前期物业合同附件1

附件五该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书——————————————————卖方已在项目销售前与前期物业服务企业签订了《前期物业服务合同》（在本附件中亦称“本合同”或“该合同”），买方已阅读、理解并承诺遵守《前期物业服务合同》中的相关权利义务。该合同的主要内容摘要如下：一、前期物业服务企业和委托期限东风馨苑的前期物业服务企业为青岛高实物业服务有限公司，合同期限自2012年起，但是：1、合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2、如合同到期，未出现上述1之情形，则当同事具备以下两个条件时，本合同继续有效：A．乙方同意继续履行本合同。B．未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。二、前期物业服务内容1、物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放服务；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料整理。三、前期物业服务质量标准（一）、物业共用部位的维修、养护和管理1、根据房屋实际使用年限，每年检查1次房屋共用部位的使用状况，需要小修的及时组织修复；需要大、中修的及时编制维修计划和专项维修资金使用计划报告业主，经业主依法表决通过后组织维修。2、建立完善的住宅装饰装修管理制度，装修前告知装修人有关装修装饰的禁止行为和注意事项，在物业公司有备案的装修，每1日巡查1次装修施工现场。3、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。4、小区主出入口设置小区平面示意图，主要路口设置路标；各栋、户和公共配套设施、场地设置明显标志。（二）、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理1、建立共用设施设备档案和设施设备巡查制度。2、对共用设施设备定期组织巡查，需要小修的及时组织修复；需要大、中修或更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和专项维修资金使用计划报告业主，经业主依法表决通过后组织维修或者更新改造（依法应由专业部门负责的除外）。3、在接到供水供电部门停水停电通知后2小时内向客户发布通知（市政突然停水停电及设备突发故障除外）。4、载人电梯24小时运行（突发性故障和维修保养期间除外），每月例行保养2次，电梯困人时接到通知后10分钟到达现场处理。5、对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。（三）、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通1、首层大堂、电梯轿厢每周拖洗1次；楼层电梯厅、多层楼道每周全面清扫1次并巡视清扫1次，每周拖洗1次；多层楼梯扶手每周擦拭1次；消防楼道每周全面清扫1次并巡视清扫1次吗，每月拖洗4次。2、2M以下墙面、门窗及其他公共设施每周清洁1次；路灯、楼道灯及2M以上墙面、门窗及其它公共设施每月清洁1次。3、小区主干道及广场、商业街、主出入口每日全面清扫1次，并4小时至少巡检清扫1次，局部污渍及时冲洗；地下车库每日巡视清扫1次；露天停车场每周巡视清扫1次。4、儿童娱乐设施、健身设施每日擦拭1次。5、蚊虫消杀：1次/周（夏），1次/月（冬）。6、下雨、下雪后，客户出行的主要道路及时清扫积水、积雪。7、共用雨、污水管道每季度检查1次，视检查情况及时清掏。（四）、公共绿化的养护和管理1、由专职人员实施绿化养护管理；2、草坪生长良好，生长季节及时补栽补种，修剪整齐美观；3、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻；4、乔木修剪至少1次/年；草坪修剪至少3次/年；灌木修剪至少2次/年。5、至少每月对绿化养护情况进行1次检查并记录。6、针对不同的品种和季节进行病虫害防治，每季进行1次全面预防性消杀。（五）、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理1、小区出入口24小时值勤；2、对重点区域（是指：小区人行出入口、车辆出入口）、重点部位（是指：设备机房）每4小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控（设备设施突发性故障、维修保养时间除外）。3、封闭式管理的小区对进出小区的装修劳务人员实行临时出入证管理。4、定期开展消防和居家安全宣传，消防演习：2次/年5、对进出小区的车辆施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。6、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施；（六）、综合管理服务1、建立物业档案资料并妥善保存，管理制度健全。2、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范。3、向业主公布日常服务电话，24小时接受业主报修服务，急修在接到报修后80分钟到达，其他报修按约定时间到达。4、设立客户意见箱，向业主公布公司投诉渠道，每年至少进行1次客户满意度调查。5、接到业主投诉2个工作日内反馈处理意见，每月公布1次公共性投诉处理情况。6、社区文化活动：每年开展1次。7、物业服务报告：每半年公布1次。注：除非前期物业服务合同和本附件另有约定，其它标准（包括非法律规定的强制性标准、地方行业标准等）均不作为前期物业服务合同当事人权利义务的依据。四、物业服务费用（一）本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：本物业管理区域内，物业招标价格1．高层，1.20元/月.平方米（建筑面积）；（不包含0.4元/月.平方米电梯运行费）；2．多层楼住宅；1.20元/月.平方米（建筑面积）；（含0.4元/月.平方米电梯运行费）；3、商业物业：2.50元/月.平方米（建筑面积）；（不包含0.4元/月.