如何做好分户验收

如何做好分户验收1住宅工程质量分户验收的必要性建筑工程作为一种特殊的商品，其建设周期长；参建人员多且手工作业占较大比例；施工技术和工艺水平相对比较落后；一些建筑材料、成品、半成品呈脆性，延性差，受拉强度低，而且建筑工程使用的建筑材料品种多，不同材料的性能差异大，受气候和温度变化影响因缩变形易产生裂缝等质量问题。因此建筑工程在交付使用后随着时间的推移和材料性能的衰减，会不断地出现一些观感和使用功能方面的质量通病，同时受施工技术水平、工艺、工程材料等因素的影响，在今后较长一段时间内一些质量通病仍难彻底根治。根据我国目前的经济水平、建筑工程规模和特点、建筑成本等因素，在充分保证结构安全和重要使用功能的基础上，国家验收规范确定的检验批质量检验方案是抽样检验。制定检验批的抽样方案时，在控制生产方风险(或错判概率a，应≤5％)和使用方风险(或漏判概率B，主控项目≤5％，一般项目≤10％)，也即合格批被拒收、不合格批被误收的风险的同时，可能出现少数非结构安全质量问题在验收中被遗漏。为此，国家规定了建筑工程质量保修制度，通过保修工作来弥补施工和验收中遗留的质量缺陷。随着国家住房产权制度的改革，商品房已成为住户购买的最为昂贵的一件商品，住户对于所购房屋各方面的期待值越来越高，希望对所接收的房屋质量尤其是观感质量和使用功能质量100％检查并满足所有的质量要求，有的甚至要求不允许出现一点质量问题，产生了现行工程验收规范标准与住户需求之间的矛盾。当前我国的施工验收规范及设计规范对于竣工房屋的某些质量问题如室内空问尺寸偏差目前还没有明确的验收标准，对有些质量问题如空鼓、粉刷面层裂缝、外墙外窗渗漏等验收检查方法没有操作性很强的统一规定。住户反映的一些质量问题在界定、处理时往往依据不足，房屋买卖双方各执己见而产生矛盾。而分户验收是解决上述问题和矛盾行之有效的方法。2分户验收应具备的条件工程竣工已完成设计和合同约定的内容；工程质量控制、功能性检验等资料完整；施工单位已提交《工程竣工报告》；建设、监理、施工单位已完成《工程建设中严重质量问题(质量事故)一览表》、《涉及结构安全和使用功能设计变更情况一览表》等。3住宅工程质量分户验收的准备工作首先建设单位组织成立分户验收组，根据分户验收工作量合理分组，制定验收方案并向参加验收人员交底；其次准备好相关的检测仪器，如：小锤、钢尺、激光测距仪和漏电保护相位检测器等，并保证仪器准确和正常工作，做好屋面蓄(淋)水、卫生间等有防水房间的蓄水、外窗淋水试验的准备工作；另外在建筑物上标识好暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线，在建筑物外墙的显著部位镶刻工程铭牌等。4住宅工程质量分户验收的技术要求4．1楼地面、墙面、天棚面水泥地面面层与基层应结合牢固，无空鼓、裂纹。空鼓面积不应大于400cm2，且每自然间(标准间)不多于2处的可不计。水泥地面面层表面应洁净，无裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷。墙面各抹灰层之间及抹灰层与基体之间必须粘接牢固，抹灰层应无脱层、空鼓和裂缝。现浇结构的外观质量不应有严重缺陷。对已经出现的严重缺陷，应由施工单位提出技术处理方案，并经监理(建设)单位认可后进行处理。对经处理的部位，应重新检查验收。4．2门窗建筑外门窗及部品制作安装应符合建筑门窗节能工作相关要求。建筑外门窗的抗风压性能、空气渗透|生能和雨水渗漏性能及保温性能应经检测机构抽检合格。