美国住房抵押贷款的风险转移机制与次级贷款危机doc-美国

1美国住房抵押贷款市场：风险转移与回流、扩散与放大机制---兼论美国次级贷款危机的形成原因摘要：2007年美国爆发次级贷款危机，导致多家金融机构倒闭、股市大跌，影响到美国经济及全球金融市场。本文通过美国住房金融体制的运行机制---住房抵押贷款一级市场、二级市场之间关系及其风险流动机制的分析来探寻引起危机的真正根源。研究发现住房金融市场存在两种机制，一是风险转移与回流、扩散与放大机制；二是证券化使得抵押贷款规模自我膨胀机制。本文认为不能因为发生次级贷款危机而否认美国住房金融制度的成功经验，如对中低收入等特定群体购房的担保机制、多样化的贷款产品、发达的二级市场等。导致次级贷款危机的根源不在于住房金融制度本身，过渡发放次级抵押贷款和监管失控才是引发危机的关键，加息只是一个诱因。关键词：住房抵押贷款风险次贷危机在过去的近20年中，证券化技术等创新交易方式被广泛运用于住房抵押贷款中并推动美国住房抵押贷款市场快速发展。随着市场的兴旺，贷款对象逐步扩大到一些低信用等级的借款人，由此出现次级抵押贷款和次级担保债券。对美国经济产生重要推动作用的次级抵押贷款如何演化成次级债危机并波及全世界？次级债危机与美国住房金融制度有何关系？对我国的房地产业和金融业发展有何警示作用？本文认为不能因为发生次级贷款危机而否认美国住房金融制度的成功经验，如对中低收入等特定群体购房的担保机制、多样化的贷款产品、发达的二级市场等。导致次级贷款危机的根源不在于住房金融制度本身，而在于对贷款证券化等金融创新的监管失控、放款机构以及经纪人、评级机构等的道德风险和逆向选择所引起的一级市场过度膨胀和风险累积，加息只是危机的导火索。Ⅰ.文献综述关于次级贷款危机（或次级债危机）的原因，BarneyFrank(2007)认为缺乏有效监管的抵押贷款的发放和出售导致了次级贷款危机。曹远征（2007）通过对住房抵押贷款二级市场上的次级债和金融衍生工具的分析认为次贷危机根本原因在于次级债对金融衍生工具的传导。董金玲（2007）指出经过风险隔离和信用增级后的MBS能够获得较高风险评级,同时又因为房价不断上涨,收益率显著高于相同风险评级的国债或公司债,因此MBS获得了全球投资者的广泛追捧。何帆、张明（2007）认为深层原因之一是宽松的贷款标准和创新的贷款品种，之二是风行的证券化和偏高的信用评级；触发动因是基准利率上升和房价下跌。孙立坚、彭述涛（2007）从现代金融风险的形成机理分析次级贷款危机所呈现出的现代金融风险的本质，认为“次级住房按揭贷款”蕴藏着自我膨胀式的风险“逃避”机制，而这种自我膨胀的“风险逃避机制”的致命弱点就是无法抵挡系统性风险的冲击!汪利娜（2007）从政府导向、税制安排、金融环境、市场竞争等多个方面分析了次级抵押贷款危机产生的原因。张明（2007）认为美联储在很短时间内将联邦基金利率从6.5%调低至1%,创造历史新低的利率水平直接促进了美国房地产市场从2001年到2005年的繁荣。而抵押贷款证券化造成信用风险的传递，利率上升和房价下跌引爆危机。关于美国住房金融制度与政府的作用，解少锋（1996）认为美国住房金融制度包括一级市场、二级抵押市场与资金调节体系、保证保险体系。其中，由联邦住房贷款抵押公司、联邦全国抵押协会和政府全国抵押协会等构成二级市场与资金调节体系。由12个区域性联邦2住宅贷款银行构成联邦住房信贷体系。保证保险体系由联邦住宅管理局、联邦储蓄及贷款保险公司和联邦退伍军人管理局三个政府机构组成。保证保险既是一种担保业务,又是一种保险业务。这个体系的存在,不但使金融机构的借贷风险降低到最低限度,而且保证了借款人顺利获取金额大、期限长的住房贷款。王强、薛晋艳（2005）认为联邦住房管理局（FHA）主要为中低收入家庭提供抵押贷款保险，但是其保险额度有限。退伍军人可以从退伍军人事务部（VA）获得免费的抵押贷款担保，也有一定的额度限制。私营保险公司可以提供较高额度的抵押贷款保险。