土地增值税清算案例2

2020/5/101土地增值税清算案例一、要求以下给出的是永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）2008-2010年度“永辉花园”小区项目与土地增值税有关的账簿、凭证、资料和情况说明，请你就给定资料和相关信息，对该项目进行土地增值税清算。2020/5/102二、相关资料永安房地产开发有限公司基本情况：永安公司座落于市桥西区钢铁路67号，成立时间为2004年11月，纳税人税务登记号为13050000045278，法定代表人为高永安，财务负责人为李华。职工人数35人。核定的资质等级为二级，注册资本8000万元。开户银行为建设银行天河支行，帐号22200032645。永安公司自2008年-2010年只开发了“永辉花园小区”项目，无其他开发项目。2020/5/103（一）征地情况2008年1月10日，永安公司与当地国土资源局签定《国有土地使用权出让合同》，以“招拍挂”方式受让位于一宗土地50000平方米，土地使用权出让金总额为7500万元，并负责该宗土地上两户居民的拆迁安置工作及费用。2008年2月永安公司与两户居民签订拆迁补偿协议，并于当月完成拆迁工作。由于该项目为招商引资项目，当地区政府于2008年3月20日以补贴方式返还该宗土地出让金500万元。2020/5/104（二）项目立项、规划情况根据2008年1月20日取得发改委《关于基本建设项目的批复》，该宗地开发项目为“永辉花园小区”项目，全部为商品房开发。项目占地面积50000平米。2020/5/105一期:开发四栋普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。开发三栋非普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。根据政府规划要求，在三栋非普通标准住宅楼下建设地下人防工程2000平方米。容积率1.9。二期:开发两栋高层普通住宅楼（结构、规模相同，层高3米），各24层。开发一栋商住综合楼，共26层，其中1-2层为商场（层高5.4米），3-26层为普通住宅（层高3米）。建造会所一栋（永辉花园小区公共配套设施），容积率2.02020/5/106许可证取得情况如下：1、2008年2月1日取得建设局出具的建设用地规划许可证。2、2008年3月2日取得建设局出具的建设工程规划许可证。（一期）3、2008年3月16日取得建设局出具的建筑工程施工许可证。（一期）4、2008年10月30日取得建设局出具的建设工程规划许可证（二期）5、2008年12月31日取得建设局出具建筑工程施工许可证。（二期）？？12020/5/107房屋类别占地面积（平方米）建筑面积（平方米）一期四栋普通标准住宅1000020000一期三栋非普通住宅1000016000整个小区地下人防工程三栋非普通住宅地下2000一期小计2000038000二期两栋高层住宅1600032000商住综合楼3-26层住宅1300017000商住综合楼1-2层商场5000小区会所在二期建造10002000二期小计3000056000一二期总合计50000940002020/5/108确定“永辉花园”小区的清算对象：共四个一期四栋普通标准住宅楼一期三栋非普通住宅楼二期两栋高层住宅楼和3-26层商住综合楼住宅二期一栋商住综合楼1-2层商场2020/5/109开发情况：1、“永辉花园小区”一期工程建设情况：一期四栋普通标准住宅楼承包给A建筑公司，合同金额1560万元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法,已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为1600万元，单位成本800元/平方米。一期三栋非普通标准住宅楼承包给B建筑公司，合同金额2170万元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法,已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为2160万元，单位成本1200元/平方米。2020/5/10102、“永辉花园小区”二期工程建设情况：二期两栋高层住宅楼承包给C建筑公司，合同总金额4100万元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法。到2010年12月底尚未办理竣工结算手续。二期一栋商住综合楼承包给C建筑公司，合同金额2750万元，工程所需钢材全部由永安公司提供，其他材料及施工由C公司承包。工程价款实行分期预付、完工结算的办法。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为3800万元（含甲方供应钢材价款1000万元），单位成本1727元/平方米。2020/5/1011二期会所工程承包给C建筑公司，合同金额242万元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法,已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为240万元，单位成本1200元/平方米。。2020/5/1012销售情况：一期：2008年8月4日取得房管局商品房预售许可证，项目名称：永辉花园一期，施工编号：1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#。均为住宅楼，小区容积率1.9.二期：2008年12月25日取得房管局商品房预售许可证，项目名称：永辉花园二期，施工编号：1#、2#，住宅楼49000平方米，商业5000平方米，小区容积率2.0.