04-05地块技术经济指标表建设用地面积（㎡）8655.00总建筑面积（㎡）28372.00规定容积率2.40计容积率建筑面积(㎡）20772.00其中住宅面积7840.00商办面积12337.00其中商墅720.00类住宅9737.00街铺1880.00公共配套(㎡）595.00其中物业用房145.00地上总建筑面积的7‰设置消控室80.00社区用房120.00开闭所80.00配电房110.00公厕60.00不计容面积(㎡）7600.00其中机动车库6688.0032㎡/车位非机动车库462.001.5㎡/辆设备用房450.00地下建筑面积5%户数（户）64.00停车位（个）209.00其中地面停车位13.0010%公共地面车位地下住宅停车位83.001.05车位/100㎡地下商办停车位111.001车位/100㎡地下配套用房车位2.000.2车位/100㎡非机动车位（个）308.00其中住宅118.001.5车位/100㎡商办190.001.5车位/100㎡占地面积(㎡）2547.00建筑密度29.43%户型配比表类型户型面积区间户数户数比面积住宅1153250.0%3680.001303250.0%4160.00合计64100.0%7840.00JB05-04-09地块技术经济指标表建设用地面积（㎡）15392.00总建筑面积（㎡）52687.00规定容积率2.50计容积率建筑面积(㎡）38480.00其中住宅面积15680.00商办面积21970.00其中商墅0.00类住宅15770.00街铺6200.00公共配套(㎡）830.00其中物业用房270.00地上总建筑面积的7‰设置消控室80.00社区用房120.00开闭所80.00配电房220.00公厕60.00不计容面积(㎡）14207.00其中机动车库12640.0032㎡/车位非机动车库867.001.5㎡/辆设备用房700.00地下建筑面积5%户数（户）128.00停车位（个）395.00其中地面停车位23.0010%公共地面车位地下住宅停车位165.001.05车位/100㎡地下商办停车位205.001车位/100㎡地下配套用房车位2.000.2车位/100㎡非机动车位（个）578.00其中住宅236.001.5车位/100㎡商办342.001.5车位/100㎡占地面积(㎡）4617.60建筑密度30.00%户型配比表类型户型面积区间户数户数比面积住宅1156450.0%7360.001306450.0%8320.00合计128100.0%15680.00JB05-02-15地块技术经济指标表建设用地面积（㎡）7806.00总建筑面积（㎡）50119.50规定容积率4.50计容积率建筑面积(㎡）35127.00其中住宅面积0.00商办面积34582.00其中商墅0.00类住宅29582.00街铺5000.00公共配套(㎡）545.00其中物业用房245.00地上总建筑面积的7‰设置消控室80.00社区用房0.00开闭所0.00配电房220.00公厕0.00不计容面积(㎡）14992.50其中机动车库13452.0038㎡/车位非机动车库790.501.5㎡/辆设备用房750.00地下建筑面积5%户数（户）0.00停车位（个）354.00其中地面停车位36.0010%公共地面车位地下住宅停车位0.001.05车位/100㎡地下商办停车位316.001车位/100㎡地下配套用房车位2.000.2车位/100㎡非机动车位（个）527.00其中住宅0.001.5车位/100㎡商办527.001.5车位/100㎡占地面积(㎡）4683.60建筑密度60.00%JB05-02-12地块技术经济指标表建设用地面积（㎡）11656.00总建筑面积（㎡）91069.00规定容积率5.50计容积率建筑面积(㎡）64108.00其中住宅面积0.00商办面积63318.00其中商墅0.00类住宅54000.00街铺9318.00公共配套(㎡）790.00其中物业用房450.00地上总建筑面积的7‰设置消控室120.00社区用房0.00开闭所0.00配电房220.00公厕0.00不计容面积(㎡）26961.00其中机动车库24168.0038㎡/车位非机动车库1443.001.5㎡/辆设备用房1350.00地下建筑面积5%户数（户）0.00停车位（个）636.00其中地面停车位64.0010%公共地面车位地下住宅停车位0.001.05车位/100㎡地下商办停车位570.001车位/100㎡地下配套用房车位2.000.2车位/100㎡非机动车位