拆迁方案

十七）、动迁实施方案、滞迁户动迁实施方案、维稳预案目录第一节总论第二节项目概况及必要性第三节动迁实施方案第四节签约流程图第五节项目进度表第六节滞迁户动迁实施方案第七节动迁服务团队人员配置第八节维稳预案第九节与周边居民及单位关系的协调措施第一节、总论一、项目摘要1、项目名称黄石市西塞山区棚改石龙头村动迁服务采购项目二、实施单位西塞山区棚改石龙头村动迁指挥部三、调查范围1、承担黄石市西塞山区棚改石龙头村动迁服务采购项目可行性研究报告编制任务，主要进行了以下调研工作：2、项目的背景、必要性3、项目的具体情况（户数、房屋性质、占地面积、建筑面积、联系方式等）4、项目周边楼盘信息（代筹房源户型、价格以及房源数量等）5、项目范围内居民意愿度征集6、项目社会效益的评价四、项目技术、服务及商务要求1、本工程动迁项目性质特殊，实施机构需得到广大动迁户的理解和支持，因此我公司前期自行完成动迁区域内的调查摸底工作，向动迁户及居民自治改造委员会积极宣传推介自己，得到动迁户及居民自治改造委员会的信任。2、动迁区域内动迁户及动迁区域周边工农关系由中标人负责协调。3、如果中标，我公司按招标人的要求在规定时间内完成与动迁户的谈判、签约工作。4、如果中标，我公司在房屋动迁过程中，不会采取暴力、威胁或者违反规定采取中断供水、供热、供气和道路通行等非法方式迫使动迁户签约。5、如果中标，我公司一定加强对其工作人员的法制及安全教育培训，杜绝出现人身及其他安全事故。加强对工作人员的相关政策及业务标准培训。五、准确灵活把握政策，在坚持原则的基础上加快搬迁进度1、为了高效、高质量的完成拆迁工作，建议贵单位在制定拆迁补偿标准时，对诸如被拆迁附属物、装修的补偿标准等各项指标在不违反相关法规的情况下尽量取允许值的高限（该部分补偿款在总补偿款里占的比例极小），给被拆迁人一个较为宽松的拆迁补偿政策环境，以保证拆迁工作的顺利进行。2、提高提前搬家的奖励额度，在政策允许的前提下，将提前搬家奖的奖金额度提高，级别划分尽量细致，让奖励更加有吸引力，同时又给被拆迁人一种紧迫感，以达到让大多数被拆迁户在奖励期内搬迁完毕的目的。六、加强评估公司与拆迁公司的业务交流，及时沟通信息1、拆迁是一项专业性极强的工作，需要工作人员有丰富的专业工作经验，良好的沟通、协调能力。评估公司与拆迁公司之间高度的配合一致性是保证顺利完成拆迁工作的重要前提。2、拆迁补偿价格是整个拆迁工作的基础，评估机构发挥着重要的作用，既要保护被拆迁人的合法权益，同时也要在合法的前提下，为拆迁人节约成本，同时拆迁补偿方案的具体实施主要由拆迁公司完成，拆迁公司在整个拆迁过程中起着至关重要的作用。加强评估公司与拆迁公司的业务交流，及时沟通各自掌握的信息，会对本项目拆迁工作顺利进行起到积极推动作用。第二节、项目概况及必要性一、项目概况1、项目地点黄石市西塞山区棚改石龙头村。2、项目简介在此动迁项目中，面积约44287㎡、179户。动迁面积较大，动迁户数较多。大部分公房归属房产局，已通过房改，两证齐全。只有极少部分公房还未房改。二、动迁工作前期准备1、根据经验，在拆迁公示张贴后的最初几天内被拆迁人反响最大。被拆迁人对于拆迁政策和拆迁评估技术路线极为关注。因此我们在项目指挥部（以委托方为主，评估和拆迁机构派人参加）的统一安排下，抓住这一有利契机，选择经验丰富的估价人员对拆迁现场周边环境详细踏勘、搜集相关资料，同时对被拆迁人抽查访问，倾听意见，解释政策法规及估价技术路线，并及时反馈信息作为确定评估原则、评估实施方案的基础。2、前期准备工作的主要内容：（1）、了解项目具体情况了解项目的位置、四至、规模、用途、房屋状况、建成年代、权属状况，居住人员构成、教育水平、年龄结构、外来人口等。（2）、搜集相关文件资料项目立项、规划、土地利用等相关批准文件及批复材料，房地产权属资料，征、占地用地证明，居民户口情况，其他相关材料（关于房地产的司法、诉讼等情况）。