成都商业项目考察分析报告

成都商业项目考察分析报告2前期介入服务方案3前期介入总体结构•考察报告将分为综述篇、重点篇、亮点篇进行阐述。•综述篇对考察项目整体进行简单阐述，主要着眼于项目基本情况。•重点篇对在考察过程中产生疑问和思考的关键点进行分析，加深对业态、动线等的认识。•亮点篇在考察过程中，发现一些景观、业态、品牌设置巧妙，富有新意，在此进行细分说明•4综述篇5此次考察项目总量虽然很多，但总体上大同小异，在此不再重复。考察项目总量：6个仁恒置地广场、群光广场、万达广场、财富中心、时代广场、第一城、百扬大厦具有参考价值项目：4个仁恒置地广场、群光广场、万达广场、百扬大厦此篇仅对具有明显特点、且有一定参考价值的项目进行基本情况的简单叙述。综述篇仁恒广场群光广场百扬大厦万达广场仁恒广场Yanlordsquare6综述篇仁恒广场群光广场百扬大厦万达广场基本情况业态构成项目特点基本情况项目位置：人民南路二段红照壁十字路口开发商：新加坡仁恒置地占地面积：19180平方米建筑面积：190980平方米，其中写字楼72073平方米，商场65556平方米，酒店式公寓的建筑面积为53351平方米，39层、楼高180米。价格行情：只租不售停车位：730背景链接：7该项目定位高端其中有国际标准的甲级写字楼、酒店服务式公寓及国际奢侈品牌购物中心，具有商务办公、国际会议、商住、购物、餐饮休闲服务等复合商务商业功能。项目定位为成都市CBD中心档次标准高、设施一流、管理服务国际化、具有长久市场竞争力的中国西部“总部经济基地”，主要面向进入成都投资的世界五百强公司及中外财团提供商务及配套服务。业态构成8专卖代表品牌：dior、tods、Lv、burberry、ganali、agnona、prada、劳力士、tudor、berluti、dunhill、gieveshawkes、autason、windsor、durban、1881、boss、ermenegildozegna、strellson、icebergg、moneta、lloyd、zuma、fenix、galaday、雅莹、jorya、tobechic...餐饮代表品牌：四海一家、香侬西餐厅、亚米天阁、花里日本料理、KOKOCASA业态构成9辉盛阁国际公寓：由新加坡辉盛国际运营管理，共有360间豪华套房，以及室内恒温泳池、健身房、会所、餐饮配套等设施，提供舒适的商务居住环境与国际化氛围。它不仅是成都首个超五星级服务式公寓也将是国际商务人士在成都的聚集地。国际标准超甲级写字楼：拥有设备完善的国际会议中心、商务中心、等资源，以及超前的硬件配置、高端智能化设施，以及高档次、高附加值的物业服务，刷新成都顶级写字楼标准，为世界500强企业进入成都发展提供商务平台。项目特点101成都顶级综合商务中心2汇集了一百多种国际顶级品牌国际公寓成都首个超五星级服务式公寓，国际商务人士在成都的聚集地，提供舒适的商务居住环境与国际化氛围。3国际标准超甲级写字楼仁恒广场Yanlordsquare11写字楼7.2万㎡，商场6.5万㎡（其中餐饮约占2万㎡），酒店式公寓5.3万㎡12群光广场Groupoflightsquare13综述篇仁恒广场群光广场百杨大厦万达广场基本情况业态构成项目特点基本情况项目位置：春熙路南段8号开发商：台湾蓝天集团占地面积：10964㎡建筑面积：187000㎡，楼高166米、地上37层、地下5层其中B2－11层为群光百货营业楼105,000㎡，群光凯悦酒店12—36占55,000㎡，停车场占27,000㎡。价格行情：开发商自主经营停车位：700背景链接：14该项目以集团连锁运作的经营优势，打造一个集国际精品馆、时尚流行百货、超大型生鲜超市、休闲娱乐会所、餐饮美食新天地于一体的综合购物广场也是成都目前跨楼层最多、单体面积最大的百货公司。主力店：群光百货、凯悦酒店业态构成：化妆品、男女服饰、童装、家庭用品，以及主题餐厅和特色酒店。将最大限度地满足消费者衣、食、住、行、娱乐的全方位需求。