刘震（2002）美国住房金融体系中政府或者准政府机构存在的目的，主要不是为了解决资金来源问题，实际上起到的是为住房抵押贷款市场创造流动性的二级市场的作用。关于次贷危机的教训与借鉴，刘明康（2008）认为，美国次贷危机给了四个教训。一是商业银行降低了放贷审核门槛。二是把资产重复打包成一种谁都搞不清的产品，然后再给它证券化，然后把这个证券化的产品卖给投资者。而投资者可能根本不了解包里面有什么东西，根本不了解他们买这样的产品面临什么样的风险。三是允许那么多人那么多金融机构将其杠杆比例保持在过高水平。这样一种高度的负债率，会带来一些短期利润的增加，但同时也会使金融机构非常脆弱。四是加强监管和监控。张明（2007）认为中国商业银行在提供住房抵押贷款时应该实施严格的贷款条件和审核程序,应该杜绝降低首付比率的行为,以及避免通过伪造收人证明文件实现虚假按揭的现象。应该加速资产证券化的试点和推广。证券化能够有效地将抵押贷款违约风险从银行转移给投资者,有助于降低商业银行乃至中国金融体系的系统性风险。政府应该适时监测资本市场和房地产市场价格的走势,前瞻性地判断市场行情的演变,并及时采取相应措施来避免危机爆发或者减轻危机的破坏性。现有研究主要介绍了美国住房金融体系的特点、说明了形成次级贷款危机的直接诱因、以及对美国和世界经济的影响，而没有从美国住房金融体系的特点、运行机制和风险流动机制角度深入研究次级贷款危机形成的机制和原因。Ⅱ.美国住房金融：体制、运行机制与经济增长1（一）住房金融一级市场与运行机制美国住房金融一级市场参与者除借款人外，包括贷款机构、中介机构、政府或政府机构等，这些机构各司其职，形成富有特色的美国住房金融一级市场和二级市场（见图1、2）。1.多元化的放款机构。美国的抵押贷款机构主要包括商业银行、储蓄银行、储蓄贷款协会和抵押公司。它们通过信用管理局获得借款人的资信状况，向符合条件的借款人提供住房抵押贷款。其中，储蓄银行、储蓄贷款协会是传统的抵押贷款业务提供者，在20世纪80年代金融危机之后，商业银行成为最主要的住房贷款机构。2.分工明确的中介机构。包括保险、担保、经纪人、评估机构、信用管理局以及产权管理机构。其中，经纪人主要从当借款人和放款机构的中介，为借款人提供专业化的服务，减少借贷双方的交易成本；信用管理局则为放款机构提供全面、准确、快捷的借款人信息，减少信用风险的发生。3.多样化的贷款产品。以花旗银行为例，住房金融产品包括：按利率是否可变动来划分有固定利率贷款（FRM）、可调整利率贷款(ARM)（如5/1、7/1等）；按借款人信用等级来划分有最优贷款(prime)、次级贷款(subprime)、超A贷款(Alt-A)等三类；按还款方式来划分有等本息、等本金、分级偿还；按贷款后的债务整合来划分有再抵押贷款、反向抵押贷款、住房净值信贷额度和住房净值贷款等；按照担保人来划分有一般抵押贷款和政府支持抵押贷款项1从借款人或借款用途划分，住房金融包括住房开发贷款和住房消费贷款。本文主要研究住房金融中的住房抵押贷款市场及其衍生市场。3目，后者如联邦住房管理局（FHA）贷款和退伍军人管理局（VA）贷款。4.科学合理的住房抵押贷款产品设计。一是贷款要素多，包括首付比例、利率和年百分率、“点”（points）、其他费用（如贷出者或经纪人的管理费、贷款文件准备费、保险费、调查费、税务服务费、保证金费、信用报告费、评估费）、还款方式、提前还款的惩罚条款等，银行可以通过这些要素的不同组合创新贷款品种；二是利率和“点”的组合使得贷款适合不同年龄阶段的借款人的借款需要；三是“点”和其他费用具有抵扣税收的优惠；四是年百分率（APR）比利率更真实反映借款成本；五是灵活和较低的首付比例；六是银行将资金成本与服务成本分开定价，并用不同的方式来弥补成本；七是住房消费信贷的余额可以纳入计算存款联合日均余额（见花旗银行Citigold®账户），并决定是否征收账户管理费。5.特定群体住房需求的特殊解决机制。