临沂房产板块和价格划分

关于临沂土地资源合理利用分析临沂住宅市场分析临沂从房地产开发的位置及价格区间上看，目前临沂可以划分为五个板块:1、城中板块2、滨河板块3、南坊板块4、河东板块5、罗庄板块一、住宅市场总体特点1、价格线特征从目前临沂市场的情况来看，住宅价格有这么几条线：2500元的价格线、3000元的价格线、3500元的价格线、4000元的价格线，这几条价格线所产生的价格弹性对消费者的购房需求比较大。其中2500元是多层住宅的价格线，2500元以下市民接受的程度相对较高。3000元是目前市场小高层的价格线，目前市区的小高层住宅价格基本都在3000元以上。3500元以上的小高层销售难度较大。4000元是目前临沂市场的价格最上限，超过4000元的住宅只有沂河花园一家。预计其他项目价格接近或达到4000元水平的目前有滨河国际项目，明年有君道12534项目会达到4000元的价格水平线。高品质联排、叠加别墅价格也仅在5000元左右。400035003000250020002、价格分布特征：价格区域特征明显，城中板块商品房价格大多都在3500元/平米以上，部分普通多层项目价格也接近3500元/平米；南方版块在3000元/平左右；沿河住宅价格还要稍高一些，观景较好的房子突破4000元/平米，但其它区域除别墅项目外都还在2000元/平米以下，以罗庄区和临西八路以西的新兴商贸区最低，在2000元/平米左右。高层、小高层等高档楼盘继续占据临沂市房产市场的主流，价格依然一路攀升，有的每平米已经突破4000元大关。3、楼盘分布特征：沿河区域楼盘起步较晚，楼盘主要是高档楼盘，包括部分别墅，南部小埠东橡胶坝与南沂河大桥之间尤为集中；城中片区、南坊片区楼盘良莠不齐，高品质社区与中低档楼盘并存，城中片区以商业和商住为主；河东片区主要开发的是中低档次楼盘，适合广大工薪阶层购买。4、开发热点和购房热点当前开发和未来两年开发的热点主要集中在两个区域多以村改房、集资房、低端商品房为主中低端商品房（多层为主）中高端商品房（多层）高端商品房（小高层、部分多层）高端商品房（小高层、高层、别墅）价格敏感线价格上线1、滨河版块主要项目有：东方花苑、外滩明珠、滨河国际、清水湾、观天下等2、南坊版块06年南坊土地成交量占整个临沂市场的30%多。5、滨河路沿线后起楼盘高品质高、价格高二、临沂住宅版块分析1、城中板块（1）整体居住环境：﹡社会配套齐全﹡对内对外，交通便利（2）不足﹡属于临沂老城区，商业氛围浓，但居住环境略差，城市建筑密度大。（3）价格空间﹡价格空间：多层2000元/平米，高层3000元/平米左右，别墅价格为4000元/平米——6000元/平米。（4）代表楼盘﹡佳和别墅——首席纯生态休闲养生社区项目地址：北园路与蒙山大道交汇处向西300米销售电话：0539-80188882988888开发商:临沂佳和房地产开发有限公司楼盘形态：超大规模别墅社区规划:2万平方米中心休闲广场，国际双打网球场，2000平方米湖泊，临沂首席纯生态、休闲、养生社区物业现状：现房占地：300亩建筑面积：9万平方米容积率：0.48；绿化率：60%面积划分:196-610平方米别墅类型：独栋、联排及双拼销售进度：售罄均价范围：二手房市场6000元/平米左右﹡台北新城——100万平米国际公园社区项目地址：临西五路与启阳路交汇处北销售电话：8170999开发商:山东临沂台北新城建设发展有限公司楼盘形态：高层规划:大型购物公园、双语幼儿园、VIP会所等社区生活设施。在商业方面规划了三大主题风情街——南韩街、香港街和台湾街物业现状：在建占地：620亩建筑面积：100万平方米容积率：绿化率：面积划分:99-201平米销售进度：在售均价范围：2700—3300元/平米﹡冠蒙.时代花园二期——一个代表城市中坚的名字项目地址：解放路与工业大道交汇处销售电话：8051666/777开发商:临沂冠蒙房地产开发公司楼盘形态：16栋多层、4栋高层规划:休闲会馆、幼儿园等配套物业现状：一期竣工占地：121亩建筑面积：19万平米容积率：绿化率：面积划分:96—200平米销售进度：在售均价范围：2400元/平米左右2、滨河板块（1）整体居住环境：﹡临近沂河，自然景观较好﹡靠近滨河大道，交通便利目前临沂房地产开发的热点区域，楼盘档次、品质较高。