业态构成15休闲娱乐、精品购物，尤其是餐饮业态的带动作用异常强大餐饮：•50多家，分布3个楼层•品牌号召力强，档次齐全•完美契合春熙路区域高度密集的写字楼环境辅助业态：•儿童娱乐业态被放在首要位置•大型生鲜超市、休闲娱乐•国际精品、时尚流行百货业态对项目人气形成强有力的支持业态构成分布楼层代表品牌购物国际精品1F-6FHERMES、KENZO、GUCCI、VERSACE、LOREANIKE、JACKJOHESLEVI'S、PLORY、NIKE名媛丽人伊莱克斯、飞利浦、松下天际、巧丽、MENDALE雅致生活大型超市B2F群光生活超市、台式礼品餐饮B1F、B2F、9F澳门豆捞、棒约翰美式餐厅、早安巴黎娱乐儿童娱乐7F群光乐园-旋转木马文化B1F、B2F花星巴克咖啡、书吧项目特点161定位精准，人气十足2年轻、时尚、运动、潮人的聚集地，定位精确，突现差异化、与周边春熙路其他百货店区别。精品化的购物中心十几大类精品化的配套业种给整个购物中心，带来活力。说明项目的用心，充分考虑顾客的体验感受，注重人性化的业态配置。3国际标准五星级酒店群光大陆实业有限公司与全球著名的酒店管理集团——美国凯悦国际酒店集团正式签约，由群光投资、凯悦管理的成都群光凯悦酒店将在2008年奥运会前开业。作为成都群光广场的酒店部分，成都群光凯悦酒店将是落户成都的又一家顶级五星级酒店，同时也是美国凯悦在四川的第一家品牌酒店。群光广场Groupoflightsquare17B2楼层餐饮区18B3垃圾房，150㎡百货105,000㎡酒店55,000㎡万达广场Wandaplaza19综述篇仁恒广场群光广场百杨大厦万达广场基本情况业态构成项目特点基本情况项目位置：二环路东南段与锦华路交界口开发商：万达集团占地面积：约120亩建筑面积：近400000㎡自持商业面积：约18万㎡停车位：2190背景链接：20锦华万达广场是万达集团在成都的第一个商业项目，于2007年开业，是成都迄今为止体量最大、拥有业态最齐全、商业氛围最浓厚、商业设施最完备的商业项目。项目本身含有国际百货、超级市场、休闲餐饮、家居超市、国际影院、酒店式公寓、写字楼等超大型生活配套设施，集中了商业步行街和一个商业演示广场。业态构成21百货卖场、商务公寓、写字楼、文化娱乐、主题餐饮五大业态分别是万达的主流业态，定位清晰，消费倾向明显，并通过步行街和中心广场相连。单体建筑，形成五大主流业态项目特点221最典型的综合商业+插蜡烛结构2万达广场是非常典型的综合商业+插蜡烛的街区结构，单体低层建筑满足人们对不同业态的购物需求，而高层则以商务楼的形式满足了居住和租用的需求。成都配套最为齐全的住宅成都万达广场商业部分包含了国际百货、超级市场、休闲餐饮、国际影院、酒店式公寓、写字楼等多种建筑形态，并通过一条室内商业步行街将各大主力店自然相连、有序组织在一起，形成商业及客户资源的高度共享百扬大厦TheYangDaSha23综述篇仁恒广场群光广场百扬大厦万达广场基本情况业态构成项目特点基本情况项目位置：天府广场开发商：成都百扬实业有限公司建筑面积：139918㎡地上37层，地下5层，楼高169米写字楼4.9287㎡负1楼～8楼为远东百货占5.5614万㎡停车位：500背景链接：24该项目开发公司系原成都市政府下属，成都百货公司与台湾远东百货合作开发。大厦北邻天府广场，是盐市口商圈和成都市CBD的重要组成部分。百扬大厦负二楼到负五楼将设计为停车场，负一楼到八楼为远东百货卖场，九楼以上为高档写字楼。另外，项目位于成都地铁一、二号线的交汇处，高效便利的交通是百扬大厦显著的优势，其正北和西北两面与地铁通道连通，可直接由地铁通道进入大厦。业态构成25专卖代表品牌：FENDI、Loewe、Armani、兰蔻、雅诗兰黛、CIELMODE、AGL、Nila&Nila、GEROLAMO餐饮代表品牌：成都印象、美人美小天鹅、南兮粤菜自助餐厅、阿利与艾德铁板烧、浮力森林、早安巴黎、满记甜品、贝尔多爸泡芙项目特点261精品购物集结地2汇集了五百多种国际品牌独一无二的地理位置加高层远景写字楼地铁一二号线交汇处,东接待建的成都国际商城,南靠规划中的商业步行街,西靠人民南路,北邻天府广场总建筑高度达166米提供舒适的商务居住环境与国际化氛围。