成都南延线混合型商业市场研究报告ppt849528259(1)

成都混合型商业市场研究一、大成都商业环境研究1、成都商业发展格局2、城市规划方向3、成都商业市场发展预测二、大城南混合性商业环境研究1、商圈情况2、混合物业个盘研究2.1临街商业2.2别墅式商业2.3写字楼2.4酒店（酒店式公寓）2.5内部交通三、项目区域研究1、混合物业调查2、***商业需求客户资料分析四、对项目的建议大成都商业环境研究成都商业发展格局市中心商业圈火车北站商业圈人民南路商业圈世纪城、远大商业圈万达商业圈万年场商业圈红牌楼商业圈金沙商业圈营门口、茶店子商业圈东大街商业圈批发零售、物流汽配、百货运输、百货、商业中心休闲、百货、商业中心休闲、百货商务、金融商务、休闲、商业中心会展、商务、休闲商务、休闲、百货、商业中心休闲娱乐、运动规划目的：实现大成都战略、实现第二圈城全面发展。东部：现代制造、产业服务城；西部：高端创意、休闲宜居城；北部：综合商贸、物流产业城；南部：现代服务、高新技术城。南部新城定位：科技城南、商务城南、国际城南、宜居城南城市建设规划财富城北中产城东人文城西向西向南国际城南国际城南定位：城市新中心，现代化新城区成都商业发展引擎之一——地铁被定为城市新中心的国际城南，将成为成都另一新兴商业集中区，引领城市向南发展。人南沿线东大街沿线人南沿线东大街沿线到2012年成都将初步建设成为西部金融机构中心、西部金融市场和交易中心、西部金融服务中心。并将科学规划金融总部商务区、金融产业集聚区、金融后台服务业集聚区，这些区域集中分布在东大街及城南片区。成都商业定位——西部经济高地西部金融中心由此可以预计，未来人南沿线片区商业类型仍将以商务、金融、休闲娱乐、商业中心等为主。可能涉及的形态有：休闲娱乐（咖啡厅、茶楼、KTV、洗浴……）、餐饮（普通快餐、特色餐饮……）、购物中心、酒店、会议、办公、小型商业步行街、品牌旗舰店、小型购物超市、银行等。成都商业未来发展前景预测2010年住宅重要调控政策一览成都商业未来发展前景预测案例：看看能否通过同行，或其它途径，找到1-2个非住宅案例，通过新政前后项目推盘节奏和销售量来说明新政对商业市场的影响程度。对住宅市场的持续调控，商业物业市场是否将迎来更多新契机？2010.1.10国办发出通知，出台国十一条，严格二套房贷款管理，首付不低于40%2010.2.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者2010.3.22国土资源局出台了19条土地调控新政，抑制投机，打击圈地2010.4.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款2010.4.15国务院常委会：二套房贷款首付不得低于50%2010.4.17国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即新国十条2010.4.18国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷2010.6.5住建部发布关于规范二套房认定标准的通知2010.7.27国务院：出台“新36条”分工细则，鼓励和引导民间资本2010.8.26六部门联合试行住房公积金督察员制度，以确保资金安全2010.9.30商品房首付款比例调整到30%及以上，3套房贷暂停2010.10.7北京、广州等12大城市颁布限购令；2010.10.18财政部：大户型、非自住和高档房将征房产税2010.10.20央行上调人民币存贷基准利率0.25个百分点；住建部：五年期住房公积金贷款利率上调至3.50%2010.11.111月1日起，全面取消房贷7折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%。