第八章合同与风险管理

第八章合同与风险管理考试基本要求•掌握：物业服务合同的类型、特征、主要内容和合同要点。•熟悉：物业管理活动中涉及的合同类型，物业管理所涉及的保险种类与投保了解：物业管理招标与投标阶段的工作内容与合同管理，风险及风险管理。第一节物业管理中的主要合同类型•一、合同的概念•合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。•《中华人民共和国合同法》规定任何合同的订立应遵循平等、自愿、公平、诚实信用和合法的原则。•二、物业管理活动中主要的合同类型•(1)物业建设单位在开发过程中所订立的合同。•(2)前期物业服务合同与物业服务合同。•(3)业主所签订的与物业管理活动有关的合同。•(4)物业管理企业与专营公司订立的有关物•业管理活动的专项服务合同。•三、物业管理合同的构成要素•(1)物业描述•(2)合同期限•(3)管理者的责任•(4)业主的目标•(5)管理者的权力范围(6)物业经营管理服务报告的内容要求(7)服务费用及支付方式，确定服务费用的收费标准(8)成本分配与使用，对物业经营管理过程中所发生的费用进行估算。第二节物业服务合同•一、物业服务合同的类型•（一）前期物业服务合同•根据《物业管理条例》的有关规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之．，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。房屋出售前物业的产权属房地产开发企业，合同的甲方：新建住宅的开发商，合同乙方：甲方选聘的物业管理企业•前期物业服务合同具有以下特征：•1．前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订•2．前期物业服务合同具有过渡性•3．前期物业服务合同是要式合同•由于前期物业服务合同涉及广大业主的利益，《物业管理条例》要求前期物业服务合同以书面方式签订。•为了保护当事人的合法权益，国家和地方有关部门编写《前期物业服务，合同》示范文本作为参考。•（二）物业服务合同•当业主人住达到一定比例时，就应按规定及时召开业主大会，选举、组建业主委员会。业主委员会的设立，标志着前期物业管理的结束，物业管理进入正的日常运作阶段，即由业主委员会代表全体业主实施业主自治管理。•业主委员会成立后，对原物业管理企业实施的前期物业管理要进行全面、认、详细的评议，听取广大业主的意见，决定是续聘还是另行选聘其他的物业管理企业，并与确定的物业管理企业（原有的或另行选聘的）签订物业服务合同。•其签订日期一般应在业主委员会成立三个月内，最迟不应迟于六个月。两个物业服务合同的差异前期物业服务合同物业服务合同合同主体甲方：新建住宅的开发商乙方：甲方选聘的物业管理企业甲方：业主委员会（代表所有业主）乙方：物业管理企业签订时间甲方出售住宅前一般应在业主委员会成立后三个月内，最迟不应迟于六个月合同有效期限合同有效期限自签订之日起，到业主委员会成立后与其选聘的物业管理企业签订物业服务合同时止合同有效期限由双方协议商定•在实践中，物业管理企业承接一个物业管理项目后，往往将根据管理区域的规模、服务项目的多少和自身服务能力的情况，将保安、绿化、保洁等服务委托给其他专业服务公司承担。•物业管理企业作为委托人与接受委托的专项服务企业之间签订委托服务合同，但是专项服务公司与业主之间并不存在合同关系。•二、物业服务合同的特征•三、物业服务合同的主要内容•1．物业基本情况•2.委托服务事项•3．双方的权利义务•4．物业服务要求和标准•5．物业服务费用和维修费用•6．专项维修基金的管理和使用•7．物业管理用房•8．物业经营管理•9．委托服务期限•10．违约责任•四、物业服务合同的签订要点•（一）“宜细不宜粗”的原则•1．委托项目•2.各委托项目的具体内容•3．服务质量与标准•4.管理和服务费用•5．对物业管理企业的奖惩约定条款•正因为物业服务合同的谈判要这些遵循”宜•细不宜粗”的原则，所以经过招投标确定了中•标单位后，要有相对较长的（与一般招投标相•比）的合同谈判时间。