锐理2015年上半年房地产市场解析

成都锐理开创信息技术有限公司网址：电话：[phone]传真：[phone]郭洁锐理中国战略中心总经理2011—2015年6月CPI、PPI走势2011—2015年6月全国GDP及其增速走势7.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%02000004000006000008000002011年2012年2013年2014年2015年2季度GDP（亿元）GDP增速1.40%-4.80%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月2011年2012年2013年2014年2015年CPIPPI全国经济环境全国：GDP增速持续回落，经济下滑压力明显，CPI保持低速增长，物价指数控制较好2011—2015年6月广义货币余额增速月度走势社会融资规模与新增人民币贷款余额走势10.23%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月2011年2012年2013年2014年2015年M2同比增长0.000.501.001.502.002.503.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月2011年2012年2013年2014年2015年社会融资规模（万亿元）新增人民币贷款余额（万亿元）全国：M2增速近半年连续下滑，金融数据基本维持低位全国经济环境2011—2015年6月固定资产投资及其增速走势2011—2015年6月房地产投资增速走势4.600.0010.0020.0030.0040.001-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-2月3月4月5月6月2011年2012年2013年2014年2015年房地产投资累计增速（%）11.40%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%01000002000003000004000005000006000002008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年1-6月份全社会固定资产投资（亿元）固定资产同比增长全国经济环境全国：固定投资与房地产投资增速持续下滑，房地产投资增速降至近年新低9.0%9.2%10.3%9.2%7.8%7.7%7.4%7.0%14.3%14.9%17.1%13.6%13.6%12.3%10.9%11.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2季度全国重庆2008—2015年2季度全国、重庆GDP增速走势0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%020004000600080001000012000140001~21~41~61~81~101~121~31~51~71~91~111~21~41~61~81~101~121~31~51~71~91~111~21~41~61~81~101~121~31~51~71~91~111~21~41~61~81~101~121~31~51~71~91~111~21~41~61~81~101~121~41~62006200720082009201020112012201320142015年固定投资（亿元）累计同比增幅（%）2008—2015年1-6月重庆固定投资增速走势经济环境-重庆重庆：GDP增速连续7年高于全国水平，且保持10%以上高速发展态势，1~6月重庆固定资产同比增长17.5%，增速保持平稳2006年-2015年6月大重庆房地产投资占固定资产投资百分比走势图2007年-2015年6月大重庆商品房施工及竣工面积走势图25.7%26.9%24.5%23.3%23.4%26.2%26.7%26.9%27.5%27.2%20.0%22.0%24.0%26.0%28.0%0500010000150002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年6月固定资产投资总额（亿元）房地产投资（亿元）房地产投资所占比重（%）0100002000030000400002007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年6月商品房施工面积（万方）商品房竣工面积（万方）经济环境-重庆重庆：房地产投资占固定资产投资27.2%，属于健康开发水平，截止6月份施工面积以达到2.5亿㎡，新房源持续开发•持续调控•国五条•金十条•限购取消•降息•分类调控•限贷松绑•3.30新政•降准、降息•公积金松绑•购房补贴•央行连续5次降息•首套房、改善型2套房首付降低•19个城市出台限购令•加息、上调准备金率•限购城市达到46个•上调利率、准备金率201220132014201520112010政策走势房地产走势200920082015年政策面持续宽松，央行年内三度降息降准释放资金流动性，“3.30”新政落地，放松二套房购房需求，松绑公积金贷款，地方政府加大购房补贴全国政策解读2008年-2015年6月重要政策总结1月5日《税收征收管理法修订草案》向社会公开征求意见，个人征税体系将建立1月28日住建部表明，明确建立多种管道发展租赁市场，推进REITs试点2月16日中央审议推出取消暂住证制度，全面实施居住证制度2月25日国务院提出，全国33个区县允许农村集体经营性用地入市3月多地宣布，公积金贷款利率下调至4%，并出台公积金新政3月