建筑外门窗的安装必须牢固。使用空心砖和轻质砌块等作为砌体材料时，门窗膀固定位置应采用实心混凝土砌块或实心砖进行构造处理。在砌体上安装门窗严禁用射钉固定。外窗膀有保温要求的应采取构造处理，确保窗框固定牢固。门窗应开关灵活、关闭严密，无倒翘。推拉门窗扇必须有防脱落措施。建筑外门窗及周边不得有渗漏。下列情况必须使用安全玻璃：无框玻璃门(且玻璃厚度不小于10mm)；有框玻璃门玻璃面积大于0．5m2；单块玻璃大于1．5岔；沿街单块玻璃大于1．0m2；7层及7层以上建筑物外开窗；玻璃底边离最终装饰面小于500mm的落地窗。安全玻璃必须有3C安全标识。门窗应按图集要求设置密封条。其中门窗的橡胶密封条应在转角处断开，并用密封胶在转角处固定。有排水孔的门窗，排水孔应畅通，位置数量应满足排水要求。窗台流水坡度、滴水线、鹰嘴设置位置合理到位。4．3栏杆外窗窗台距楼面、地面的净高低于0．90m时，应有防护设施。窗外有阳台或平台时可不受此限制。窗台的净高或防护栏杆的高度均应从可踏面起算，保证净高0．90m。栏杆必须采用防止少年儿童攀爬的构造：对于采用水平杆件的栏杆或花式栏杆应设防攀爬措旄(金属密网、安全玻璃等)。6层及6层以下住宅的阳台、外廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆净高不应低于1．05m，7层及7层以上其净高不应低于1．10m。栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部有宽度大于或等于0．22m，且高度低于或等于0．45m的可踏部位，应丛可踏部位顶面起计算。防护栏杆的垂直杆件问净距不应大于0．1lm，正偏差应不大于3mm。护栏玻璃应使用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或钢化夹层玻璃。当护栏一侧距楼地面高度为5m及以上时，应使用钢化夹层玻璃。4．4防水坡屋面在雨后目测观察检查，不应渗漏；坡屋面的檐沟及平屋面分别蓄水24h后应无渗漏，蓄水深度不低于20mm。有防水要求的卫生间等地面经蓄水试验后无渗漏，蓄水深度不低于20rain，蓄水时间不少于24h。外墙(含与住户相关联的地下室、车库的外墙)应经不少于1h持续淋水试验或雨后观察无渗漏。外窗及周围应经不少于1h持续淋水试验或雨后观察无渗漏。4．5水暖安装管道支、吊架埋设和固定应牢固，位置、间距应符合规范要求。管道安装应顺直，水平度、垂直度、坡度符合规范要求。卫生洁具安装牢固，给排水管道接口严密，配件启闭灵活。塑料排水管道必须按设计要求设置伸缩节、检查口或清扫口，位置应正确。高层建筑中明设排水塑料管(管径大于或等于1101TIITI)应按要求设置阻火圈或防火套管。卫生间地漏水封深度应大于50mln。精装修住宅地漏应低于地面0～5n3nl。各种暗埋管道应在饰面做醒目标志。散热器应安装牢固、端正，防腐及面漆附着良好，色泽均匀。分、集水器安装牢固、端正，管道出地面处应附加保护套管。分户验收时给水、采暖管道应保持工作压力，不渗不漏。各种阀门、水表及配件性能应符合要求，安装位置应便于检修、维护和观察。采暖系统应在每户入户处安装热计量表，散热器上应安装热分配表。地面辐射采暖系统应在分、集水器每个房间回路上安装远传温控阀，散热器采暖应在支管上安装温控阀。管道保温层应厚度均匀、接缝严密，管道及支架应防腐良好。4．6电气工程4．6．