房地产投资风险分析

XXX学院毕业设计（论文）房地产投资风险分析学生：XXX学号：08021010226专业：工程管理班级：2010.1指导教师：XXXXXX学院建筑工程学院二O一二年六月XXX学院毕业论文I摘要随着国民经济的持续健康发展和经济建设规模的不断扩大，我国房地产市场体制正在步入规范阶段，房地产业进入了市场竞争的良性循环，已经发展成为一个独立的行业,并逐步成为国民经济的支柱产业之一。然而由于房地产市场机制的不完善，以及房地产投资研究中存在的种种误区，加上房地产本身是一个高投入、高回报、高风险的行业，如何较为正确地进行风险识别和评价这些风险是房地产业面临的迫切需要解决的问题。因此，对当前房地产投资风险的研究具有重要的现实意义。关键词：房地产投资；投资风险；风险识别XXX学院毕业论文IIABSTRACTWiththeconstantexpansionofthesustainedandhealthydevelopmentofeconomicconstruction,China'srealestatemarketsystemismovingintothespecificationstage,therealestateindustryhasenteredavirtuouscycleofcompetitioninthemarket,hasdevelopedintoanindependentindustry,andgraduallybecomeanationaloneofthepillarindustriesoftheeconomy.However,duetotheimperfectionsoftherealestatemarketmechanisms,aswellasalltheerrorsexistintherealestateinvestmentresearch,coupledwiththerealestateitselfisahighinvestment,highreturn,highriskindustry,howtomoreaccurateriskidentificationandevaluationoftheserisksistheurgentneedtoaddresstheproblemsfacedbytherealestateindustry.Therefore,thecurrentrealestateinvestmentriskhasimportantpracticalsignificance.Keywords:realestateinvestment;investmentrisk;riskidentificationXXX学院毕业论文目录摘要...................................................................2ABSTRACT.................................................................1第1章绪论............................................................11.1我国房地产业的发展现状............................................11.2房地产投资风险分析的概况..........................................21.3房地产投资风险分析的必要性........................................3第2章房地产投资基本理论概述............................................42.1房地产投资及其特点................................................42.1.1房地产投资的内涵............................................42.1.2房地产投资的特点............................................42.2房地产投资的环境..................................................5第3章房地产投资风险....................................................63.1房地产投资风险概述................................................63.1.1房地产投资项目常见的风险种类................................63.1.2房地产投资各阶段的风险......................................63.2房地产投资风险特征及其不确定性....................................73.2.1不确定性分析产生的原因......................................83.2.2房地产投资风险产生的原因....................................9第4章房地产投资风险因素分析...........................................104.1房地产投资风险分析的内容及作用...................................104.2房地产投资风险分析的方法.........................................104.2.1房地产投资风险识别的定义和方法.............................104.2.2识别方法的比较与障碍因素分析...............................11第5章总结与展望.......................