2015年海外房地产市场趋势发展及置业投资

扬帆海外，选择全球优质资产【海外置业投资经验分享】规避置业障碍与风险，选择全球优质资产，您准备好了吗？今天我们带给大家的是用最权威的数据、事实和案例说话从国内外的差异到生活方式，全方位的解刨海外置业利与弊整点实事求是的干货，再谈其他国内海外置业市场【大数据下的海外资产配置】首先，我们先看一组关于海外置业的数据研究大数据国内人口流量2013年起，中国成为世界排名第四的移民大国，累计移民人口共计934万以上，同时，美加澳英是目前最大的人口流向国签证等条件放松，出海人口和机会逐年增加大数据人民币与美元的汇率优势10-13年国内房地产市场出台政策限购、限贷、房产税等严苛调控政策频繁出台，政策环境恶化导致国内市场投资环境下行。相比国内市场，海外投资风险低、市场潜力更大国内市场环境大数据国内地产市场地远高于国内市场投资价值的优势和机会大数据海外置业现状“投资移民”迅猛增加，“海外购房团”队伍扩张。超过五成的权威数据表明：海外置业是国内人群出海的核心目地出海人群以置业为核心的特征化目的大数据海外置业现状同时，近年市场份额高速增长，置业金额和人数均大幅增量，市场认知基本形成，成为国内富裕和财富阶层主流的资产配置大趋势置业份额和金额的明显激增大数据国内名企出海以万科、绿地为首的一线房企近年转战海外、集中开发，战略布局国际化。依托名企的开发能力，未来将呈现爆发式增长，海外置业已全面迎来黄金期一线名企的国际化布局，集中开发大数据国内外收益差相比国内市场而言，国外市场回暖，资本增长前景、投资空间更为明显（国外投资回报率、房价增长速率明显远远高于国内市场），通过完全超越国内市场的投资红利吸引国内客群国内房产平均投资回报率普遍在3%以内国外房产平均投资回报率保持在8-12%的区间更具号召力的投资红利与利润前景大数据国内外居住差以北上广深为代表的一线，极为高昂的房价和置业成本，基本已经超过80%以上的世界发达国家核心知名城市，且这一差距未来将越来越大，而我们获得的居住条件和资源却不成正比！沈阳，90㎡的普通住宅，我们可能要花60-80万人民币60-80万人民币，在国外能买什么？》澳大利亚南威尔士，5卧三卫别墅，带大农场》莫斯科市中心，80㎡两房两卫》英国曼城市中心，全精装高档公寓，包租……国内相同成本下，更高质居住资源的占有【大数据视角下的海外资产配置】基于国内市场现状差异和主力阶层对资产配置的诉求海外置业利好更趋明显国内市场全面进入海外资产配置的黄金时代国内生活VS海外居住【为什么要置业海外】然而，相比国内我们对于置业海外倾向更多的是生活和居住环境的提升在北京在上海在国内，我们生活的大多数城市沉浸在缭绕和雾霾当中，是常态90%以上北方城市的冬天，人不见人，出行两茫茫维度一：环境生态在美国洛杉矶在澳大利亚悉尼在英国曼城在加拿大温哥华在国外，大多数您可能置业投资的地方花园般的生活环境和生态标准，严苛的尾气废弃排放标准和法案您大多数的生活状态是这样中考高考少年奥数冠军大学宿舍幼少小学维度一：教育成长在国内，从少儿到大学应试体制下，我们更关注的是孩子学习和未来考上什么样的大学却更多的忽略了身心和成长的关系，体制下的衍生缺失无可避免在日本在韩国在美国在新加坡在俄罗斯在英国在国外，从少儿到未来更多的体现了对生命、运动、人文和文化的重视“授儿予鱼不如授儿予渔”考上好的大学未必会有好的未来，优秀的身心和素质才是立身之本然而相比国外，无需置疑，关于生活的差距和矛盾可能更多资源分配环境污染交通拥堵贫富差距通货膨胀教育问题社会福利食品安全房价过快公共配套医疗医患法律法务出海置业核心在于良好的生活品质健康的生活方式子女的教育成长舒适的高质物业未来的增值空间安居海外是我们最终目的但成功置业，总要面临很多的选择细项和深思熟虑海外置业市场【投资置业的深度解析】•美洲、欧洲、大洋洲、亚洲，这四大洲到底在哪个国家投资置业，没有明确方向。