百扬大厦TheYangDaSha27写字楼4.9287㎡负1楼～8楼为远东百货占5.5614万㎡垃圾房约30㎡28重点篇29仁恒广场的高端品牌、万达广场的“商业街区”、群光广场的精确定位等是此次考察中发现的特别值得探讨的重点，经过积极的分析找出了一些矛盾，形成了一系列的问题。此篇将对引发思考的关键问题稍作梳理并简要分析，以提高对业态、品牌、动线规划的认识。重点篇动线与业态的组合分析大型商业街区分析项目定位分析（仁恒广场）（万达广场）（群光广场）仁恒广场Yanlordsquare30重点篇动线与业态的组合分析大型商业街区分析项目定位分析动线与业态的组合分析（仁恒广场）31仁恒广场项目由全球享有盛誉的美国NBBJ公司担纲项目规划设计，并整合一流国际团队资源：美国易道、英国奥雅纳、英国全景、仲量联行、新加坡辉盛等为项目提供各方面顾问服务，保证项目的国际一流商业地产品质，引领成都的国际化进程。32商业办公与购物、餐饮结合，整个业态组合考虑了本项目高端商务人士的多种需求。33商业办公与购物、餐饮结合，整个业态组合考虑了本项目高端商务人士的多种需求。不仅可以通过高速电梯到达顶层，而且在购物中心内设置扶梯到达购物中心各层。由于开车前来购物的顾客可以直接停在不同层的停车场，因此顾客可以方便进入自己喜欢的空间。34整体动线明确的业态组合，整体的动线设计，完美的设计打造地标项目被誉为中国十大新城地标之一,建立了成都高端商业、工作和住宅综合项目的新标准。仁恒地标将满足不断增长的国内外商务精英的需求。绝佳的项目选址——以人民南路为界,地处主要的南北向城市轴线,坐落在西部的四川展览中心和金河之间——成就了综合项目的地标功能,打造城市亮点。奢侈品区精品区35结论一、只有与业态合理搭配，动线设置才具有实际意义。二、项目整体设计、配套、定位时已经明确了该项目的发展趋势，在后期出色的物业维护中也充分体现了其价值。三、关键节点是市政道路动线与项目动线设置相结合，应注意在关键节点吸引人流。万达广场Wandaplaza36重点篇大型商业街区分析项目定位分析大型商业街区分析（万达广场）思考137关于万达广场平层动线设置的思考？思考1现象及问题38现象：地面以下不设平层动线，而在一楼开发“室内步行街”，以连通各大业态。万达广场平层动线构成部分位置特点步行街1F线条生硬，通道过宽，略显乏味伊藤洋超市1F西北以超市形式连通各业态，人流集中，氛围浓厚为什么在一楼，而不在地面以下连通各大业态？思考1原因解析391.各大业态的目标客群不共享。各大业态的定位清晰，相对独立，目标客群差别明显，共享几率很低。因此，没有必要在业态板块之间设置过多的平层动线。2.“室内步行街”在人流分配中起到交通枢纽作用，其商业价值将不断提高。“步行街”直接与东南西北各出口和广场相连，是人流集散地，在此，可将人流集中，再统一向各大业态板块分配输送。交通枢纽作用在长期来看必将大幅度提高其商业价值，甚至超过一些商铺的价值。伊藤洋华堂万千百货万达29克拉万达电影院万达29克拉万达29克拉室内步行街餐饮娱乐场所思考240关于目标客群定位的思考？思考2现象及疑问41现象：各大业态繁荣程度不一。伊藤洋华堂、万达影城人气最足，生意极好。大赢家和餐饮街其次，万千百货最差，顾客稀少。同在一个项目，业态繁荣差距却如此之大？思考2原因解析42目标客群定位的准确程度决定项目繁荣程度1.伊藤洋华堂定位普通居民阶层日常消费，填补了东光区域大型超市的空白，与周边商业项目形成强有力的区隔，保证了其普通居民阶层人流量。2.娱乐中心家庭娱乐消费的定位与项目覆盖区域内住宅聚集的现状相辅相成，同时设置书店等业种，保证了其持续稳定的繁荣。3.万千百货定位不清晰，