2010.11.5监管部门：房企贷款总额不得超过在建工程50%2010.11.9住建部：人均住房建筑面积低于当地平均水平，仅限购买普通自住房，方可获公积金二套房贷款2010.11.10央行：16日起上调存款准备金率0.5个百分点新政之后1-3个月，商业市场迎来发展黄金期，在新增供应面积保持平稳增长的情况下，交易面积较新政前呈现大幅度上升，6、7月甚至超过了住宅物业成交总量。成都商业未来发展前景预测国家住宅政策调控愈演愈烈，住宅市场持续受到制约；但写字楼、商铺、酒店等商业类物业并未像预期中一样，大幅度上涨，而是保持平稳态势发展。29.739.460.473.334.5633307425.66.717.316.569.6371118.576.4313.5556.42103.5960.2338.5180.1455.7898.5223.272.833.8727.8917.456.5820.4325.0323.760204060801001201401601月2月3月4月5月6月7月8月9月-180-160-140-120-100-80-60-40-20020406080100120140住宅成交面积（万方）非住宅成交面积（万方）住宅供应面积（万方）非住宅供应面积（万方）人口增多、基础工业、全球企业涌入经济总量及增长率位居西部之首、招商引资、交通快速发展招商代理、经营、后期管理将更加完善；向“国际化”方向发展；随着市场的逐步走高和成熟，商业地产法律监管体系将更加完善；“混商”建筑形式将广为使用；（混商建筑形式，即可以体现商业的黄金价值，又可以彰显住宅的品质；同时在开发资金上还可以互相补充）。地铁带动，地铁沿线周边将成为商业发展热点；城市商圈的壮大，商业将不断向外扩张，将有更多新兴商业区；成都商业未来发展前景预测美国知名财经杂志《福布斯》发布全球未来10年发展最快城市研究报告，成都位列榜首。总路径：CBD特色商务、多元化发展格局大城南混合型商业环境研究商圈情况世纪城商圈远大商圈区域说明：大城南主要指城南三环外南延线区域站南商圈经济圈内现有各商圈辐射力有限，需进一步扩张，待发展成熟还需一定时间。大源商圈中和商圈极地海洋商圈会展经济圈极地海洋商圈以餐饮、休闲娱乐、商务类商业为主；价格水平：租：120元/m²；售：26000元/m²客户群体：周边居民及游玩人员世纪城商圈远大商圈以会展、商务、休闲类商业为主；价格水平：100-1000元/m²客户群体：软件园及会展人群情景式休闲类商业、特色餐饮、休闲娱乐、商务类商业为主；价格水平：租：50元/m²：商圈情况中和商圈大源商圈建材、娱乐、餐饮类商业为主；价格水平：租：80-100元/m²：此片区目前尚未形成商业业态明确的商圈，未来将打造成以伊藤洋华堂为中心的综合商圈商圈情况每个商圈商业业态统计图表，附照片，加客户群分析极地海洋商圈特色餐饮休闲娱乐商务建材酒店零售/超市世纪城商圈特色餐饮休闲娱乐商务建材酒店零售/超市远大商圈特色餐饮休闲娱乐商务建材酒店零售/超市中和商圈特色餐饮休闲娱乐商务建材酒店零售/超市南延线区域目前仅有世纪城和远大项目已初步形成商圈；南延线在建项目：美年/香年广场、新希望国际、蜀都中心等写字楼、世豪广场等；未来，待区域内现有混合物业项目投入使用后，南延线区域商圈辐射边将大幅度提高。单个板块的壮大和板块间的互动，将引领南延线商业市场发展方向；本项目作为中和商业物业标杆性项目，将起承接其它各板块和带动中和板块的重要作用。世纪城远大中和大源成都商业发展格局会展经济圈混合物业个盘研究——站南商圈临街商业项目名字车位业态总体量（㎡）面积区间（㎡）分布位置租售方式租售价格（元/㎡）租售率客户群体管理及服务方式融城理想100零售、餐饮、娱乐2万50-3000底楼1-3F租租金：120-300临近地铁口租金最高100%成都居多物业管理公司大鼎世纪广场781未定2万400-1300底楼1、2F售未推未推//康普雷斯586大卖场2万1800底楼1-4F整体出售15000-20000100%成都物业管理公司大鼎世纪广场融城理想康普雷斯临街商业物业多采用出售方式，且因商业投资价值在整个项目中相对最高，销售率普遍达100%；建筑楼层均控制在3F以下，且以1-2F居多，此类商业形式更容易存活；由于体量不大，大多数项目仍由物业管理公司一并管理；由于其商业类型位置的特殊性，商业业态大多以特色餐饮、娱乐、品牌旗舰店等为主；就购买力用途而言，以个人投资目的为主；经营者多以租赁为主；购买客群以个体户、及高收入人群为主，此类人群一般已拥有一套以上住宅物业，经济实力强。