很多时候客户还处于盲选阶段。•由于每个国家的经济环境都不一样，对于海外房产代理商们提供的很多信息需要消化、甚至于去海外亲戚、朋友、网络等渠道求实，所以在培养客户的前期工作上要花费的工作量非常大。1.信息量过大讲干货2.信息不对称与语言障碍•中国是个信息不对称的国家，海外很多国家和房地产相关的经济状况和经济数据，我们都很难查询。•这样客户也比较难选择到底投资哪个国家的房产是最优选择。•海外置业最终签署的买卖合约都是英文版本的，这也是阻碍了很多想要在海外投资者的想法。讲干货3.政治经济因素引起的变化讲干货•一个国家的政治安定、经济和社会稳定决定了国计民生和房地产市场的走势，如果政治动荡和经济增长情况出现问题房地产市场将受到大的波动•受到的影响如：房价的下跌、房屋收益无法保证、产品的投资价值降低等•因为客户对各国法律、税后制度的不了解，让客户担心交易的过程中存在风险。万一出现风险，鞭长莫及不知该如何处理。4.法律税收等制度不清楚带来的交易风险讲干货•美国置业基本是全款付清，英国和新加坡虽然贷款利率比较低，但是贷款条件比较严谨，澳洲虽然贷款比较方便，但是如果通过贷款中介解决贷款很可能需要亲临澳洲签字，这些繁琐的手续，也制约了很多客户想要在海外置业的想法。毕竟国人都知道杠杆原理，用最少的钱得到最大利益。5.贷款问题讲干货6.外汇管制汇款不方便•中国是个外汇管制的国家，每人每年只有5万美元的购汇额度。对于某些高总价的海外房产，如再遇上不能解决贷款事宜，那客户面临着房款无法按时汇到海外购房账户的窘境。•将来房产买卖后，房款汇回中国，还是会再次遇到每人每年5万美元外汇额度限制的问题。讲干货•对于投资海外置业特别是投资美国、英国、澳大利亚等发达国家房产的中国买家，在产权交易后的交屋环节存在的不方便，毕竟国人去这些国家是需要签证（这些国家还有拒签的情况）和来回机票等成本产生的。•交屋之后，房屋租赁也是个问题，到哪里去找中介？有会中文的人员可以为我服务么？那我怎么去海外银行开设账户呢？这些都或多或少的制约了客户投资海外房产的热情。7.后期交易、租赁等方面的不方便讲干货8.贷款利率风险•汇率风险是目前大多数海外置业者较为担忧的。因为房产贷款期限都较长，在这么长的时间内，利率一定是有升有降，贷款人会面临还贷金额的不确定性。•除此之外，一旦今后房产要变现，也会产生各种问题。讲干货举例子12年底特律政府面临破产，被《福布斯》评为美国最悲惨城市。城市经济衰退，市区衰落，人口大幅锐减案例一:底特律房产市场底特律是美国密歇根州最大的城市，曾被称为“美国的巴黎”。随着城市郊区化发展，越来越多的人从底特律市迁往郊区，逐渐形成数个卫星城围绕市中心的格局，而底特律市区则走向衰落。如今，这座城市仅剩70多万人，被《福布斯》杂志评为2012年美国最悲惨城市。举例子经济衰退引发的房价下跌，一部分房产项目价格极低，虽然具有一定诱惑。未来不要说“大涨特涨”，连最基本的房产投资价值和收益都无法保证！12年美国底特律楼市全面崩溃，原价170万美元的楼房现价1.2万美元，两三层的楼房3000美元就能买下，而一些小型房产更是只需500美元。