行业风险调查情况

物业引入保险机制，准备好了吗？上海市物业管理行业协会2009年2月18日研讨会主要议题1物业服务行业的风险主要表现在哪些方面？2物业公司对引入保险机制的认识和重视程度怎样？3保险行业应该为物业行业提供哪些合适的产品？4除了度身定制的保险产品之外，保险公司在服务和手段上应该具备哪些必备的核心要素？5物业公司在引进保险机制的同时，在具体运作上会面临哪些问题？还需做哪些准备？6物业服务行业与保险服务行业怎样联手，同创共赢商机？关于本市物业行业风险及商业保险情况调查上海申诚保险代理有限公司一、活动背景为落实《上海市加强住宅小区综合管理行动计划（2007－2009年）》（以下简称《三年行动计划》）中有关“物业管理行业引入综合保险制度，提高业主和物业管理企业的风险防范能力”的工作目标，根据市房地资源局的要求，受市物业管理行业协会委托我司在2007年8、9月期间，对本市物业行业风险及商业保险作了专项调查。二、调查方式一、寄发调查表1942份，其中会员数942家，非会员数1000家。调研与回复居住小区数1970个，非居住项目743个。二、派人上门调查中心城区物业公司，走访近120家的物业企业，听取企业与群众意见。三、以电话调查的方式，对周边区、县近100家物业企业进行访问。四、填写调查表，获得相关企业的真实信息。三、调查结果物业项目参与调查情况：调查表明物业企业引入保险还属起步阶段。少数企业综合管理能力较强，对市局、物协配合度较高，对保险的认知程度位于社会平均水平，并正逐步加深对保险的认知程度。但从调查反馈来看，物业企业参保数不足24%，主要集中在非居住项目及中高档商品房项目。与我国经济体制的发展不相适应，有必要从行业角度引入健全保险机制，加强行业保险政策引导，提升企业抗风险能力。参与调查物业企业情况资质等级（1级）数21家资质等级（2级）数70家资质等级（3级）数159家居住物业项目参与调查情况一其中商品房的投保项目数约十分之一，现状不容乐观；售后公房的投保项目数仅为零，形势十分严峻。混合小区的投保项目数约占5％，现状不容乐观。居住物业房屋类型占比分布图商品房1098个占比55%售后公房644个占比33%混合小区228个占比12%居住物业房屋类型面积分布图商品房12927/㎡79%售后公房2219万/㎡14%混合小区1159万/㎡7%参与调查及回复的物业公司中少部分企业投保险种很全面，多数只保一种且因发生损失后才投保。保险意识不强，普遍缺乏保险知识。居住物业项目参与调查情况二06年度居住物业项目风险情况分析总体来看小区风险集中在几个方面：财产损失，意外，责任，自然灾害，人员伤亡等。其中：a.管道爆裂及水渍造成财产损失风险居于首位；b.暴雨导致财产损失风险列居第二；c.停车场内汽车遭受损失、业主财产遭受盗窃、住宅小区人员意外位居第三大风险；d.电梯内意外事故、自然灾害造成的财产损失、物业工作人员伤亡，高空坠物、火灾、工作人员疏忽过失等风险居第四位；e.最后，景观与泳池的人生伤亡及社区健身器材区域发生的意外各有发生。非居住物业参与调查情况图表1非居住物业类型占比分布图商业办公项目471个占比64%公众物业项目152个占比20%其他项目120个占比16%图表2非居住物业投保普及率较高，但保险种类比较单一，其中大部分投保责任险，部分投保设备设施保险。非居住物业类型面积分布图商业办公项目1076万/㎡43%公众物业项目1025万/㎡41%其他项目400万/㎡16%非居住物业风险情况调查分析总体来看非居住物业风险集中在几个方面：玻璃破碎、盗窃、自然灾害、设施设备意外损坏等。其中：a.玻璃意外破碎居于首位，原因主要是因为台风和自爆等原因造成；b．盗窃、设施设备意外损坏列居第二；c．自然灾害、人员意外伤亡、停电、水、气等损失、消防设施意外故障、高空坠物列居第三；e．最后，装修中意外事故、火灾、物业工作人员疏忽过失造成事故列居第四。