（3）、与相关部门前期配合与项目所在地基层政府组织联系，告知其所在区域已列入拆迁范围，提前作好准备，以便拆迁过程中相互协调配合。（4）、组织人员学习根据项目的规模、房屋结构形式复杂程度，确定项目负责人，安排项目工作参与人员进行学习，熟悉项目情况和适用法律法规，统一口径，平衡尺度，掌握重点。（5）、安排工作计划根据项目特点、人员构成情况编制工作计划和进度计划。（6）、确定评估原则召开有关各方参与的协调会确定评估原则，如待拆迁区片的普通附属物的确定原则和装修部分的补偿标准等。只有确定了合理可行的评估原则，才可最大限度的保证现场拆迁工作的顺利进行。因此，应把对拆迁工作的认识统一到项目指挥部的立场上。评估技术规范、入户调查口径及具体操作规程应在入户前应当制定完成。（7）、制定技术方案在对该项目分析研究的基础上，确定本项目的估价技术路线和拆迁评估依据。统一估价人员的思路和现场勘察标准，尽量减少人为因素的影响，对相关技术参数的选择上尽量的保持一致。制定出方案后，确定工作人员负责制，确保整个评估项目能按时、高质量的运转。（8）、与拆迁公司配合前期工作中，评估公司与拆迁公司应相互熟悉、分工合作、密切配合，充分发挥各自的优势，在制定政策，宣传解释口径等方面保持一致，为后续入户调查、动迁等工作打下基础。3、外业工作（入户调查）外业工作的核心在于查清被拆迁房屋的状况。为了做到标准统一，避免遗漏从而提高工作效率，我公司设计了专门的“房屋估价表”，包含三部分内容，分别为“房屋及院落示意图”、“房屋状况表”和“设备及附属物表”，并要求估价人员逐项填写，现场签字。在现场查勘过程中，入户估价人员尽可能保证各种材料搜集完备，对特殊装修状况进行现场拍照，并灵活运用与拆迁相关的法规政策现场对被拆迁人进行宣传讲解，为拆迁报告的撰写提供最详尽的资料及后续动迁、解释、答疑等工作打基础。外业工作（入户调查）的主要内容：（1）、面积量测、示意图绘制、附属物登记（包含装修及部分设备）；（2）、文字材料收集：房地产权属证书、相关批件、法律文书、被拆迁人对房产处置声明等；（3）、周边情况调查记录：四至、临街状况、道路状况；（4）、被拆迁人情况：产权人姓名、年龄、常住人口、户口在册人数、家庭结构、常住人口年龄结构；（5）、房屋情况：结构形式、建筑材料、建成年代、使用状况、现状用途、维修保养情况、其他特殊情况；（6）、自行装修装饰部分：材料、质地、成新、使用年限、维修保养情况、其他特殊情况；（7）、设备：品牌、型号、使用状况、维修保养情况、基他特殊情况；（8）、附属物：数量、品种、成新、维修保养情况、其他特殊情况；根据我们的经验，在入户调查过程中，拆迁公司和评估公司一同进行对拆迁工作非常有利，保证现场测量数据的一致，宣传口径一致，政策解释一致，基本能保证委托人、拆迁公司、评估公司所取得的第一手数据的一致，对整个拆迁工作能达到事半功倍的效果。4、内业测算各小组每日完成外业工作后，将在晚间对各组白天取得的被拆迁房屋的各项数据进行整理、核对，以便及时发现问题。在全部外业工作结束后，各小组对各自取得并经过核对的数据，进行输机录入并汇总计算。为了方便快捷并减少人为因素的干扰，我们针对徐州市不同地区不同拆迁政策研发编制了相应的电脑软件，只要录入基础数据，便能准确的计算出各家各户在相关政策下的拆迁补偿款，该成果已经应用于众多的拆迁评估项目进行实际检验并取得满意的成果，该成果得到政府拆迁管理部门的认可。在此期间，视情况需要另外组成一个小组驻现场再次对漏户、漏项等情况拾遗补漏，并及时反馈信息。在内业测算过程中及时与委托人和拆迁公司沟通信息核实数据，保证测算的合理性和科学性。第三节、动迁实施方案一、动迁项目概况本次黄石市西塞山区棚改石龙头村动迁服务采购项目，征地拆迁、房屋征收补偿签约、腾退等所有协商谈判工作。房屋大多破旧。居民居住条件较差，大多数居民希望拆迁搬离此地，又加上本次拆迁补偿政策非常优惠，拆迁户大多数都能接受本次拆迁补偿标准。因此群众工作相对比较好做。二、工作措施1.