（2）不足﹡周边社会配套尚不完善（3）价格空间﹡价格空间：多层3000元/平米，高层4000元/平米左右，联排、叠加别墅价格为5000元/平米，单体别墅8000元/平米左右。*东方花苑—开发商：临沂宏业房地产开发公司物业地址：通达路与聚才路交汇处北销售代理：三维地杰房地产顾问机构项目概况：该项目为4栋高层，其中2栋32层，2栋30层。住宅面积100-200平方米，以大户型为主，将近480户（其中有部分东方路桥公司还建房）。该项目位于观河苑西北，紧靠祊河，景观环境较好。目前均价3700元/平方米左右。﹡开元.上城——临沂首席名流生活圈项目地址：金雀山路东段销售电话：8309999开发商:开元地产楼盘形态：高层物业现状：接近封顶占地：157亩建筑面积：23万容积率：2.2绿化率：40%面积划分:57-183平米均价范围：4000元/平米﹡滨河国际——开发商：山东前田置业物业地址：小埠东橡胶坝西临销售代理：深圳市瑞尔特房地产顾问机构项目概况：首期销售1＃、2＃楼两座高层和12＃-14＃楼4座叠加别墅及情景洋房。高层面积120㎡-200㎡，均价3800元/㎡；别墅面积130㎡-300㎡，均价4300元/㎡。促销活动：预付5000-2万元购买VIP卡，购房时可双倍折抵房款，同时享受开盘优惠活动。9月16日举办“万人滨河长跑比赛”，此项比赛将作为临沂市“第四届书圣文化节”活动的一部分，扩大了其宣传的广度和高度。比赛路线：滨河大道——南沂河大桥——滨河东路——金雀山路——沂河大桥——凤凰广场。﹡清水湾——30万平米沂河滨水景观大宅开发商：山东美澳置业物业地址：滨河大道南段美澳学校东侧代理销售：北京同策项目概况：一期叠加别墅已售完，均价4000元/平米左右，单体别墅共4栋，将实行拍卖的形式，预计价格在8000元/平米左右，清水湾二期为7＃、8＃、9＃三座26层高层，户型面积70-200平方米。起价2400元/㎡，均价3300元/㎡，其中最东户“观河”户型均价3950元/㎡，其余户型实收均价3100元/㎡。促销活动：预付诚意金成为预约客户，开盘可享受最高5％的优惠。﹡美澳花园——项目地址：沂河路与金程路交汇处销售电话：8289888/999开发商:罗湖房地产开发有限公司楼盘形态：多层、别墅物业现状：现房建筑面积：12万容积率：绿化率：50%面积划分:90-340平米别墅类型：独栋、联排、叠加、双拼销售进度：在售均价范围：独栋7000-12000元/平米，联排3100-3600元/平米、双拼4200-4800元/平米。3、南坊板块社会配套日渐完善，近年来房地产开发的热点区域。﹡沂龙湾——项目地址：临沂新城市中心南坊新区内销售电话：8957777开发商:临沂尚城置业有限公司7＃8＃9＃楼盘形态：多层、小高层、高层规划:沂龙湾社区内首创临沂水上会所，集娱乐、休闲、健身于一体，项目内还有商业、医疗、学校、幼儿园、网球场、篮球场、羽毛球场、品牌超市等物业现状：一期封顶，二期在建占地：1100亩建筑面积：120万平米容积率：绿化率：面积划分:均价范围：多层2700元/平米，小高层2870元/平米4、河东板块（1）整体居住环境：以商业为主，城市生活配套还不完善，生活气息不浓厚。距离城市中心较远，区域认可度有待于提高。（2）价格变化及空间价格空间：多层1000-2000元/平米，高层2300元/平米左右，预计价格还有上涨空间。*新城花园.绿景苑项目地址：河东区银桥路与东兴路交汇处开发商:临沂市新宏基房地产开发有限公司建筑面积：35000平米容积率：绿化率：40%面积划分:130-180平米均价范围：1400元/平米左右5、罗庄板块整体环境较差，区域认可度低，住宅以中低档为主，另有部分别墅月亮城项目地址：临沂市罗庄区双月园路中段销售电话：82708888270988开发商:山东双月园置业发展有限公司楼盘形态：多层、小高层、高层规划:沂龙湾社区内首创临沂水上会所，集娱乐、休闲、健身于一体，项目内还有商业、医疗、学校、幼儿园、网球场、篮球场、羽毛球场、品牌超市等物业现状：一期封顶，二期在建建筑面积：5.1万平方米容积率：0.28绿化率：50%面积划分:284-502平方米销售进度：单体售罄，目前联排在售均价范围：联排2800元/平米