世联_赣州站北项目国际花园发展战略及定位报告-213页

站北区项目发展战略及定位报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：[2005]-GW46-12005.11.15本报告是严格保密的。我们的研究思路：目标界定地块分析市场研究发展战略客户目标解析项目界定城市层面区域层面地块层面价值挖掘竞争对手角色占位竞争优势发展战略客户定位形象定位产品定位价格定位项目定位市场背景城市区位宏观经济产业背景市场特征竞争格局本报告是严格保密的。世联的一切研究都以事实为基础，以客户目标为导向公司在本地市场占领最大份额（远期目标60-70％）建立在本地市场最有影响力的地产品牌产品相对本地市场有所突破创新，充分利用地块资源实现价值最大化，并合理控制开发风险客户目标本报告是严格保密的。在企业整体经营策略下研究本项目的目标。。。世联对目标理解企业竞争优势近期经营策略本项目目标设定企业的背景多项目的目标协调本报告是严格保密的。企业背景——具有上市公司和政府重点企业的双重背景，本地的品牌号召力强；2005年最新公布业绩目前总资产4.4亿元，净资产3.2亿元，为赣州唯一一家上市公司。在本地具有较高的知名度和影响力。星洲公司为新成立房地产公司，由赣南果业与赣州城发公司合资建设，具有上市公司和政府重点企业的双重背景赣南果业为国内证券市场上柑桔产业唯一一家上市公司，号称“赣南第一股”本报告是严格保密的。项目情况：五星级酒店：定位为赣州的标志性服务配套，已进入图纸设计阶段。城市综合体：地处赣州最繁华地段，年底准备拆迁动工。本项目：占地规模达到368亩，为河套老城内最大规模住宅区。8.18号新拍单元得土地，近1000亩。企业执行能力星洲公司处于成立初期，之前未实际运作过房地产项目，企业的人力资源配备尚未到位。企业背景——近年将有几个重点项目上马，并加强土地储备本报告是严格保密的。从成长模式看，目前星洲公司具备成为地区性一级开发主体的潜质类政府一级开发商主题性一级开发商陆家嘴金融街中华企业张江高科天津泰达华侨城（旅游地产）招商（蛇口工业区）极强的地方政府背景和资本支持极强的区域垄断性巨大的前期资金投入利润高于平均利润率上市企业，获得社会资本地区性一级开发商散布在全国二三四线城市的本地大企业较强的地方政府背景和资本支持集团多元化和较长的产业链条平衡现金流承受全国化带来的风险和阶段性亏损（华侨城长沙项目目前损失2个亿）极为鲜明的品牌特征和开发模式强大、牢固的地方政府关系，避免政府违约一定的资本实力和融资能力核心特征和竞争力代表性企业本报告是严格保密的。国内标杆房地产企业均在价值链上形成各自的比较竞争优势人力资源融资能力组织机构研发能力投资策划土地获取建材采购规划设计工程施工包装与销售利润公司理念和战略方向宏观经济及政策研判力细分市场和特定目标客户能力针对特定客户的新产品策划能力品牌优势组织和人员保证政府资源土地地理位置选择能力资金实力和融资能力全国布局的土地储备全国市场壁垒突破能力集中采购能力采购经验合作单位协调能力规划设计能力设计联盟合作关系新技术研发和应用能力设计标准化能力人员学习能力历史成功经验积累施工成本管理能力部品标准化，批量生产能力人员学习能力广告水平销售策划销售队伍水平对买方或渠道较广泛的信用万科地产SOHO中国顺驰置业客户管理品牌管理比较样本选取本地最典型开发商整体强整体一般优势无差异热点区域强整体强整体最强整体最强成本优势明显成本结构好整体较弱整体较弱整体较弱整体弱整体最强整体强优势成本劣势优势融资及土地储备能力优成本劣势渠道优本报告是严格保密的。