保利-成都保利石像湖项目发展战略整体定位营销方案-298

Copyright(c)2007.12-1-谨呈：保利（成都）实业有限公司2007.12保利保利··石象湖项目报告石象湖项目报告优质资源无限生活优质资源优质资源无限生活无限生活PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建(c)2007.12-2-我们对本项目目标的理解保利品牌在成都的落地生根非传统地产项目可持续发展，实现地块价值最大化项目首期轰动热销ResultResultResultResultResultResult项目总占地20平方公里，约3万亩，住宅建筑面积约160-180万平米（具体指标待确定），计划开发周期6-8年保利地产，十五年国家一级房地产开发资质企业，首批IPO上市企业，公司总资产已达300亿元，总市值已超一千亿元，隶属国务院国有资产监督管理委员会监管的155家大型中央企业之一。作为保利在成都的首批开发项目，首期轰动热销，应是近期内的首个阶段目标PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建(c)2007.12-3-目标下的难点如何整合资源，使土地价值最大化如何使成都乃至西南、全国的高中端客户愿意在这里置业如何在保证产品高端的前提下，实现快速销售对于我们这个长周期项目，如何保留项目弹性，对抗宏观调控如何首期轰动，实现保利品牌在成都的精彩落地PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建(c)2007.12-4-为了完成上述目标，项目组所完成的基础工作•重点研究了全国等高端别墅项目成功要求借鉴•高尔夫景观与住宅关系分析•国外度假景点开发案例•成都别墅宏观市场研究•市区及郊县别墅楼盘调研•项目地块实地勘查及资源分析•高端客户价值取向分析•交通通达性•城市意向•保利集团资源研究•保利地产成功案例扫描国内外成功案例研究市场调研项目可利用资源研究PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建(c)2007.12-5-本报告思维逻辑图外部环境发展战略„问题界定„发展战略整体定位„我们对项目解读–区域属性–项目属性项目界定营销方案„成都别墅发展格局„板块标杆项目研究„整体定位„产品定位„价格及推量建议„项目整体营销方案„首期营销执行细案No,1No,2No,3No,4No,5PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建(c)2007.12-6-项目界定外部环境发展战略整体定位项目界定营销方案•区域属性•项目属性PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建(c)2007.12-7-本案本项目位于大成都边缘区域,属远郊项目城市规划区面积12390平方公里城市规划区城市规划区面积面积1239012390平方公里平方公里都市区面积3681平方公里都市区都市区面积面积36813681平方公里平方公里本案都市区外小城镇金堂县城、大邑县城、新建县城蒲江县城其中四个县县城崇州市区、都江堰市区、彭州市区邛崃市区其中四个县级市市区其中非都市区都市区内小城镇七组团其中中心城外围组团中心城其中都市区„成都市域城镇空间已呈现一体化和网络化的发展趋势，并将依托主要的区际交通干线形成“一心一轴一群”的城镇空间格局。“一群”：依托成温邛快速路和成雅高速路，由位于中心城市西南的崇州、邛崃、新津、大邑以及为数众多的中小城镇组成的联系紧密，分工合理，功能一体的城镇群。“一轴”：是指由主城区向南北沿成雅高速路和成绵高速路伸展并联结新津、蒲江以及市域以外的广汉、德阳等而形成的南北向城市发展轴。该轴未来仍将作为重点发展地带。“一心”：指以现成都中心城为核心，整合周边七个卫星城及相关小城镇，形成的“一主四区”的超级特大中心。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建(c)2007.12-8-蒲江经济位居成都末端，本区域及周边区域消费力极为有限1700元/㎡眉山2107元/㎡雅安2007年上半年商品住宅均价区域„蒲江县房地产特征1800元/㎡2007年2006年6月份起新推出项目起价在1600元/㎡之多。1600元/㎡左右2006年/1300元/㎡之多2004年2003年下半年之后房价上涨幅度同比周边区县明显较高；800元/㎡左右2003年下半年备注销售均价时间„成都市区各郊县GDP及人均GDP排名„蒲江周边市区GDP及人均GDP（雅安、眉山）„雅安、眉山07年房价05010015020025005060506050605060506050605060506050605060506龙泉驿新都温江双流郫县青白江金堂大邑蒲江新津都江堰05000100001500020000250003000035000GDP（亿元）人均GDP（元）26.0529.2126.46148.9245.07280.8392028012990181951118810117050100150200250300050605060506蒲江雅安眉山020004000600080001000012000GDP（亿元）人均GDP（元）雅安眉山PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建(c)2007.12-9-良好的生态基础以及特色的旅游资源使蒲江将旅游房地产被视为未来重要的经济增长点，石象湖从中扮演重要角色石象湖生态旅游示范区、朝阳湖省级风景名胜区、又有古临溪县城遗址，还有众多的唐、宋代摩崖造像等。