渭北产业园招商可行性报告方案

1陕西省渭南市渭南高新区渭北产业园招商引资可行性报告方案编制人：写你名字渭南市因坐落于渭河之南而得名。不过，对渭南市而言，今天的地域范围早已不再为渭南二字所能界定，渭南中心城市建设已经跨过渭河，一座新城--渭南经济技术开发区在渭河北岸崛起。渭南经济技术开发区是国务院2010年批准的国家级开发区。近年来，渭南经开区按照产城一体、融合发展的思路，紧紧围绕招商引资、项目建设和提质增效三大任务，全力把渭南经开区建设成为低碳节能产业新城、滨水生态宜居家园和自然休闲文化都市。第一部分：渭南开发区发展状况渭南经开区渭南经开区1988年扬帆起航，2003年建成了渭南高新区渭北产业园;2009年8月，渭南市委、市政府站在科学发展、跨越发展的高度，做出举全市之力把经开区建设成低碳环保、生态宜居的新型工业化新市区的重大战略决策;2011年元月，经陕西省政府批准晋升为省级开发区;2012年6月，渭南经开区管理体制在市委、市政府的支持下获重大调整，托管其规划范围内的辛市、龙背两镇全境和官道镇两个村，全面负责此区域内151.2平方公里范围内党政、经济和社会管理等事务，并被市委、市政府赋予较多的市级管理权限。渭南经开区作为全市改革创新、跨越发展的试验区和先行区，各项经济指标均保持持续快速稳步发展。全区累计实现工业产值25亿元，同比增长52%，其中规模以上企业实现产值20.7亿余元，初步形成了节能环保装备、机械电子、农副产品深加工、现代国际物流四大主导产业。特别是依靠渭南得天独厚的农业优势，旨在打造西北地区规模最大，门类最全的食品产业基地，已初具规模。2第二部分项目概况一项目简介渭南高新技术产业开发区渭北产业园位于渭南市城北2公里处，总体规划面积37平方公里，人口15-20万，首期启动建设面积5平方公里。园区依托西安周边的高科技优势和当地特色资源优势，重点发展机械工业、电子工业、医药制造业、精细化工业、新材料生产、农副产品加工为主的六大产业园区等支柱产业，同时兼顾其它项目，计划用8－10年时间，建设成为陕西东部重要的以六大产业链产业为主的特色工业园区。渭南高新技术产业开发区渭北产业园专为：成长型的中小企业开辟的创业起步区、孵化区，为引进大型企业配套及服务升级区、产业区。产业园利用孵化器、产业化生产等政策和功能优势，为中小微型企业提供创业空间和资源，为大型企业及配套企业提供发展和扩大的必要帮助，帮助企业降低创业与生产中的成本和风险，促进科研技术成果商品化、产业化，推动企业的快速成长，并做大做强。二项目用地描述（一）地理位置项目区位优势明显，交通便捷。产业园地处秦晋豫金三角地带，距西北空港西安咸阳机场仅45分钟车程，陇海铁路、西南铁路近在咫尺，南依渭河、东接108国道，107省道、陕西关中环线穿越园区，将园区融入西安经济圈范围，立足渭北产业园，其经济辐射半径覆盖西部各省，是企业抢占西部市场的桥头堡。（二）土地面积及规划使用性质总体规划面积37平方公里，人口15-20万，首期启动建设面积5平方公里。用地规划使用性质为工业用地。主要用于建设工业厂房、孵化楼及园区配套设施（食堂、宿舍、商超）等。（三）项目进展情况目前土地已交付产业园，用地已打围，红线已画，原用地内沟渠已改，可以进行场平工作。产业园成立项目公司名称已注册，公司组织机构已初步建立，3整个项目开发工作沿两条线同时推进，一条是项目规划、基建，一条是项目策划、招商。第三部分项目策划方案一项目SWOT分析（一）项目优势（S）■渭南开发区：基础完善、配套齐全、区位优越交通便捷。距西安仅25分钟的车程，去西安咸阳国际机场45分钟即到。陇海铁路、西南铁路、108国道，107省道、陕西关中环线穿越渭南城区，是企业抢占西部市场的桥头堡。给排水、电力、通讯设施管网配套完善，七通一平的基础设施完全满足各类项目入区发展。110KV变电站配网到位，双回路供电年底可以实现，电力供应充裕。排污站分三期建设，一期排水能力每小时达2700吨，管道铺设正在设计规划中，年底铺设到位。