06年度物业公司风险事故情况物业管理公司06年度事故数占比图发生5~10次事故18家占比15%发生10次事故以上11家占比9%发生1~5次事故92家占比76%06年度物业公司每次事故经济赔偿情况物业管理公司06年度每次事故损失金额分析18/次11/次7/次7/次7/次051015201千元以下1~3千元3~5千元5千~1万元1万元以上物业公司投保险种总体分布如图所示，物业公司投保最多的三个险种依次是团体人员保险、财产保险和责任保险，这三个险种可以满足部分物业管理企业的风险管理需求，只是在具体的保障细节上需要根据每个企业的实际情况而做个性化的安排。投保财产险38家投保责任险36家投保设备设施17家投保团体人员险42家投保雇主责任险4家投保其他保险种类4家01020304050物业公司投保险种分析物业公司投保公共部位财产及设施情况该险种类型投保普及率极低。主要原因在政策导向上，物业公司对此风险意识淡薄。设备如有损坏则动用维修基金，建议修订使用维修基金标准，使意外等损失由商业保险补偿。非居住项目数12家32%居住项目数15家39%其他11家29%物业公司投保责任险情况投保责任险公司分布图14家32%17家39%4家9%9家20%投保公众责任险的居住项目的公司投保公众责任险的非居住项目的公司投保物业责任险的居住项目的公司投保物业责任险的非居住项目的公司如图所示，目前购买责任险的物业公司多数投保的是公众责任险，只有不到30%的公司投保物业责任保险，原因为物业责任保险保障较少，保费较高，保险公司的推广力度不大等，导致大多数企业对物业责任险不了解，而以公众责任险代之，而这两类产品不能全面保障物业经营责任风险。在今后工作中，细化市场需求和对应保险产品设计，拿出最适合目前物业行业的保险产品和服务方式，为广大物业企业充分转移客观存在的责任风险。主要与物业公司有业务合作的保险机构（参与调查回复的企业）13家19家22家6家3家2家0510152025人保平安太平洋大地中华联合太平投保商业险企业对保险的意见增加保障范围46家减少免赔额29家提升理赔公正性18家保费根据赔付情况发生浮动13家缴费方式灵活性可增加13家增加风险管理服务19家05101520253035404550投保商业险物管企业对保险公司的意见与要求物业管理企业不参保商业险的情况分析业主/业委会不同意24家占比21%保险服务不满意6家占比5%保险价格高26家占比23%认为没有必要投保1家占比1%物业项目收益低58家占比50%其中最主要的原因在于保险产品的保障、服务及价格和物业企业的收益上。企业对保险费用的列支也没有政策可依,导致该费用很难进入公司成本。“业主/业委会不同意”也是很重要的原因之一，说明目前社会大众的保险意识也有待加强。物业企业对引入保险机制的相关建议引入保险机制前相关部门要从物业企业角度考虑保费来源问题。对售后公房的物业管理企业投保有一些优惠政策补贴。保险设计时应考虑综合保险，应对企业有利，对广大业主有利，为民办实事。应设计专门适用于住宅小区的保险产品如综合性强的责任险。政策明确投保险种及保额可设立人身保险项目承担社会最低收入人群，即物业作业层员工的保障，将是一个具有极高社会价值的公德好事。政府应该通过媒体等渠道，把保险的意义向社会和各方面进行广泛宣传，以使全物管行业的保险意识得到提高。建议政府政策引导业委会对保险的认识，做好物业代扣代缴住宅小区综合责任保险工作。建议政府出台政策将相关保险产品的费用列入成本方式及协调财税部门予以税收上的优惠。建议政府将保险机制工作明确到物业服务合同和分等定级收费标准中，使物管企业和业委会有法可依，有章可循。国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知发改价格[2007]2285号该办法自2007年10月1日起施行物管行业引入保险机制的最新政策依据物业服务定价成本监审办法（试行）第十二条秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中包括的监控设备。第十三条物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所缴纳的保险费为准。谢谢！