某公司美国网在首页最显著的位置上大字突出《底特律抄底团即将发团开办签证啦！》的文字广告。文章称，底特律政府濒临破产，房价大跌，故推出底特律抄底团，4月即发团，两日内报名已过千人。但该公司明确表示对投资的回报无法保证！听专家》专家点评说“很难说投资是不是一定有回报，因为国外有很多投资热点城市，一是自身发展空间已经稳定；二是房子也是有多年房龄的老房，升值空间不大。想通过投资海外房产实现资产增值，反而有可能造成资金积压，再加上较高的房产税等其他税费成本，可能持有一段时间后再出手发现已经低于买入价了，造成投资损失。”张汉亚举例子丁先生最近通过某中介机构，花500多万元人民币在西班牙购买了一套房产，可是等一切办理好之后，丁先生又急着把房子转让出去。原来，丁先生听信了中介的话，以为买了房子就可以加入西班牙国籍，“一只脚踏入欧洲”，以后孩子在国外读书的选择更多了。可是现在专业置业机构告诉他，“别说是外国国籍了，连永久居留权都拿不到”。案例二:中介误导称买房便可入籍听专家》专家点评说在国外买房就可以入籍是“偷换概念”，因为部分国家规定的“投资移民”或者“入股企业移民”，房产只是条件之一。在海外房产中介机构工作的Andy指出，在西班牙购置超过50万欧元的房产，可以获得该国居留身份。但是，要想拿到永久居留权或者入籍，一定要在当地居住，永久居留要连续5年每年住满半年，而入籍要连续住满10年。举例子案例三:各种额外费用无中生有白领汐小姐为了在海外买房“破了点小财”。其实在此前，她已经花了很长时间去了解海外房产市场，又向相熟的房产业内人士咨询相关信息。在对自己的财务情况做了评估后，她支付了100万元当作首付，购买一套海外房产。可是她没想到，整个交易过程完成，她竟额外付了近10万元。对此，某中介机构负责人Louis揭开了谜底：一般来说，在海外买一套房产，要付给中介2万元至3万元看房保证金、3.3万元差旅费、看楼诚意金2.5万元至5万元(若一家大小前往，则可高达10万元)，机票和酒店费用另计。其实，这些费用是自行定价，没有统一标准，而且大部分费用都属“无中生有”。听专家》专家点评说今年年初，黎先生通过某中介机构购买了一套意大利的房产，等所有的手续都办好了，中介跟他说可以收房了，他心里很高兴，于是带着太太就飞过去看房。谁知道，去到意大利时，他发现前几天就已经有人入住了他买的房子，而且住户还出示了他们的购房合同。黎先生在当地找了翻译后才知道自己的房子被转手卖了，自己却还蒙在鼓里。案例四:不带翻译受骗，房屋被转卖举例子听专家》专家点评说虽然海外置业的买卖双方、中介都会签订合同，但“即使是中文合同，普通人也未必会看清楚每个词、每一句的意思，更何况是外语，特别是一些小语种?”翻译可以帮助确定房子是否属于中介代理的房地产商、确认标的房产是否已经被售卖，从而降低被欺骗的可能。在海外置业过程中还存在着很多其他的陷阱，对于想在海外购买住宅的个人投资者或自住者而言，了解其将要投资的市场就变得十分重要。移民置业者需要了解市场上的供应与需求趋势，同时需要了解适用于该市场的各类政策及法律。如果置业者打算贷款，他必须了解当前利率、未来的利率变化以及购买二手住宅的折旧成本，因为不同市场都有一定的差异。投资海外的目的有哪些附加值我们可以选择拥有海外置业市场【我们的定制化服务】Service给您和下一代悉心关怀的月子中心Service高配置高标准定制化的体检服务Service最贴心最专业的学区房推荐规避海外置业风险，投资优质资产选择新联康伴您扬帆起航，置业海外