截止2010年12月底所开发商品房销售情况如下：2020/5/1013永辉花园一期销售情况(已办理房产证）房屋类别可售面积（测绘）已售面积普通标准住宅2000020000非普通住宅15500（减少500）15500合计35500355002020/5/1014永辉花园二期销售情况(已办理房产证）房屋类别可售面积（测绘）已售面积住宅4900046000商业50005000合计54000510002020/5/1015该单位2008-2010年部分各类收入情况汇总如下：发票收入统计表填表房屋类别2008年2009年2010年合计一期普通标准住宅25000000100000002300000058000000一期非普通住宅5000000320000002700000064000000一期非普通差价-2000000-2000000一期人防30000003000000二期住宅50000000155800000205800000二期1-2层商场4400000044000000二期车位30000003000000合计30000000950000002208000003548000002020/5/1016商品房销售合同收入房屋类别合同收入（元）平方米单价（元/平米）一期普通标准住宅58000000200002900一期非普通住宅64000000160004000二期住宅205800000490004200二期1-2层商场(投资)4400000050008800合计371800000900002020/5/1017说明：1、一期人防收入300万元，系永安公司将地下人防设施改为车库出售，（记入其他业务收入科目）。2、一期非普通标准住宅-200万元，系测绘面积差500平方米退款，已开具红字发票。3、二期1-2层商场收入44000000元，系永安公司将二期1-2层商场5000平方米商品房整体投资天河市万峰商贸有限公司开超市。投资协议规定：商场投资协议价格为44000000元，占投资比例15%。（视同销售）2020/5/1018人防改车库收入300万元在一二期清算单位之间的分摊清算单位可售建筑面积分摊率分摊金额一期普通住宅2000022%660000一期非普通1550017%510000二期住宅4900055%1650000二期商业50006%180000合计89500130000002020/5/1019一二期各清算单位销售收入数据汇总清算单位直接收入分摊收入汇总金额一期普通住宅5800000066000058660000一期非普通6200000051000062510000二期住宅2058000001650000207450000二期商业4400000018000044180000合计36980000030000003728000002020/5/10202008年-2010年度账面记载土地、土地征用及拆迁补偿费汇总年科目账面数备注2008开发成本-土地价款75000000合法票据2008开发成本-土地价款3000000（契税）合法票据2008开发成本-土地登记费43000合法票据2009020100合计780430002020/5/1021说明：与征地有关的其他业务及账务处理如下：2008年2月10日，以银行存款支付被拆迁户张月、李丽拆迁补偿费差额400000元（暂列“其他应收款处理”，关于拆迁补偿无其他账务处理）。拆迁协议主要内容：永安公司共拆迁张月、李丽二人200平方米旧房（各100平米），永安公司对拆迁的面积以“永辉花园小区”同等面积的一期非普通住宅（每平方米4000元）进行补偿，并另外对二人分别补偿200000元。共120万元2020/5/1022土地价款在一二期分摊（第一次分摊）分期占地面积分摊率分摊金额一期2000040.82%29816153二期29000（1000为会所）59.18%43226847合计49000173043000（扣除了500万元的返还）可售面积2020/5/1023土地价款一期内分摊（第二次分摊）（计算表）分清算单位占地面积分摊率分摊金额一期普通住宅1000050%14908076.5一期非普通1000050%14908076.5合计200001298161532020/5/1024土地价款二期期内分摊（第三次分摊）（计算表）分清算单位占地面积分摊率分摊金额二期高层住宅1600055%23774766二期商住综合楼1300045%19452081合计290001432268472020/5/1025土地价款商住综合楼商业、住宅分摊（第四次）分清算单位建筑面积（可售）分摊率分摊金额3-26层住宅1700077%149781021-2层商场500023%4473979合计220001194520812020/5/1026土地价款在二期内各清算单位汇总数据（计算表）清算单位第三次分摊第四次分摊合计二期住宅237747661497810238752868二期商业44739794473979合计432268472020/5/1027土地征用拆迁补偿费在一二期分摊表（第一次）分期占地面积分摊率分摊金额一期2000040.82%489840二期2900059.18%710160合计49000112000002020/5/1028土地征用拆迁补偿费在一期分摊表（第二次）计算表分清算单位占地面积分摊率分摊金额一期普通住宅1000050%244920一期三栋非普通1000050%244920合计2000014898402020/5/1029土地征用拆迁补偿费在二期分摊表（第三次）清算单位占地面积分摊率分摊金额两栋高层1600055%390588商住综合楼1300045%319572合计2900017101602020/5/1030土地征用及拆迁补偿费在二期商住综合楼商业、住宅分摊（第四次）分清算单位建筑面积分摊率分摊金额3-26层住宅1700077%2460701-2层商业500023%73502合计2200013195722020/5/1031土地征用及拆迁补偿费在二期内清算单位汇总数据计算表分清算单位二次分摊三次分摊合计二期住宅390588246070636658二期商业7350273502合计3905883195727101602020/5/1032（八）2008年-2010年度账面前期工程费用汇总如下：年内容账面数一期二期共同成本2008规划技术费5000050000合法票据2008项目研究费8400084000合法票据2008一期施工图设计费170000170000合法票据2008测绘费4300043000合法票据2008抗震设计审查费5000050000财政票据2008墙体材料专项基金450000450000财政票据2020/5/1033说明：2009年售楼部租赁费，系临时租赁房屋做为销售营销场所，租期10个月，总租金165000元。2008煤气安装费54