30日央行、住建部、银监会联合发布通知，将二套房首付比例降至四成4月20日央行降准1个百分点1月10日基本完成了《住房公积金管理条例》的修订，公积金用途多元化2月4日央行降准0.5个百分点2月24日全国取消房产税扩围2月28日央行降息0.25个百分点3月30日财政部、税务总局宣布二手房满两年后，免征营业税6月1日北京开始实施公积金新政6月28日央行决定对金融机构定向降准6月28日央行年内三度降息0.25个百分点5月14日四川取消商品住房套型结构比例5月10日央行再次降息0.25个百分点5月26日重庆取消外地人购房限制2015年政策面持续宽松，全国取消房产税扩围，重庆执行14年起征点，同时取消外地人购房限制，重庆地方政府积极释放市场购房需求全国政策解读2015年1-6月重要政策一览表年内三次降准，三次降息，将进一步释放大量资金流动性，降低企业融资成本，促进资金流转，同时也将进一步增强购房者的信心，加快市场回暖。•降准之后，增加了二套房贷降首付落地的可行性，改善型需求后续持续释放得到保障。短期内来看，楼市成交量有望短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，对于一、二线城市，未来几个月会出现涨价现象，大多数三四线城市楼市主题仍是跑量，各城市楼市走势将进一步分化。•金融机构人民币存款准备金率自2月5日起下调0.5个百分点；•时隔近三年来央行首次启动全面降准，央行下调存款准备金率，反映出当前经济运行面临较大下行压力，是“稳增长”的必然选择。2月4日央行再次宣布降准•自2015年3月1日起存贷款基准利率下降0.25个百分点，其中一年期贷款利率下降至5.35%；一年期存款基准利率下调至2.5%；•降息有助于增加购房者信心，促使刚需客户尽快下手，新房、二手房在降息利好之下出现成交高峰，但需注意不能过分乐观，本次降息不会改变房地产市场基本面，供大于求、库存压力大的局面还将持续相当长一段时间。3月1日施行今年首次降息•6月27日央行宣布，自28日同时进行降准、降息，本次将降息0.25个百分点。•本次同降距上一次同时降准降息已有7年时间。本次同降以进一步支持实体经济发展，促进结构调；将释放大量资金，进一步降低企业融资成本，促进资金流转；将增强购房者的信心，同时也增强开发商的信心。央行决定：6月28日起下调存贷款基准利率央行决定：4月20日起降准1%•5月10日，央行宣布，自2015年5月11日起对称降息0.25个百分点。•进一步下调存贷款基准利率，是为了稳定经济增长，利于降低企业融资成本，同时也有利于房地产市场的稳定，为经济结构调整和转型升级营造中性适度的货币金融环境。央行决定：5月11日起降息0.25个百分点全国政策解读央行动作不动产登记制度的推进，有利于清晰把握不动产目前的存量和潜在供应，但其本身并非房地产调控工具，不涉及房地产市场整体供求，也不会撼动当前市场基本面中央编办发布《关于整合不动产登记职责的通知》国土部成立不动产登记工作领导小组不动产登记信息平台研究设计启动不动产登记局“三定方案”印发，公布不动产统一登记的四步走时间《不动产登记暂行条例》出台2014年1月3月4月5月6月7月8月9月12月2015年3月不动产登记试点城市确定国土部不动产登记局正式挂牌国务院常务会议讨论《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》《不动产登记暂行条例》公开征求意见结束《不动产登记暂行条例》实施保护个人产权•房产、土地或林地等不动产都能得到保护办手续更便捷•转卖房屋使不用土地、房屋多个部门来回跑交易更安全•可查询不动产权归属，有助于解决一房多卖风险全国政策解读不动产登记央行、住建部和银监会3月30日发出正式文件《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，二套首付下调至4成，首套公积金首付2成；与此同时，财政部大幅缩短二手房交易营业税免征年限至两年。商业银行贷款•二套房首付由最低6成降为4成公积金贷款•首套首付最低3成降2成•二套首付最低6成降3成营业税免征年限•营业税免征年限由5年改为2年全国政策解读3.30新政“降首付”&“五改二”：二手房市场回暖，释放改善型需求，短期内去库存，刺激房地产市场需求，部分改善型需求短期内或受刺激入市，但这依旧无法扭转中长期需求疲软。•降低首付•提升公积金贷款额度•放宽二手房购买标准公积金松绑城市一线城市：北京、上海、广州、深圳、天津二线城市：成都、长沙、苏州、洛阳、合肥、福州、乌鲁木齐、重庆、济南、郑州、武汉、杭州、昆明、西安、兰州、南宁、洛阳、哈尔滨、西宁、大连、宁波、南昌、云南等三线城市：绵阳、柳州、江门、扬州等重庆：建筑面积在90平方米（含）以下的，首付比例不低于20%（含）；建筑面积在90-144平方米（含）的，首付比例不低于30%（含）；建筑面积超过144平方米的。首付比例不低于40%（含）。实际贷款首付比还需在贷款审核办理过程中根据借款人的信用、购房单价等综合因素确定。重庆目前仍执行2014年的首付比差别化管理，首付比除考虑商品房面积、单价外，还考虑借款人信用以及收入。全国政策解读公积金松绑上半年，超30个地方城市陆续松绑公积金政策，通过降低公积金首付比例、提高贷款额度，放开公积金贷款需求等措施刺激购房者入市。1、首套房首付三成，利率最低可下浮30%，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套贷款政策；2、对拥有1套住房并未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整不低于40%3、暂时取消非本市户籍居民家庭在办理住房贷款时提交缴纳社会保险、个人所得税纳税证明的有关要求（