1分户配电箱安装配电系统的器件极数、参数及性能与设计图纸一致。除壁挂空调插座外其它插座回路应设置漏电保护装置，动作电流不大于30mA，动作时间不大于0．1S。回路功能标识齐全、准确。导线分色符合要求，配线整齐、无绞接，导线不伤芯、不断股，端子接线不多于2根。PE干线直接与PE排连接，零线和PE线经汇流排配出。导线连接紧密。4．6．2开关、插座安装开关为同一系列，通断位置一致，安装位置距门框边宜15～20cm。安装高度在1．8m以下的电源插座应采用安全型插座；卫生间、非封闭阳台应采用防溅型开关、插座；洗衣机、电热水器、空调电源插座应带开关。无设计要求的插座高度应距地面30cm，成排插座安装高度允许偏差士0．5mm；单相三孔插座左零线、右相线上接地；PE线不得串接。面板安装应紧贴墙面且四周无缝隙。4．6．3导线敷设导线线径应符合设计要求。导线敷设不得出现死线。单股导线连接采用标准绕接、搪锡并包缠防水和绝缘两层胶带；或用质量合格的压线帽顺直插入，填塞饱满、压接牢固。4．6．4等电位联结设洗浴设备的卫生间应作等电位联结，应使用标准带铜端子排的等电位箱(具体做法见图集)。卫生间等电位应与卫生问楼板钢筋(结构施工时应与等电位干线连成一体)、卫生问内插座PE线、金属散热器(无论是否金属立管)以及其它较大金属物体连接。4．6．5灯具安装灯具接线相线和零线要接线正确，并且压线要可靠；灯具安装高度低于2．4m时，金属灯具外壳要做好接地，初装修工程应预留地线。4．7公共部分4．7．1外墙外墙不得出现渗漏。外墙窗角及大面均不得出现裂纹。4．7．2楼(电)梯问楼梯梯段净宽不应小于1．10m。六层及六层以下住宅，一边设有栏杆的梯段净宽不应小于1m。楼梯梯段净宽系指墙面至扶手中心之间的水平距离。梯段改变方向时，扶手转向端处的平台最小宽度不应小于梯段宽度，并不得小于1．2m。楼梯踏步的宽度、高度应符合设计要求。楼层梯段相邻两步高度差不应大于10mm，每踏步两端宽度差不应大于10mm；旋转楼梯梯段的每踏步两端宽度的允许偏差为5mm。楼梯踏步的齿角应整齐，防滑条应顺直。扶手高度不应小于O．90m。楼梯水平段栏杆长度大于O．50m时，其扶手高度不应小于1．05m。楼梯栏杆垂直杆件间净空不应大于0．11m。楼梯井净宽大于0．11m时，必须采取防止儿童攀滑的措施。侯梯厅深度不应小于多台电梯中最大轿厢的深度，且不得小于1．5m。4．7．3走廊和通道走廊和公共部位通道的净宽不应小于1．20m。走廊和公共部位通道局部净高不应低于2．10m。5分户验收中形成的验收记录分户验收过程中要求，室内每户填写一份《住宅工程质量分户验收记录(室内)》，公共部位每个检查单元填写一份《住宅工程质量分户验收记录(公共部位)》，单位工程验收完毕汇总填写《住宅工程质量分户验收汇总表》。6结束语目前我国建筑工程质量担保、保险、投诉处理相关制度不健全，质量验收责任制度和责任追究制度很难落实，少数建设、施工等单位质量意识薄弱，处理质量投诉不及时、不彻底和推诿等现象普遍存在。而对于在质量投诉时提出的经济赔偿因为国家没有依据，少数投诉人在赔偿得不到落实时一边拒绝维修和配合，一边又反复投诉等等，使得一些建筑工程特别是住宅工程的质量投诉处理过程矛盾较多、解决困难重重。采用分户验收的方法是现阶段有效缓解和解决有关问题的一种较好办法。通过分户验收工作的开展、落实，加强工程质量责任和责任追究制度的落实，提升工程质量水平，提高住户对住宅工程质量的满意度，也能体现政府执政为民、为民办事的工作宗旨。