照母山

2.1区域规划—两江新区规划龙石先进制造区：重点布局战略性新兴产业，布局国家级重大电力装备基地、国家级国防军工基地、国家级轨道交通装备制造和国家级新能源汽车制造基地。木古出口加工区：依托临近空港区位优势，重点布局现代食品工业、高端服装产业、高端家具产业、新型玩具产业等。蔡家高技术产业区：重点发展微电子和生物医药产业，布局高品质生态型商住区空港新城：重点依托空港、空港工业园，集中布局临空物流、电子信息、临空加工制造等，以及商贸商务、航空服务等现代服务业。江北嘴中央商务区：实施优化开发，建成全市金融、商贸、文化发展等商务核心区。其中江北嘴片区全力打造成为长江上游地区金融中心的核心区，布局金融总部机构和高端服务机构。悦来会展城：重点布局西部国际会展中心和重庆北部会展中心，建成服务长江中上游和西部地区、辐射全国的重要会展区。保税港区：重点布局国际配送、国际采购、国际转口贸易和出口加工项目，建成具备港口作业、保税加工、保税物流等功能，以及政策优惠、模式灵活、通关便捷、服务高效的现代化保税港区。鱼复现代制造和物流区：西部地区最重要的水铁联运基地和港口物流集散地，以及寸滩港部分保税功能转移的主要承接地，将布局现代制造业和临江船舶制造基地。水复生态产业区：重点布局低排放、低污染的清洁制造、生态休闲产业。北部新区：重点发展高新技术产业，布局战略性创新平台，是新区人口居住和现代服务业集聚区。2.2片区划分2000年北部新区成立，率先发展金开大道沿线以及鸳鸯片区，房地产发展迅速，目前以逐渐成熟大竹林片区配合旧城改造于2006年开始启动，开发用地少，基础设施建设落后，配套匮乏礼嘉片区目前仅龙湖悠山郡项目运作，基础设施落后，土地零散，资源匮乏，龙湖华宇已进入。照母山片区临近城市中心，城市发展遗留的宝地，自然条件优越，内有照母山植物园，交通规划路网发达，土地资源稀缺，宜居指数高，未来高端居住区。2.2片区划分2.3照母山片区土地市场分析恒大融创协信和黄香港置地万科协信象屿东原华宇北大资源中渝金科香港置地洋丰逸居力帆潜供潜供潜供潜供潜供已供应潜在供应万科金鹏升伟2.3照母山片区土地市场分析地块编号地块名称用地性质用地面积（万平米）地上总建（万平米）平均容积率成交价格（万元）楼面地价（元/平米）单亩价格（万元/亩）成交溢价成交时间1嘉发商贸地块居住1.352.72140005207695171%2010年11-12月2洋丰逸居地块居住4.99.82500005104681127%3香港置地地块居住38.688.12.2828949832855000%4和记黄埔地块居住13.227.92.11131000469265932%5厦门象屿地块居住20.641.32193000467762424%6万科地块一居住6.215.42.54670030315051%7万科地块二居住12.130.12.59044730025000%8万科地块三居住9.619.226500033854510%9华宇地块居住6.616.42.564500393765631%10协信地块一居住11.723.47296823412555002011年6月11协信地块二居住13.1232.82.510827233015500%2011年6月12香港置地地块(new)商住52102.61.9738597437625000%2011年12月13力帆七支队地块商住21.5264.563220000340868216%2012年4月14北大资源地块居住14.3635.912.510774530005000%2012年5月15建工地块（发改委集资房）居住11.528.742.57933027604600%2012年9月16金科地块（35万㎡商业）商住15.0849.263.2710900022134820%2012年12月17东原地块居住18.9935.691.88177000495962125%2013年5月18恒大地块居住67.19116.2471.7350450643405010%2013年5月合计338.61740.1772.19273279536925389%2.4重庆市商品房市场供求量价2.4重庆市商品住宅市场供求量价2.4重庆市商业市场供求量价2.5照母山片区整体市场供求量价6.7635.7761.856.4313.119.1158.5768.9469001101591089150020004000600080001000012000010203040506070802010年2011年2012年2013年1-9月供应量（万方）成交量（万方）建面均价区域2011年前多为恒大华府、金科项目供销为主，多为存量去化为主；2011年随着万科悦峰、悦府的面世，正式拉开了照母山区域的发展历程，但受政策打压，2011年供大于求，供销比高达1.87，价格受悦府项目影响大幅上涨至11015元/㎡；2012年随着约克郡、象屿、万科城、协信星都会等众多项目的入市，全产品线覆盖，市场容量提升至60万方，供销相对平衡，整体表现较好；2013年1-3月供略小于求，受别墅物业供销减小影响，整体均价小幅下滑。2.5照母山片区高层市场供求量价4.9128.8930.9834.5511.3710.2138.4940.216795756070987517640066006800700072007400760078000.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.002010年2011年2012年2013年1-9月供应量（万方）成交量（万方）建面均价区域2011年前多为恒大华府、金科项目供销为主，多为存量去化为主；2011年随着万科悦峰、金鹏金嶺及万科城高层产品的面世，供应量明显上涨，但售政策影响，成交量有所萎缩，万科悦峰、万科城精装高层产品带动价格上扬，建面成交较高7560元/㎡；2012年象屿两江公元、协信星都会及华宇上院等高层产品面世，供应量持续上涨，加之刚需集中爆发，供不应求，但整体价格有所降低；2013年市场持续复苏，北大资源博雅高层产品推出，市场持续供不应求，价格上涨，建面均价上涨到7300元/㎡。