房地产价格管理办法

财务管理部制度文件编号DFDC-CW-版本第一版生效日期2012年4月1日第一章总则为了有效地规范地各类产品定价，及时有效地调控项目销售价格，在定价阶段通过建立定价标准体系进行定价管理；在销售阶段通过以“实收底价”和“折扣体系”双重控制为基础；结合时间纬度与销售率评估体系进行价格调控管理。具体管理机制如下：第二章定价阶段的标准定价体系1．定价的第一原则最大程度的发现产品的真实价值，使产品价格与价值最大程度的接近。2．项目定价需考虑的因素1）考虑不同因素对价格的影响，对于住宅：考虑景观、朝向、噪音、户型、私密性、其他等；对于商业：考虑人流、面宽进深比、交铺标准、面积大小等；对于车位：开间或面积、车位类型、充电桩、阻挡物等。2）营销部需统一不同因素对价格影响的调价规则。第三章价格表及折扣体系表的制订审批与修订1、价格表及折扣体系表编制的要求1）要求有分栋、分套详细的明细表。2）价格表包含的内容：房产类型、栋、单元、房号、建筑面积、套内面积、花园面积、财务底价、现场底价、价税分离现场底价、现场面价等。财务管理部制度文件编号DFDC-CW-版本第一版生效日期2012年4月1日3）折扣体系表包含的内容：每个优惠项目的优惠额度、发生概率、对应的综合折扣率，总体折扣率。4）价格表及折扣体系表格式见附件1。2、价格表及折扣体系表的审批1）审批流程：各项目价格表及折扣体系表由营销部发起审批，项目负责人复核确认，财务部收入会计及财务经理复核，转至财务副总、营销副总审批，总裁最终审批。2）审批要求：统一用纸质文档，文件审批表内容：对各栋价格简要说明，整体实收均价，开盘促销方案，实际执行折扣体系。后附各栋价格明细表，及折扣体系表。文件审批表及折扣体系表、价格表均需以上参与审批的部门或人员签字，其中价格表有多页的，总裁、财务副总及营销副总只要签批最后一页汇总页，其他页只要营销部制表人及财务部复核人签字。3、财务部收入会计对价格表及折扣体系表的审核要求1）现场实地查看在拟推售前一周，收入会计应与财务经理、设计部同事或项目部同事一起到现场实地查看，主要查看是否有影响价格表加减项的因素。对于洋房：各楼层有无露台、最顶楼能否撘板做复式；对于车位：车位距离电梯远近、车位类型（子母车位、独立车位、双拼、变位、中间位）、有无充电桩、有无阻挡、开间或面积、净高是否较小、有无下水道影响、旁边有无空位能多停车辆；对于别墅：朝向、楼间距、赠送花园面积、景观对于商铺：人流、面宽进深比、交铺标准、位置2）折扣体系表审核折扣体系表内容与销售方案中审批的内容需一致，折扣体系表应能反映每个优惠项目的优惠额度、发生概率、对应的综合折扣率，总体折扣率。其中：当优惠额度为比率时，每一优惠项目的折扣率=优惠额度*发生概率+不发生概率（发生的概率+不发生的概率=1）；当优惠额度为数值时，每一优惠项目的折扣率=优惠额度/面价*发生概率+不发生概率（发生的概率+不发生的概率=1）；财务管理部制度文件编号DFDC-CW-版本第一版生效日期2012年4月1日总体折扣率=每一优惠项目折扣率的乘积。3）开盘价格表审核①一份价格表中不能重复出现同样的房号不同的价格。②建筑面积需与预测报告核对，因花园面积无测绘报告，需提供设计部签字确认的花园面积。③审核每一套房的价格调增调减项：根据实地考查结果，一套套核对是否有对影响价格因素做调增调减④均价检验：检验此批单位的整体均价是否与公司审批方案一致；检验各栋的均价是否吻合④最高价与最低价检验：根据价差幅度，检查每一栋每一单元价格有无异常（价格过高或过低）⑤按③和④步骤审核财务底价无误后，审核现场底价与现场面价。现场底价=财务底价+赠送管理费/转介佣金；现场面价=现场底价/每一现场优惠的折扣率的乘积+数值的优惠额度4）后期调整价格表的审核①以最近一次的价格表为基数作调整。②返算在价格中的赠送管理费及转介佣金需与开盘前价格表保持一致。③每一房号/车位的价格调整金额，需与方案中审批的调整金额保持一致。财务底价=上一版价格表财务底价±调整金额④返算现场底价与现场面价，方法同上。4、价格表的调整为避免因定价时间较久，导致产品标价明显低于本项目或市场其它项目现售同类产品价格，造成公司利益损失；或因定价失误导致某批产品长期滞销，造成公司现金流损失：对项目定价实行有效管理。1）定期（每月或每季度）由营销部与财务部联合对各项目未售产品价格表进行价格检查。2）检查分析各类产品的销售速度、成交均价、存货均价等，对销售过快的产品提出涨价建议，对滞销产品提出促销或优惠建议，具体执行由市场营销部根据项目需要与市场情况进行价格调整。财务管理部制度文件编号DFDC-CW-版本第一版生效日期2012年4月1日3）修改价格表的流程参照开盘价格的审批流程。5、价格表的保管1）审批完成后的价格表由财务部各项目经理保留原件，营销部及现场财务留存价格表复印件，复印件需加盖财务专用章以及“与原件核对无误”章，并由财务部各项目经理签名。2）现场财务对每份价格表及折扣体系表需编号，并按时间先后顺序归档，每次执行价格以最终版本为准。第四章销售过程中的价格控制1、以“财务底价”和“现场折扣”双重控制为原则，原则上累计优惠额度计算的成交价不得低于实收底价。2、销售过程中的价格控制：为了保证公司整个价格体系，销售过程中营销部与财务部共同做好价格控制，主要从以下几个方面管控：①现场折扣：销售现场必须严格按照公司审批文件规定的折扣权限执行。②现场客户下定时填写认购书，认购书要求销售员、销售经理、我司的现场销控签名后再拿给现场收款员复核，收款员根据价格表核对面价，折扣，折后价是否符合公司规定，若有超出折扣权限，必须有相应的审批文件。③特殊关系折扣，由总裁微信或口头传达，由营销副总传达给现场销售与财务部，可优先办理签约，再由营销部后补特殊折扣申请单，审批通过后留存。