如何有效进行物业公关

如何有效进行物业公关一、物业管理组织架构物业老总工程主管保安队长物业主管前台人员维修人员（水电工）保安清洁工物业管理组织架构图：其他二、公关流程以一个新小区为例子，我们想攻打这个小区，最先接触的人员一般是保安，然后通过他认识到其他人员，或者是报案队长，或者是主管，也可能是经理或者是其他人员，但是保安一般是第一个突破口，一般的流程都是从下往上公关。保安保安队长主管助理经理或者老总公关流程图三、各个层面人员特点保安这些人一般都是退伍人员、社会闲杂人员、或者是学历比较低的人员，实在没有其他渠道生存的情况下才会选择这个岗位，所以流动性比较大，素质比较低，唯一的权力就是看好门，做好一些防盗之类的事情，没有什么实际性权力，所以在业主眼里只是一般的保卫人员。但是这些人平时一般都是被人看不起，所以对社会充满一些不满，需要发泄但是没有对象。一般脾气不会好到哪里去，因为他们需要的是充分的尊重。•一般只有一个，主要职责就是保证报案队伍的正常运作，有点小权力，在物业公司内部接触人的层面相对高一些，他可以是助理在管，也可以是经理或者老总直接管理，所以，一般情况下，保安队长和经理或老总的关系都不会很差，有的甚至是老总的亲信或者朋友。这些人往往是拿着鸡毛当令箭的人，随便给他一个芝麻绿豆大的官就以为自己很牛。保安队长主管（助理）•主要是分管一些项目进行有效管理，比如说工程部主管，招商主管等，公关这些人的时候一定需要判断好他到底分管那些项目，对我们的攻打有多大帮助，才可以决定在其身上投入多少成本和情感。一般情况下，这些人与经理或者老总关系最为密切，无论是在公方面还在私下关系。•这些人一般都是服务中的服务人员，一般都是话不多，就知道按照领导给予的任务或者是按照岗位职责进行工作，没有特别的利用价值。清洁工及工程部维修人员前台文员这些人一般都是比较年轻的女孩子，只是按照公司要求对业主的一些事情进行登记、打电话与业主沟通，打印些日常文件，辅助性帮助物业公司处理一些文职工作，一般情况下也是没有什么权力。经理（老总）这些人一般多是掌握实权的人，很多事情都是通过他们提供便利，有些是想尽一切办法捞钱，有的却是胆小如鼠，有的是需要你引导他，有些是需要你诱惑他，有的是需要你和他建立情感关系，当然，这些人在我们攻打小区的成本里占的比重一般是比较大的，既有对公的合作，也有对他私人的合作，一般情况下，只要他可以给我们提供足够的便利，我们的成本由他自己支配比较好，给他一定的空间操作。四、具体对象的攻关方式具体对象的攻关方式•保安：这些人一般胃口不会很大，因为他们需要的充分尊重，讲点义气，所以一般情况下小恩小惠就可以打发的，但是一定注意在称呼上给予重视，见面可以称呼他“大哥”、“兄弟”你辛苦了，责任不小的，整个小区的治安环境就靠你了，适当的捧捧他，有烟给支烟，或者买瓶水，适合他一下，一般都没有什么问题，但是有的保安不吃这一套，需要你对待他狠一点，凶一点，具体做法需要看具体情况而定。•前台文员：这些人平时一般话不多，因为比较孤单，没有业主办事情的时候就觉得无聊，所以可以和她多进行沟通，讲讲笑话，幽默点，大家爽一下就好了，一些小礼品可以吸引她，越可爱越好，给的时候还要吊一下，不让她那么容易拿得到，平时我们没事的时候发几个节日问候短信，这样会让他感动得要死。但是你需要了解的情况千万不能在公司里直接问她，就算他愿意告诉你她也不敢，这些人胆子是最小的，又是女孩子，晚上可以打个电话或者发些信息沟通。具体对象的攻关方式•保安队长：这些人有点小权力，关键是可以制得了保安，以后我们扫楼或者在小区里自由进出需要其帮助，所以需要花点工夫在这种人身上，一些大一点的礼品是不可以吝啬的，烟是需要一包一包送的，偶尔还需要外出吃个饭沟通一下的，因为只要你拿下了他，你就可以在这个小区里面做些别人做不到的事情，见到他是可以称呼为领导的好话也是要说尽的。具体对象的攻关方式•经理（助理）：这些人一般都是有些文化水平的，我们需要清楚他们的需求，需要想办法为广大业主提供更加优质的服务，得到业主的认可，提高他的名气，这样的话物业管理费他就好收很多，再一个，也想通过自己所拥有的小权力来赚点钱，最后，他也希望在这个行业里面结交更多的朋友，所以，我们就围绕就几点开展我们的公关。具体对象的攻关方式•所以，我们就围绕就几点开展我们的公关。•第一，对物业管理有什么好的建议可以直接和他说，在小区里面发现什么问题可以及时和他沟通。•第二，需要我们真诚地对待这些人，把他们当作朋友看待，但是不要当成爷一样供着，那样的话，你会把他的胃口养大，他对你索取的东西会更多，最后你就会发现你只要找他做点什么事情，他都会和你讲条件了。•第三，我们在小区里面宣传是需要花一定成本的，可以适当地给到他一些空间让他掌握，只要这样，他才会觉得你够意思，明白这个行业的操作，同时对他的经济收入也有一定的帮助，反正都要做，为什么不给你做呢？具体对象的攻关方式•所以，我们所谓的小区物业公关，一般都是围绕这些展开，但是很多招不一定都很有效，关键是学会判断当时的具体情况，在最短的时间里你要知道对方的需要，从他的话里你可以判断他对你有什么帮助，明白他的表达并及时调整，更重要的是，自己一定需要学习一些谈判方面的知识来补充，否则的话，只要对方一开口我们就没有回旋的余地了。具体对象的攻关方式•公关是需要长期积累并不断学习的，要学会研究人，让别人都喜欢你，都愿意帮助你，只要这样，我们做事情就会事半功倍