组织公司员工学习培训，让每一个工作人员熟悉本次拆迁补偿标准及相关政策。并掌握评估公司对每一户的评估价格。2.制定相关工作制度及工作纪律，让每一个工作人员耳熟能详。3.宣传发动，前期棚户区改造指挥部做了大量宣传工作。让拆迁户已经了解了相关政策和补偿标准，并对自己的房屋评估情况也有所了解。本公司将派出有谈判经验的人员入户，具体与各家各户沟通谈判。4.密切联系政府相关部门，及时解决拆迁提出的合理要求。对无理要求多做解释工作。5.坚持原则，一视同仁，公平公正公开，杜绝暗箱操作。6.充分利用本公司工作人员与本次项目拆迁户的密切关系，先易后难，各个击破，分兵突击及时兑换奖惩，加快签约进度。三、时间安排工作内容完成时间培训时间5天分组入户摸底35天签订拆迁协议15天建立档案5天四、工作纪律及相关工作制度房屋拆迁是一项政策性强，与群众利益密切相关一项复杂的工作。为确保动迁工作依法实施。维护拆迁户和政府的合法权益。根据有关法律法规，制订以下工作纪律和工作制度。1、工作纪律（1）严格执行国家法律法规及省市区有关部门相关规章。（2）必须遵守守法自律制度。在谈判过程严禁擅自提高或降低标准，随意改动评估数据。（3）不得接受拆迁户的任何好处，不得对被拆迁作任何偏离本次拆迁政策之外的承诺。（4）不得私自与被拆迁户接触，更不得透露该保密的相关情况。2、培训制度（1）本公司招聘工作人员实行岗前培训。学习基本法律法规，加强法律意识。上岗培训，学习本次动迁相关的有关法律法规和动迁相关知识。（2）信访制度公司设立专门信访办公室，安排专人接待群众上访，及时与群众沟通，为群众提供政策咨询和法律服务，听取群众意见。遇到疑难问题聘请专业法律工作者到场咨询。（3）公示制度设立公示栏，监督举报电话。接受群众媒体及社会各界人士的监督。（4）责任追究制度工作纪律，每一个工作人员应尽好职责，违反有关工作纪律必经追究相关责任。具体如下：A.对工作懒散、畏难、消极怠工的。B.利用工作之便私自动用拆迁资金谋取个人利益的。C.工作不力，掌握政策不严，造成工作被动，让拆迁户造成较大损失的。D.与群众沟通不力，政策宣传不到位，激化矛盾，造成拆迁户群体上访或越级上访的。E.不能按时完成动迁工作任务的。F.其他违规行为。违反以上条款，轻者批评教育，重则追究政治、经济责任，直至追究法律责任。（5）考核奖励制度本次动迁时间紧、任务重，需要群体工作人员同心同德、共同努力，克难攻坚才能按时完成工作任务。因此对工作突出者予以奖励，制作本奖励制度。A.考核对象：以工作小组为单位，适当奖励有突出贡献的个人，特别动员自己的亲属带头签约的人员。B.进入谈判签约时间，各小组倒排工期，对未出现违规现象的小组给予进度嘉奖和超前奖。对有特殊贡献的给予特殊贡献奖。不能按时完成任务的不予奖励。（奖励细则另行发文）。整理户主资料与协议按户归类，交予指挥部存档。第四节、签约流程图一、工作承诺：前期自行完成动迁区域内的调查摸底工作，向动迁户及居民自治改造委员会积极宣传推介自己，得到动迁户及居民自治改造委员会的信任。数据录入汇总、统计动迁区域户数、面积深入调查住户家庭人员情况、经济收入及社会关系入户征询改造意愿，了解户主心中需求领取预估单，协助测绘评估进行初审，查漏补缺。根据最终确定的测绘图纸、评估报告进行补偿金额核算根据预估单填写结算表，针对补偿金额测算过程向户主进行详细解释组织房源推介会、根据住户情况，进行私人定制服务协议文本，算账单最终填写，签订附加条件生效协议收集协议审核时所需提供的相关证件、票据、资料等负责协调动迁区域内动迁户及动迁区域周边工农关系。二、时间保证措施承诺在签约期60日内达到被征收户的95％以上；如签约率未达或超期未达到被征收户的95％，采购人将按合同约定扣除履约保证金，并放弃支付动迁服务费；三、安全保证措施1、承诺我单位工作人员必须持证上岗、依法依规、阳光征收、公平公正，不得暴力征收，不得弄虚作假，做好补偿安置协议及相关政策法规的宣传、解释工作；2、承诺会加强对其工作人员的法制