•《前期物业管理招投标管理暂行办法》第三十八条规定：招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。•（二）不应有无偿无限期的承诺•在物业管理的具体实施中，有时开始开发商或物业管理企业会自行出资做一些公益性活动，如新年联欢会、“六一”儿童节活动等；或在某方面采取一些优惠措施，如对老人、儿童、困难家庭的一些取费项目给予优惠。这都是无可厚非的，这样做有利于物业管理的运作，是应该提倡。但是，除经业主大会同意，这些内容不应在合同中明确是无偿提供，这些活动的费用也不应从物业服务费中支出；只能由开发商、物业管理企业自行支付。•（三）实事求是留有余地•1．物业管理企业要量力而行•2.对分期建设项目、分期建成使用时物业管理的承诺•（四）明确界定违约责任与处理方式第三节招标投标阶段的合同管理•一、物业管理招投标概述（一）物业管理招投标的内涵和意义（二）物业管理招投标的原则1．公开原则2．公平原则3．公正原则4．合理原则•（三）物业管理招投标的特点•由于物业管理本身的特点，使物业管理招投标具有与其他行业招投标不同的一些特点。•1．早期介入•新建物业，物业管理招投标应在物业建成投入使用之前进行，具有早期介人的特点。一般应在物业开始销售之前进行物业管理的招投标。这样，物业管理企业就能从专业管理和业主利益两个角度出发，利用以往的管理经验对设计方案是否合理提出意见。•2．阶段性•物业一旦建成，其使用寿命具有长期性，物业管理就是一项长期性的工作物业管理的这种长期性决定了物业管理招标具有阶段性。因为招标文件中的各管理要求、管理价格的制定都具有阶段性，过了一段时间，由于各种变化可能要调整；•因此物业管理企业一旦中标，并不意味着一直由其负责该物业的物业理，直至物业使用寿命结束。•二、物业管理招标•（一）物业管理招标方式•物业管理招标有公开招标、邀请招标、议标三种方式。•（二）物业管理招标一般程序•1．成立招标领导小组•2．编制招标文件•3．向社会发布招标公告•4．投标单位的资质审查•5.发放招标文件及有关设计图纸、技术资料等•6．组织投标单位踏勘现场并答疑•7．成立评标委员会，制定评标标准、定标办法•8．收取投标书•9．开标与标书评阅•10．组织答辩会，评标定标•11.发出中标通知书•12.与中标单位签订物业服务合同•（三）招标书的编制与标底确定•1．编制招标书•2.标底的作用及其确定•(1)要与本物业的档次相协调•(2)要反映业主、使用人的经济承受能力和消费意向。•(3)要以招标文件中的管理目标为依据。•(4)此外，确定标底还要严格遵循国家及地方政府颁布的有关规定，同时，也要注意与物业管理市场的行情相协调。只有这样•三、物业管理投标•（一）物业管理投标一般程序•1.获取招标信息，决策是否参与投标2．报送投标申请，接受资格审查•3．获取与熟悉招标文件并考察物业现场•4．投标决策与编制投标书•5．报送投标书•6．参加开标及答辩会•7．中标与签订物业服务合同（二）投标书的编制1．投标单位的概况简介2．分析投标物业的管理要点3．概述投标单位拟采取的管理策略4．详述物业物业管理的实施计划5．有关附件及说明•四、物业管理企业投标的键事项•（一）决定参与投标的关键因素•(1)项目区域、规模符合企业发展规划；•(2)项目类型符合企业确定的目标客户；•(3)常规预测盈利；•(4)项目风险在企业承受范围内；•(5)项目委托方具有独立法人资格和经济实力；•(6)本企业具备人力资源支持体系。•（二）投标过程中六项关键环节•(l)确定管理项目的整体思路，包括项目工作重点及应对措施；•(2)确定物业管理费价位，这是投标工作最难把握和最重要的因素之一；•(3)准确的物业管理年度收支测算；[•(4)物业管理目标承诺、前期投入、奖惩条件的任何承诺；•(5)管理架构、管理机制和主要负责人员；•(6)正式投标时的演讲陈述、答辩现场表现。