................................135.1总结.............................................................135.2展望.............................................................13参考文献................................................................14致谢辞..................................................................15XXX学院毕业论文第1页共15页第1章绪论1.1我国房地产业的发展现状十一届三中全会以来，伴随着改革开放的浪潮，我国经济体制改革不断深入，城市推行综合开发房屋商品化改革制度和土地有偿有期使用等制度，我国房地产业迅速恢复发展并壮大，显示了勃勃生机和旺盛的活力。经过几十年的发展，我国房地产业虽然取得了长足的发展，但仍处于发展完善阶段，相关的法律制度还不健全、不完善。在这种环境下，房地产企业凭借其行业垄断地位以及政策优势很容易获得高额利润。房地产业是国民经济的基础性、先导性、带动性和风险性的产业，任何行业的发展都离不开房地产，任何人都必须“住有所居”。在我国从事房地产开发，既可以为社会创造财富、为国家提供积累，也能促进消费结构的调整，活跃市场经济，带动众多相关产业的发展，作为具有高附价值的综合产业，房地产开发越来越得到投资者的青睐，越来越显示出其在国民经济和社会发展中的重要作用。房地产业在国民经济中的地位已基本确立，并将逐步发展为国民经济的支柱产业。过去的四个“五年计划”期间，尽管年度波动较大，但从平均水平看，住宅投资增长速度都明显高于同期GDP的增长速度，为GDP增长作出了重要贡献。特别是在90年代中后期，为启动居民消费、控制通货紧缩趋势，保持国民经济持续增长发挥了积极作用。我国的房地产业和发达国家成熟的房地产业相比，仅处于产业发展的初级阶段，在相对平稳过渡中，仍然暴露出一些亟需解决的问题。(一)存在的主要问题:1.投资高，投资的持续超高增长，且呈现逐年加快的趋势；2.投资结构有待进一步改善；3.商品房价格偏高，不仅房的绝对价高，而且房价年增长率也很高，价格构成失调，抑制了市场有效需求；4.销售量较低，市场有效需求不足，商品房空置量进一步加大；5.投资风险增加，投资效益下降，企业停业和亏损现象普遍。(二)存在问题的原因分析我国房地产业发展过程中各种问题产生及存在的原因，总体而言，来自于对宏观经济形势、经济规律把握的偏差，对房地产认识的不足，来自于企业对现代管理观念的欠缺以及房地产相关法制的不健全、社会金融体系的不完善等原因。在一些地区房地产所造成的消极作用也逐渐显现。首先，住房消费增长过快占用了过多的消费购买力，从而第1章绪论第2页共15页抑制其他消费需求；其次，住房消费增长的过渡波动，会增加处于调整期的我国经济的不稳定性或不确定性；三是房地产泡沫破裂将造成连锁反应，使投资者和消费者信心受到巨大冲击；最后，房地产泡沫持续膨胀可能会对金融系统和经济造成冲击。其具体表现:1.资源稀缺，现行土地制度带来投机和膨胀，供给弹性小；2.住宅金融服务体系不健全，价格政策不合理，抑制了市场有效需求；3.房地产企业缺乏现代的管理手段和正确的经营观念。经过近几年的宏观调控，我国房地产业已步入稳定发展时期。但是，随着全球金融危机的爆发，中国的经济发展必将受到影响，而房地产作为国家经济发展的支撑力量，其受到金融风暴的影响更为明显。随着房地产业的高速发展，房地产投资风险也相应产生，这使得在房地产项目投资时，决策者应该更充分的考虑风险因素，作出合理的决策。只有寻求合理的对策，解决现在及将来面临的各种问题和困难，才能保证房地产市场的长期健康发展，满足巨大的住房潜在需求，使住房真正成为国民经济新的增长点和居民消费热点。1.2房地产投资风险分析的概况房地产投资涉及面广，与政府调控情况、金融动向、宏观经济形势、区域供求关系、产业技术变革、现行体制和政策、需方消费倾向、开发企业的经营决策等息息相关，易受各种因素波动的影响，正是这些不确定性因素构成了房地产投资活动中的种种风险。虽然近几年房地产开发投资总体上呈现理性、健康的发展态势，已步入持续增长的平稳市场调整期，但是目前部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快，出现了不同程度的结构性问题，房地产业存在市场消化系数不高、土地控制力度不够、融资渠道单一等潜在的、较重的风险，投资风险不容忽视，必须引起政府和投资者的高度重视。房地产投资风险分析的研究在房地产业的可行性研究中是一项不可缺少的内容，特别是近二三十年来，得到了迅速发展，风险分析已经发展成为一门独立的学科。目前，我国对房地产投资风险与决策的理论研究还不够深入，风险问题在投资分析中还处于一个比较初级的阶段，也还未上升到应有的理论地位上。定性分析和经验决策仍然是房地产开发经营风险分析中常用的方法。尽管有少量的定量方法应用，但整体上都不系统，其风险分析还很表面，决策失误大量存在。特别是在具体的房地产投资项目操作中，由于我国的基本国情和房地产市场的特殊性，需要一种更加完善的、适合我国的具体国情和房地产市场特点的房地产投资风险分析与决策理论。我国房地产投资风险管理与国外XXX学院毕业论文第3页共15页的差距具体表现为:(1)在模型误差方面:不确定风险的数据模型与实际存在很大出入。(2)在信息决策方面:决策系统的信息极不完备。(3)在市场分析方面:对市场供需情况了解不清。因此，研究适合我国房地产实际情况的较为准确的定量和定性的系统分析与决策方法，具有深远的理论与实践意义，也是目前我国房地产界研究的热点问题之一。1.3房地产投资风险分析的必要性由于房地产作为一种重要的投资工具，其投资具有极强的综合性、专