混合物业个盘研究——站南商圈该区域商业较项目片区更具前瞻性，发展潜力及投资价格更高。项目名字车位业态体量（㎡）面积区间（㎡）物业类型租售方式租售价格租售率客户群体管理及服务方式康普雷斯586酒店2.7万整体高层整体出售均价10500///酒店（酒店式公寓）混合物业个盘研究——站南商圈康普雷斯酒店15层整体出售，良好的地段以及欧尚、迪卡侬等六大商家环绕等原因，商业气氛成熟、品质高端、人气旺盛，酒店销售状况十分热门，目前已有多位客户有意购买，即将竞价拍卖。写字楼——硬件项目名字总体量（㎡）面积区间（㎡）单层面积（M）租售模式租售价格（元/㎡）租售率付款方式创新点新政后客户投资变化与本项目对比融城理想7万60-1981700分割出售9000-10000售完，部分出租按揭居多8级抗震标准，“职住一体”、“商住复合”/地段及商圈成熟优势大鼎世纪广场4万129-390200010F以下零售，10-19层分割出售，20F以上整层出售均价16000售约30%一次性付款居多生态植面建筑体，VAV空调，超甲级低碳，五星级酒店变化不大，价格、地段合适就会出手档次高，配置先进德商国际9万360-30003000半层以上出售均1400060%一次性付款居多Artdeco风格，高空生态花园无变化纯写字楼，贵族气质的artdeco建筑风格康普雷斯9万40-18001800A座1-17F拆零出售，18-25F整层出售，26F自用；B座16-21F拆零出售，22-24F整层出售均价1200080%一次性付款、按揭付款无差别空中商务平台，人性化员工特区，国际卖场无变化高端商业圈混合物业个盘研究——站南商圈成都写字楼物业与住宅物业价格相差不大；纯投资性客户较少，以企业购买自用为主；混合物业个盘研究——站南商圈大鼎世纪广场康普雷斯融城理想德商国际临街商业项目名字车位业态总体量（㎡）面积区间（㎡）分布位置租售方式租售价格(元/㎡)租售率客户群体管理及服务方式凯旋广场668零售0.3万50-410底楼1F售16000-25000100%成都本地物业管理公司蜀都中心1400除餐饮1万2000底楼1、2F售未推未推//美年广场·美库1000未定0.34万30-180底楼1F租未推未推//航兴国际500高端休闲，西餐厅、咖啡厅等0.2万1500（两层一起卖）底楼1、2F售均18000100%成都居多物业管理公司混合物业个盘研究——会展商圈受会展、地铁、项目自身规模等影响，未来商业易起步；而靠近中和方向如御庭上郡、楠香山等，受周边配套等现状影响，未来商业起步难度相对较大，目前项目自身并未形成商圈。项目名称车位业态总体量（㎡）面积区间（㎡）物业类型租售方式租售价格租售率客户群体管理及服务方式远大·荷兰水街地面200地下200商业步行街3万300-700联排别墅，4层租50元/㎡余700平未售成都居多开发商成立商业管理中心别墅式商业商业业态是以特色餐饮、休闲娱乐为主的主题商业步行街，建筑风格、街道装饰等都具有荷兰异域风情，相较周边而言具有稀缺性，易吸引周边消费人群；荷兰风情主题表现不够浓郁，仅仅是在建筑装饰上表现，没有赋予更深层次的表现，由于没有做到指定性招商规划，如已经存在的商业与荷兰风情大相庭径；目前商业街商业气氛较冷淡，周边项目大多尚未入住，有效消费客户不多。混合物业个盘研究——会展商圈写字楼——硬件项目名字车位业态总体量（㎡）面积区间（㎡）单层面积层高（M）分布位置写字楼层数（F）租售方式凯旋广场668写字楼11万446-554200041、2、3#1、2栋12F，3栋32F售蜀都中心1400写字楼、住宅、酒店式公寓、商铺10万150-165016503.61、2#36F售航兴国际500写字楼、酒店6万110-530150041、2#23F售美年广场·美库1000写字楼10万60-260200051#12F售周边写字楼项目较多，现有在