区内天燃气主路网管道铺设完成，能够满足园区企业和居民的用气需求。五星级酒店、垃圾处理厂、垃圾转运站、新区医院、中心小学等城市配套设施建设进展顺利。区内22公里主干道交通路网连接交通要道，路网四通八达，满足企业物流要求。正在完善的信息化平台为企业提供一流信息服务，打造网上交易平台，拓宽企业市场覆盖面。■渭南开发区：环境优美，宜业宜居渭南经开区环境宜人，南依渭水之滨，北靠生态优美农业生态园-葡萄产业园，东伴正在筹建中的万亩生态湿地，西临人文风景旅游胜地临潼。4同时，园区坚决杜绝高能耗、高污染企业入驻，加强环境保护力度，营造优良环境和融洽氛围，竭力为园区企业、员工和居民打造一个宜居宜业的理想生态家园。10.5万m2的和谐家园、雅园居等商住小区已基本建成。滨河新城等1120套公租房及400套限价商品房项目已完成投资6600万元，180套限价房已主体封顶。投资2500万元的市政广场正式对外开放。总投资10亿元的41万m2马渡和辛市拆迁安置新村规划设计等前期准备已经就绪。按照大栽杨柳槐、建设新经开的要求，积极实施道路和城市边角地、三角地的绿化亮化工程，动员和指导区内企业在厂房周围栽植苗木，美化环境。2012年全区栽植各类乔木、灌木16万棵(株)，绿篱15万株，新增绿化面积135亩。■渭南开发区：人才汇集、成本低廉渭南经开区所在区域劳动力资源优势突出，拥有各类职业技术院校277所，在校生9万余人，年培训各类专业技术人才5万人，是全国最大的技工培训输出基地。一般企业普工月工资1200元左右，管理和技术人员1800元左右，能充分满足各类企业的用工需求。渭南经开区日供水能力3万吨，供水价格为2.5元/立方米。电价实行分时段计价：工业平均电价0.57，商业用电0.82元，生活用电0.498元。工业用气价格为3元/立方米(全省统一价)，居民用气为1.98元/立方米。■渭南开发区：服务完善、保障有力秉承企业内部的事法人办，企业外部的事管委会办的服务理念，全程24小时保姆式服务，代办各项手续，不收取任何费用。同时，在服务时间上打破三个界限：即上班与下班的界限，白天与黑夜的界限，工作日和节假日的界限，提供24小时全天候服务。坚持厂内的事情法人办、厂外的事情管委会办的服务理念，凡是来经开区投资的项目，不分大小均由管委会企业服务中心专人负责办理并全程跟踪服5务。企业服务中心代办营业执照、税务登记证等手续的时间由过去的15个工作日缩短为7个工作日。规划建设部门三证一书手续的办理时间由过去的3天缩短为现在的1天。渭南经开区强力推行首问负责制、限时办结制、领导包联制和企业联系员制度，全力营造快捷高效的服务环境。■渭南开发区：展望未来前景广阔目前，渭南开发区依靠其地理优势、资源优势、环境优势、市场优势，已形成了以机械工业、电子工业、医药制造业、精细化工业、新材料生产、农副产品加工为主的六大产业园区。以八鱼油脂、高迪尔果汁、大农饲料为代表的农副产品加工业;以金城工业园有色金属加工为代表的新材料研发基地;以渭河煤化工集团、中众化工公司为代表的精细化工产业;以美国独资陕西线艺电子有限公司;海泰电子为代表的电子工业;以陕西北人印刷机器制造公司、合容电器为代表的机械加工业;以利君现代中药公司、陕西容厦药业有限公司为代表的医药制造业。经开区党工委、管委会将按照市委、市政府关于经开区发展的一系列重大决策，紧紧抓住西部大开发和关天经济区发展快速推进的重大历史机遇，敢为人先，勇于创新，不断优化、创新、建设一流的投资环境(即开明开放的政策环境，功能完善的设施环境，快捷高效的服务环境)，着力构建工业化带动，产业化聚集，城市化推进，生态化发展的区域经济格局，全力打造渭南先行先试的创新区、全省环保节能的示范区、东部产业转移的承载区、联通全国的现代物流服务区，力争到2020年工业生产总值突破600亿元、财政总收入实现50亿元，建成秦东一流低碳环保工业化新市区。■渭南开发区：优势体现：1.渭南市工业发展核心地带圈渭南开发区是渭南市城市的第二层次地带和经济发展的第一产业圈。