平方米电梯运行费）；对于配建太阳能热水系统的物业还需在上述收费价格基础上加收太阳能热水系统运行费，房屋买受人应在房屋交付时与物业服务企业另行签订《太阳能热水系统运行费协议》。以上物业服务费以政府主管部门最终核定的价格为准。（二）本物业管理区域内，物业实收价格物业服务费应由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1．高层，1.20元/月.平方米（建筑面积）；（不包含0.4元/月.平方米电梯运行费）；2．多层楼住宅；1.20元/月.平方米（建筑面积）；（含0.4元/月.平方米电梯运行费）；3、商业物业：2.50元/月.平方米（建筑面积）；（不包含0.4元/月.平方米电梯运行费）；对于配建太阳能热水系统的物业还需在上述收费价格基础上加收太阳能热水系统运行费，房屋买受人应在房屋交付时与物业服务企业另行签订《太阳能热水系统运行费协议》。以上物业服务费以政府主管部门最终核定的价格为准。1．高层，1.20元/月.平方米（建筑面积）；（不包含0.4元/月.平方米电梯运行费）；2．多层楼住宅；1.20元/月.平方米（建筑面积）；（含0.4元/月.平方米电梯运行费）；3、商业物业：2.50元/月.平方米（建筑面积）；（不包含0.4元/月.平方米电梯运行费）；对于配建太阳能热水系统的物业还需在上述收费价格基础上加收太阳能热水系统运行费，房屋买受人应在房屋交付时与物业服务企业另行签订《太阳能热水系统运行费协议》。以上物业服务费以政府主管部门最终核定的价格为准。本项目后期及其他类型物业的物业收费标准另行约定。依法将住宅变更为其他用途的，应根据变更后的物业性质的收费标准缴纳物业服务费。物业服务费由物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润构成。2、业主应由甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）。业主以银行托收方式向乙方交纳物业服务费，在办理房屋交付手续时，业主签订托收协议并根据托收金融机构要求提交相关资料。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因为甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳。业主与物业使用人预订由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。业主转让物业时，应结清转让之前的物业服务费，否则，乙方有权依法追缴。物业服务费按季缴纳，业主或物业使用人应于每季首月10日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下季首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰计收违约金。五、物业的经营与管理1、本物业管理区域内的业主共有的停车位、物业共用部分、物业共用设施设备委托乙方经营。2、各类停车位收费标准：1）车位属于全体业主共有的，车位租用人应100元/个•月标准向乙方交纳车位租用费。2）车位属于卖方所有、委托前期物业服务企业经营管理的，卖方按架空层车位80元/个•月的标准向前期物业服务企业交纳车位服务费；车位租用费收费标准由卖方依据政策法规确定，并向全体业主公示。3）车位所有权或使用权由业主购置或卖方附赠的，车位所有权人或使用权人应按架空层车位80元/个•月、车库车位80元/个•月的标准向前期物业服务企业交纳车位服务费。4）临时停车的，收费标准由乙方依据政策法规确定并向全体业主公示。临时停车收入根据临时停车位的不同所有权性质按比例分配。5）摩托车、电瓶车及非机动车停车收费标准：X。3、各类停车费交纳时间：1）车位租用费交纳时间：A、月租车位自租用车位之日或合同约定的租用起始日开始交纳；B、临时停车的，在每次停放结束时交纳。2）车位服务费交纳时间：A、由业主购置或甲方附赠的车位，自甲方交付使用通知书约定的交付之日起交纳；B、属于甲方所有的车位，自乙方接管之日其交纳；C、属于业主共有的车位，由乙方每月从车位租用费中按比例提取。4、停车场收费标准可根据物价上涨、服务费成本上升及政府停车场收费政策的变化情况适时调整，收费标准调整后，车位租用人、车位所有权人或使用权人应按照调整后的收费标准来交纳相关费用。5、车位租用人应当与乙方签订车位租用协议（临时停车除外），车位所有权或使用权人应当与乙方签订车位服务协议，明确双方在车位使用及车位服务方面的权利义务。如乙方接受委托提供车辆保管服务，收费标准由乙方确定并向全体业主公示，车位租用人或车位所有权人、使用权人须与乙方另行签订保管协议并支付保管费用。6、业主共有的车位，除非业主大会另有明确决议，则乙方有权根据实际情况决定采取固定或非固定车位等车辆停放模式，合理划分停车区域。7、业主共有的物业部分，如会所等，除非业主大会另有明确提议，乙方有权根据实际情况合理安排经营项目及经营方式，确定收费项目与收费标准并向全体业主公示。8、业主共有物业经营收益全部纳入物业服务费。六、物业服务用房物业服务用房产权归全体业主所有，由前期物业服务企业在物业服务期内无偿使用。【受本项目物业服务收费标准所限，全体业主同意无常提供一定面积的共有部分供物业服务企业用作员工宿舍、员工培训室、食堂等，作为本项目物业服务的后期保障。】七、前期物业服务企业其他免责事由1、甲方违反本合同的约定，致使乙方未达成本合同约定的服务质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。但业主或物业使用人不得以甲方违反合同约定为由拒绝或主张减免缴纳物业服务费。2、因业主或物业使用人违反本合同的约定，使乙方未达成本合同约定的服务质量标准，乙方不承担违约责任，造成乙方或其他业主、物业使用人损失的，违约人应给予经济赔偿。3、业主不批准乙方所编制的专项维修资金使用建议，或资金不够所引致的经济损失及法律责任，由业主承担。业主批准后，因乙方责任未及时按专项资金使用方案实施的，所引致的经济损失及法律责任由乙方承担。4、双方约定因为下列事由所导致之损害或导致乙方不能履行本合同约定义务的，乙方均不承担违约责任:A、雷暴、台风、雪灾、地震、火灾、泥石流、洪水等不可抗力及非乙方能够控制的其他事由（包括但不限于政府行为或政策法规变动等所致之损害）。B、本物业内发生治安或刑事案件（包括但不限于军事行为、武装冲突、暴动、抢