•（三）不同阶段的主要工作安排•物业管理企业投标过程中，各阶段的主要工作安排，如表8-2物业管理企业投标各阶段的主要工作安排阶段工作内容前期准备阶段成立投标小组索取、分析招标文件、资料现场考察制定投标工作计划和进度安排做好招标方考察准备标书准备阶段讨论确定投标项目管理总体思路分组起草、准备讨论确定预算讨论确定物业管理费价位统稿、修改、定位电脑投影资料准备标书印刷、包装正式投标、答辩准时递交标书对手动态及优劣势分析模拟答辩模拟答辩投标总结阶段投标漏项及不足分析投标资料管理、归档第四节风险管理理论•一、风险理论•（一）风险的定义•从管理角度来说，所谓“风险”，是指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和。•风险具有以下三个特征：•(1)负面性。•(2)不确定性。•(3)可测性。•（二）风险的类型•1．纯粹风险与投机风险•纯粹风险是指只有损失机会而无获利机会的风险；而投机风险是指既有损失机会，也有获利可能的风险。•例如房屋所有权人受火灾损失，这是无利可得的风险。而市场租金对租赁物业来说，市场租金跌，业主利益固然受损，但租金上涨，则业主就就可以因此而获利。•2.财产风险、责任风险及人身风险•财产风险是指一切财产发生损毁、火失和贬的风险。•责任风险是指他人遭受财产损失或身体伤害，在法律上负有赔偿责仕刚险。•人身风险是指人们因生、老、病、死而遭致损失的风险，这种风险的产问不确定。•一般来说，财产风险和人身风险比较容易了解和控制，但责任风则比较复杂且难以控制。•3．自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险•4．基本风险与特殊风险•（三）风险的成本•一般来说，风险成本包括以下三个内容:•(1)防范、分散或转移风险的费用；•(2)风险所带来的损失及处理费用；•(3)风险的社会成本。•二、风险管理理论•（一）风险管理的定义•风险管理是指有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失。•确切地说，风险管理就是利用各种自然资源和技术手段对各种导致人们利益损失的风险事件加以防范、控制以至消除的过程。其目的是以最小经济成本达到分散、转移、消除风险，保障人们的经济利益和社会稳定的基本目的。•（二）风险管理的步骤•1．风险识别•风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到和了解到。风险管理首要的就是要识别风险，也就是要根据某种科学方法去认识和区别风险。这些科学方法通常有：问卷调查，财务报表分析，审查组织的相关数据和件，对设备和设施的自检，企业内外专家咨询等。•2．风险评估•风险评估就是应用各种概率与数理统计方法，测算出某一风险发生的频率，进行估算损害程度，既包括直接损害程度，防范和处理风险所消耗的人财物，又包括与直接损失相关联的间接损失程度。其目的是为了对带来不同程度损失的风采取不同的对策。•3．风险控制(l)回避这是指风险的承受人在风险识别和评估的基础上，事先就避开风险源或改变行为方式来避免风险损失。衡量采取回避的标准是：当风险可能引起的损失大于或等于冒此风险所可能获得的利益时，采取回避政策。避免损失的最单的方法是不要涉及有风险的活动和物体。•(2)自担或保留。•这是指风险的承受人自己要承担某项风险的部分以至全部损失。•例如物业管理企业一般不会对他所管辖建筑的窗户玻璃投保，而是承担了窗户玻璃偶尔损坏后的全部替换费用。另一种是自担部分损失。例如房屋业主对自己的房子或设备投保保值低于原价值时，一旦投保的风险事件发生后，投保不能获得全部损失的赔偿，其中一部分损失由投保人自己承担。•(3)预防与抑制。•这是指风险承受人直接面对风险采取行动，以减少损失发生的可能。损失的预防，是指直接针对产生损失的原因采取措施，即消除或减少这些原因。•如增加有关预防的知识及改进预防技术等。损失的抑制，即当预防措施不能充分发挥作用，风险事件依然发生时为减轻损失的严重程度所采取的行动。预防与抑制的区别在于前者施之于事前，后者施之于事中。•例如，保险箱被窃的风险可以用限制放在保险箱里现金的数量、在财务室安报警系统等来解决；建筑火灾的危险可以用安装灭火器、自动防火门、防火织物来控制。•(4)转移。•这是指个人或团