人力资源融资能力组织机构研发能力投资策划土地获取建材采购规划设计工程施工包装与销售利润公司理念和战略方向宏观经济及政策研判力细分市场和特定目标客户能力针对特定客户的新产品策划能力品牌优势组织和人员保证政府资源土地地理位置选择能力资金实力和融资能力全国布局的土地储备全国市场壁垒突破能力集中采购能力采购经验合作单位协调能力规划设计能力设计联盟合作关系新技术研发和应用能力设计标准化能力人员学习能力历史成功经验积累施工成本管理能力部品标准化，批量生产能力人员学习能力广告水平销售策划销售队伍水平对买方或渠道较广泛的信用星洲公司德威地产豪德地产客户管理品牌管理比较样本选取本地最典型开发商赣州目前的开发商在技术环节上普遍未形成优势，竞争水平明显呈资源导向——星洲公司在土地获取和融资的上游资源具有比较竞争优势在开发技术环节处于起步摸索阶段企业占有资源的水平决定竞争力本报告是严格保密的。竞争环境：上游资源占有水平决定企业竞争力星洲公司的发展策略——资本经营＋品牌，相互促进加速资本积聚，占领最大市场份额资本经营土地获取与融资能力借势果业的品牌：“赣南第一股”具备成为本地一级开发商的潜质背景比较竞争优势品牌资源发展策略品牌+目标占领最大市场份额最有影响力地产品牌本报告是严格保密的。资本收益率销售利润率资本周转率＝×雄厚资本支持控制足够规模土地快速开发，扩大市场份额，实现资金快速流动借势上市品牌的影响力（投资商）利润最大化的实质是提升资产收益率，实现资本经营、快速扩张的策略在合理的静态利润率基础上提升资产周转率，从而达到利润最大化。加快周转率意味着快速开发抢占市场份额。本报告是严格保密的。公司成立初期，同时运作三个项目需要有稳定的现金流作为保障城市综合体五星级酒店大型住宅区（本案）五星级酒店和地处繁华地段的城市综合体都是先期投入大，短期难以实现收益，占用大量现金流的项目。客户目标的优先级：五星级酒店第一，住宅区和综合体酌情本项目应承担责任是加快资产周转，快速盘活资金链，确保三个项目滚动开发的良性循环。本报告是严格保密的。建议统一协调三个项目的核心目标本案为大规模住宅开发，关键原则“短平快”，提升资产周转率和现金流速度，降低单位成本和费用。周转率（现金流）目标：大型住宅区本报告是严格保密的。对本案目标的建议——通过快速滚动开发，抢占市场份额的方式实现利润最大化，塑造品牌开发速度市场份额品牌效应利润最大化品质突破高溢价＋＋根据本项目在企业经营策略下预期承担的任务和现实的市场环境，建议采用方式A来实现利润最大化。AB本报告是严格保密的。我们的研究思路：目标界定地块分析市场研究发展战略客户目标解析项目界定城市层面区域层面地块层面价值挖掘项目定位竞争对手角色占位竞争优势发展战略客户定位形象定位产品定位价格定位市场背景城市区位宏观经济产业背景市场特征竞争格局本报告是严格保密的。城市层面价值——临近新中心区，大桥的规划使其融入城市发展主轴，区域前景良好项目的城市价值老城区中心新城区中心待建章江大桥项目地块章江贡江赣州城市规划——北延伸、西调整、东理顺、南拓展老城将重点发展旅游业；新城将结合市政中心的建设，形成未来CBD商务产业中心、科教产业中心、经济技术开发中心。章江大桥的修建章江大桥的设计方案已通过政府评审，将在明年底动工，30个月内通车；大桥将地块和新城区紧密联系起来，同时依靠滨江大道与老城相连，形成集行政、商贸、旅游为核心的三角地带。未来城市商业中心2公里2.5公里本报告是严格保密的。区域层面价值——赣州主城区商品批发贸易最为活跃的区域项目地块章江贡江贸易广场城市交通系统便捷：八一四大道，站北大道以及滨江大道对外交通系统：区域内有城市目前唯一的汽车站和火车站产业：区域内有赣州最大的商品批发市场和产品加工区配套：赣州中小型商务酒店最为集中的区域主城区商品批发贸易最为活跃的区域汽车站在八一四大道两旁该地段有6家中档酒店项目的区域价值龙都商圈摩托市场本报告是严格保密的。地块基本信息：南北向518M，东西向600M占地面积：368亩（去除城市干道占地为294亩）已交付土地230亩；容积率：2.0～3.0地价：24万/亩覆盖率：22%楼面地价：225.31元/M2；地价水平：低容积率可调地块层面摩托车大市场蓝波湾丽江花园东环路八一四大道滨江大道330M188M600M五洲大道站北大道本报告是严格保密的。