开发区是渭南市工业经济的增长，是全市发展六大产业加工的重要基地，在发展工业上区域优势突出2.国家级开发区优势6入驻企业可享受国家级开发区享有的政策、税收优惠等，可享受开发区工业基础配套、生活配套、管理配套及人力资源和科研支持等诸多优势3.孵化器优势科技园实际是开发区的“园中园”，入驻企业不仅享受开发区的资源优势同时可享受科技园独特的孵化器功能优势。4.位置好，口岸好，广告效果好。5.拿地成本低，可办理产权证。6.具有成功招商的经验，有一定的招商网络和渠道。（二）项目劣势（W）1、公司整体、自主开发将面临一定的资金压力和风险2、距离渭南市区较远，给企业增加了运输成本。（三）项目机会（O）1、开发区入驻企业数量、规模发展势头好，对园区招商工作有带动效应。2、渭南市区及周边郊县定位于工业园的不多3、项目用地位置优越，将成为开发区的形象工程之一，开发区管委会可为园区招商提供帮助。（四）项目威胁（T）1、各类工业园区，竞争激烈。2、如开发力度不够将面临开发区管委会压力，对二期建设不利3、开发区内的孵化中心、区外其他各类孵化器构成竞争SWOT分析结论：1、面对竞争，明确定位，专为六大支柱产业量身定作。2、充分利用低成本优势，树立形象，为二期做铺垫。3、充分发挥国家级开发区金字招牌的优势。4、创新开发模式，招商先行，以招商带动开发。5、利用孵化器功能，打造工业地产科技概念。二项目开发策略（一）项目开发总体目标1.以渭南开发区渭北产业园项目为契机，实施“工业地产规模化”战略2.以渭南开发区渭北产业园项目树形象，亮品牌。3.兼顾效益的基础上，追求开发速度，探索开发新模式，建立和巩固招商网络。7（二）项目开发策略1.自主开发+入园企业开发这种方式下我们把入园企业分为两类，一类是租用标准厂房（不排除买断）；二类是企业征用土地自行建厂。采取这种开发策略，整个园区开发要把握开发节奏，招商要先行。公司在开发标准厂房的同时或之前就开展对征地企业、孵化大楼的招商，孵化大楼和征地企业招商工作进展顺利的情况下（招租达到60—80%，引进企业5—6家），方可开展孵化大楼的开发建设。因此招商是否成功是此种开发策略成功的关键。利：1）公司资金压力小，资金占用少，财务风险小2）投资风险小。弊：1)开发周期拉长，影响二期建设和开发，同时可能面临管委会压力2)如整个园区配套不到位，企业对服务、园区管理乃至公司实力信心不足，招商工作难度大。2.引入新投资商联合开发以项目土地使用权作股，引进新的省级国家投资公司增资扩股，进行联合开发。新投资商可以优先考虑等运作工业园区较成功的工业地产商，因为他们一方面对工业地产有较深入的理解和认识，另一方面资金实力强，现金流量充足，再者有较成熟的招商网络和渠道可以共享。引入新的投资商后即可对园区进行整体启动，孵化楼和标准厂房可以先建起来，同时整个园区的设计和规划标准也可以有所提高。非标准厂房区仍可向企业出售土地，由企业自己开发。利：1)开发周期短，资金压力小，风险分散2)有利于树立公司和园区形象，对二期拿地有帮助。3)利于招商4)如果能引入工业地产商则可以利用对方的网络推进招商工作。弊：1)寻找理想的新投资商较困难2)利润空间压缩三项目市场定位81.市场定位：产业园是高新技术研发实验室，是科研成果商品化、产业化平台；是鼓励创新、鼓励发展的生产力促进中心；是中小品牌产生、发展、壮大的孵化基地；是信息、资金、人才汇集的创业天堂。2.目标客户定位渭南市区及周边种子型高科技企业和中小型企业及大型企业；省内外企业在渭南市的分支机构、子（分）公司、生产基地。四项目营销策略产品篇从“产品”角度，一方面要塑造“科技园区”概念，使园区获得科技增值，另一方面推出“金牌贴身物管”提升园区服务增值。1．科技园区项目实质是工业地产，但为凸显项目特色，应着力提升地产附加价值，促进工业地产与科技房产的结合，营造“科技型，知识型”工业地产概念，通过孵化器来形成园区的比较竞争优势。为此要放大、强化的资