不同于我国通过为中低收入者提供“经济适用房”、“廉租房”来解决其住房问题，美国对中低收入者采用“市场价格+政府信用提升”的解决办法，体现了价格公平，避免了其中可能发生的寻租行为。其中，1934成立的FHA和1944年成立的VA主要是为低收入群体和退伍军人等特定人群购房提供担保。如果没有这两个政府机构的担保，很多人因为不能满足商业贷款条件而不能获得贷款来购买住房。同时，除了购房款可以贷款外，包括抵押保险和终结成本(closingcosts)等费用也可以通过贷款借款人房屋银行等传统贷款机构小型贷款公司银行等大型贷款公司抵押贷款经纪人渠道1渠道2FHLBank联邦储备银行创造贷款机构GSE等收购贷款投资银行担保机构评级机构证券投资者二级市场流动性担保机构保险机构评估机构征信机构产权管理机构中介机构图1：住房金融一级市场：参与主体、运行机制与政府的作用4来解决。通常FHA和VA担保的贷款相对于普通贷款具有成本低、限制少、首付比例低（如FHA贷款的首付最低为3%，甚至没有首付）、期限较长、贷款数量有限等特点。当然，借款人要获得FHA担保需要满足一些基本条件，如良好的信用记录、能支付最低的首付、合格的购房支出/收入比率等。6.一级市场流动性注入机制。与一般贷款不同，银行等发放的抵押贷款期限可长达30年，因此，放款机构将面临严重的流动性问题。为帮助银行等改善资产流动性和获得贷款资金，美联储、联邦住房贷款银行体系（FHLBank）可向放款机构注入流动性，同时建立贷款合同转让和贷款证券化机制。7.政府引导和规范房地产业的发展。政府负责制订住房产业政策与规章制度、宏观调控、监督贷款机构和房地产企业等的经营活动、以及产权管理等。（二）传统住房金融的制约与住房金融二级市场的发展1.传统住房金融一级市场的制约因素（1）传统的住房贷款规模（即一级市场）主要受五个约束：即资金来源约束、资本充足率约束、流动性约束、法定准备金政策约束和经营区域约束。第一，存款（或其他负债）是传统住房抵押贷款的主要资金来源，受存款规模限制，放款机构难以扩大贷款规模。第二，由于住房抵押贷款期限长，风险权重高，占用银行资本多，资本的杠杆作用随着住房抵押贷款规模增加而下降。第三，“短借长贷”现象很容易造成银行的资产/负债不匹配而出现流动性问题。在存款金融机构受到利率管制以及市场利率波动巨大的情况下，甚至还会出现“利率倒挂”，致使其亏损甚至倒闭。美国80年代的节俭机构危机便是明证。第四，在存款规模既定情况下，银行可贷（住房抵押贷款）资金的数量受制于法定准备金政策，提高法定准备率将减少银行的贷款规模。第五，尽管银行持股公司制在一定程度上使银行可以跨区域经营，但从本质上讲银行难以分散住房抵押贷款的地域风险。（2）风险集中在放款机构。尽管住房消费信贷有担保或抵押，但仍然存在信用风险、流动性风险、利率风险。如果没有二级市场，这些风险都集中在银行等放款机构，导致银行等无力或不愿意继续扩大住房贷款规模，最终影响到房地产业和经济的发展。2.美国住房金融二级市场与运行机制众所周知，住房抵押贷款的超长期限使放款机构面临更加严重的流动性问题。同时，在最长达30年的贷款期限内出现任何引发借款人无法还款的事件都将导致贷款机构承担巨大的信用风险。为解决放款机构流动性和风险管理问题，支持贷款机构扩大规模，实现“居者有其屋”的愿望，美国成立多个有政府背景的专门机构从事住房抵押贷款买卖和证券化业务，促进了贷款一级市场的进一步发展（见图2）。5（1）参与主体。抵押贷款二级市场的购买者最初主要是联邦国民抵押协会、政府国民抵押协会和联邦住宅抵押公司（以下简称“两个协会一个公司”）。这些机构以发债为资金来源，当市场资金紧张时，从放款机构购买进贷款；当市场资金充裕时则卖出贷款，进行逆向操作，从而起到调剂市场供求的作用。在这些机构良好运作的示范下，以及证券化对银行的特殊作用和证券化债券投资的高收益性、高流动性和高安全性特点，除“两个协会一个公司”买进贷款合同外，原来的放款机构（如储蓄银行、储蓄协会、商业银行、抵押银行）也进入二级市场，