周边配套设施——以商贸业配套为主，生活配套缺乏市章江医院新城商业中心章江章江大桥赣州大桥全球通大桥贸易大市场项目位于河套老城的相对边缘位置，各项市政基础设施较为匮乏配套商业设施：过赣州大桥是新城的商业中心教育配套设施：中小学集中在老城中心区，大学在新城的大学园，项目附近缺乏教育配套公交状况：12路、102路、103路、115路、129路、东河专线等医疗设施：地块西侧有市章江医院本报告是严格保密的。地块现状及四至——西侧临章江但部分视野被挡，内部无可利用自然资源，周边建筑形象一般地块构成：地块被规划中的章江大桥划分为南北两部分，南部为200余亩，北部为150余亩（含道路）地块四至：东部临江和滨江大道，并通往中心区；西部三角地块拟建城市综合体地块现状：地块内部有两处小山丘，土质不好，有风化的迹象；地块东北侧有高压线跨过，基底在地块以外；地块周围有墓地，已部分搬迁。西北北侧东北西侧东侧西南南侧东南侧本报告是严格保密的。地形地貌——地势自临江面由东向西递增；内部有两处小山包，局部高差较大项目大部分是自然山地，其地质结构较差易风化，自然植被已破坏；地块内局部高差大，为整体规划设计以及建设施工带来一定的难度。公寓局部剖面本报告是严格保密的。有相对景观资源优势的、城市发展带上、大规模开发项目地块属性对本项目的价值点界定城市层级临近新中心区的；大桥的规划；区域层级集中城市的主要商贸批发市场；临近赣州唯一的工业园区；地块层级项目规模老城区内的最大规模；周边配套周边生活配套设施匮乏；交通状况便利的城市交通系统；景观资源处于赣州滨江版块，内部无可利用自然资源，周边建筑形象一般；地形地貌自然坡地；内部有两处小山包。项目界定本报告是严格保密的。0100200300400占地规模单位：亩赣州近期楼盘规模扫描蓝波湾丽江花园越秀花园蔚南半岛鹭江花园水岸新天锦绣星城黄金时代水韵花都站北区地块老城区新城区项目地块规模——河套城内首席大盘价值点挖掘1河套城内首席大盘目前的上市项目中，突破百亩的项目仅有三个，其余多为二三十亩的小盘。大盘的配套设施和生活环境对于本地居民具有显著的稀缺性。2004年初，蔚蓝半岛占地115亩，成为赣州城区第一个突破百亩的大盘老城内的土地资源稀缺，近期没有大规模的土地出让。本报告是严格保密的。地段——周边需求旺盛，具有一定升值潜力价值点挖掘2地段有升值潜力和旺盛需求地块距离老城区商业中心5分钟车程，近期可享受老城的成熟配套；周边商贸市场的需求旺盛。集中了城市的主要商贸批发市场和赣州唯一的工业园区——存在巨大的需求潜力。临近新中心区。未来距离新区政府3分钟车程内，融入城市发展主轴，区域前景良好；规划利好。地块旁的已规划大桥明年内动工，三年内建成；地段极具升值潜力。本报告是严格保密的。滨江——河套老城内稀缺的准一线江景价值点挖掘3准一线江景资源资源稀缺。河套老城内的滨江资源已开发殆尽，本项目拥有河套老城内绝版江景资源；品质象征。目前赣州代表性高档楼盘都集中在滨江带；景观附加值。滨江景观绿化带已建成；本项目已开发本报告是严格保密的。知已知彼：本项目的核心资源1、两条主干道穿越小区的噪音干扰；2、人气不足、配套缺乏；3、一期用地条件：临江面有限，西北角形象受到摩配市场和部分高压线干扰。不利因素核心价值点首先是大盘其次是地段最后才是江景资源首席大盘区位特征江景首席大盘地段准一线江景本报告是严格保密的。我们的研究思路：目标界定地块分析市场研究发展战略客户目标解析项目界定城市层面区域层面地块层面价值挖掘项目定位竞争对手角色占位竞争优势发展战略客户定位形象定位产品定位价格定位市场背景城市区位宏观经济产业背景市场特征竞争格局本报告是严格保密的。新政对于赣州等三线城市的房地产影响不大，市场稳步上升城市发展赣州属三线城市，房产发展脚步落后全国，目前并