2.5照母山片区洋房市场供求量价12.8713.300.850.042.2016.259372729710418104740200040006000800010000120000.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.002010年2011年2012年2013年1-9月供应量（万方）成交量（万方）建面均价区域2012年前均缺少洋房产品供应，主要以恒大华府等项目尾盘销售为主；2012年随着华宇上院、协信星都会等项目洋房产品入市，区域洋房市场供应逐渐加大，上院及星都会项目洋房产品均为创新型产品，通过高赠送提高产品性价比，相对缺乏舒适度，2012年区域洋房建面成交均价在10400元/㎡左右；2013年北大资源〃博雅、香港置地约克郡传统洋房产品面世，区域洋房产品线进一步丰富，博雅主打交通配套，约克郡则以自然景观资源取胜，整体去化速度较快，同时受市场持续复苏带动，洋房价格小幅上涨，目前均价维持在1600元/㎡左右；未来约克郡、博雅、星都会、上院等项目将成为区域洋房供应主力，预计洋丰圣乔维斯洋房产品将于年内面世，将进一步加剧区域竞争。2.5照母山片区别墅市场供求量价1.856.389.115.990.054.3310.107.32499123486156921476205000100001500020000250000.002.004.006.008.0010.0012.002010年2011年2012年2013年1-9月供应量（万方）成交量（万方）建面均价区域2011年前区域在售别墅项目较少，去化量较小，以协信TOWN城为主；2011年随着万科悦府别墅产品推出，拉开照母山别墅市场序幕，悦府别墅体量较小，单价偏高，加之区域处于起步阶段，整体成交量较小，建面均价在23500元/㎡左右；2012年香港置地约克郡、万科城、协信星都会等别墅产品相继入市，促使成交量明显上涨，但整体单价有所下降；目前区域在售别墅依然集中于约克郡、万科城、星都会等项目，约克郡主要以舒适性产品为主，万科城（叠拼）及星都会则偏向于经济型；区域后期将有融创等潜在项目，未来供应量较大，区域竞争较为激励。2.6照母山片区在售楼盘分布项目名称在售业态目前建面均价象屿两江公元高层7000别墅16500华宇上院高层7600洋房10700约克郡高层9000洋房10600别墅16500万科城高层8100（精装1000）洋房6500（协议给政府）别墅12000万科悦峰高层8200（精装1000）协信星都会高层高层7000洋房11000别墅13500金鹏金嶺高层7100北大资源博雅高层高层7100洋房10700融创凡尔赛花园别墅130002.7典型楼盘分析——香港置地约克郡湖滨高端居住综合社区开发商香港置地集团项目地址北部新区金州大道(照母山公园附近)占地面积1358亩总建面191万方（南北郡）容积率2.1绿化率37.2%规划户数南郡约6000户面积范围联排：289-449m²洋房：112-297m²高层：88-133㎡建筑形态别墅、花园洋房、高层建筑风格别墅：英式风格高层：ART-deco几梯几户别墅：独户洋房：1T2高层：4T7楼层别墅：负1-3层洋房：8层高层：31层户车比例1/1交房标准清水物管费用别墅：4.00元/㎡·月洋房：3.5元/㎡·月高层：2.9元/㎡·月电梯品牌蒂森克虏伯物业管理第一太平戴维斯物业顾问有限公司2.7典型楼盘分析——香港置地约克郡房型主力建筑面积（㎡）成交建面均价（元/㎡）推出套数产品占比成交套数去化率去化周期（月）月均去化（套）两房+院馆88-107861427371%22783%545三房+院馆112-133854714728%10068%520合计88-1338587420100%32778%565高层产品数据显示：88-107㎡的两房+院馆产品去化情况较好，月均消化45套；112-133㎡的三房+院馆产品走量相对较差，月均消化20套。2.7典型楼盘分析——香港置地约克郡房型主力建筑面积（㎡）成交建面均价（元/㎡）推出套数产品占比成交套数去化率去化周期（月）月均去化（套）三房112-1431119128647%26392%737四房116-1701064119332%14374%720跃层222-297880213121%11991%717合计112-29710160610100%55290%774洋房产品数据显示：112-143㎡的三房产品去化情况较好，月均消化37套；222-297㎡的跃层产品由于其低单价，走量也相对较好，2.7典型楼盘分析——香港置地约克郡面积区间主力建面面积（㎡）成交建面均价（元/㎡）推出套数产品占比去化套数去化率去化周期（月）月均去化（套）300㎡以下289144007925%7696%223300-350㎡312-3411510022771%20289%229350㎡以上373-44920500174%17100%221合计289-44915200323100%29591%2213别墅产品数据显示：373-449㎡的联排端套及双拼产品由于占据较好的地理位置，拥有极佳的景观视野，且由于推出量少，产品稀缺性较高，因此去化周期最短289㎡的联排产品走量也较好，月均消化3套。去化周期相对较缓慢的户型是312-341㎡的联排产品，主要是推出量大，在与其它的两种户型去化周期对比下略显缓慢。2.7典型楼盘分析——万科悦峰城市精装高层居住社区开发商万科（重庆）房地产有限公司项目地址北部新区金开大道（棕榈泉对面）占地面积4.14万方总建面24万方容积率5绿化率30%规划户数1414户面积范围72-150㎡建筑形态高层建筑风格ARTDECO风格几梯几户2梯6户、5梯12户楼层31-34层户车比