特色旅游资源蒲江空气质量达到国家Ⅰ级标准，水质达到国家Ⅱ类水域标准，土壤质量达到国家土壤环境质量Ⅰ级标准。良好的环境条件蒲江发展天然绿色产业和房地产打下了良好的基础。良好的生态环境旅游重点发展区本案朝阳湖风景区九仙山风景区长秋山风景区成佳茶文化观光朝阳湖石象湖蒲江蒲江县城县城成都方向雅安方向成雅高速PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建(c)2007.12-10-成雅高速公路拉近了蒲江与成都的距离感，提高了便利性成都市区本案成雅高速86公里距成都市区公里数(高速公路站口间的距离)77公里距双流机场公里数1小时行驶时间(成都市区至石象湖公园)35元/次成都至蒲江费用双向八车道路况„成雅高速公路是成都至雅安的高速公路，全长141.20公里，1996年12月6日开工建设，2000年1月4日建成通车„从成都市高速公路建设看，成都通往下属各级郊县均建设有高速公路或免费快速通道，蒲江与同级郊县相比并不具备交通通达优势„川西旅游环线蒲江段已建成，整条路按二级公路标准修建，总投资9千余万元，全长30余公里，穿越成雅路，经蒲江县城与国道318相连成温邛高速成乐高速成灌高速成彭高速成绵高速成南高速成渝高速双流机场PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建(c)2007.12-11-项目界定外部环境发展战略整体定位项目界定营销方案•区域属性•项目属性PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建(c)2007.12-12-项目四至:项目南侧邻近成雅高速公路，昭示性强；东、西、北均为生态农田、林地ƒ石象湖高速公路出入口„区域内农家地农家、林地卫星图PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建(c)2007.12-13-我们的项目:公园-高尔夫-原生（湖泊、次生林坡地、果园）-高端别墅项目妙音湖新花卉公园石象湖五星度假酒店小镇商业街高尔夫球场B高尔夫球场C高尔夫球场D高尔夫主会所项目交通主干（双向）生态田园（意识图）高尔夫球场A养生馆小镇中心、学校、康复中心石象寺高尔夫核心公园核心PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建(c)2007.12-14-400平米独栋别墅、260平米温馨小独栋为主力产品，占总比例62%100.00%4865920100.00%1,979,3507,018总计0.125%60941.60.493%9,7501307510050员工宿舍K0.488%237501.61.920%38,0004009512070旅游度假公寓(租赁型/自住型)J2.877%1400000.32.122%42,0003014002000800庄园别墅（可定制）I0.413%2010022.031%40,20012033560070RentalResortPoolCondo纯度假泳池别墅(租赁式)H4.007%1950000.87.881%156,0001,20013018080LuxuryCondominium时尚花园洋房G3.083%1500000.75.305%105,000500210240180StackedTownHouse叠式联排花园洋房F3.853%1875000.65.684%112,500500225250200Townhouse联排别墅E26.716%13000000.426.271%520,0002,000260300220SmallVilla小型独栋温馨别墅D4.172%2030000.33.077%60,9005810501500600企业会所C42.277%20571430.3536.376%720,0001,800400500300LuxuryEstateHome高级享受型别墅B11.988%5833330.38.841%175,000280625800450LuxuryCustomHome豪华享受型乡村别墅A住宅用地面积比率住宅用地面积容积率建筑面积比率%建筑面积单元数单元平均面积单元最大面积㎡单元最小面积㎡Description类别说明Type序号4838170TargetRes.LandArea估算住宅用地面积㎡1989150TargetRes.BuildingArea估算住宅建筑面积㎡PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建(c)2007.12-15-养生馆、高尔夫会所、湖滨度假宾馆、商业街、学校、康复中心是项目的主力配套物业PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建(c)2007.12-16-项目整体核心资源提取——石象湖公园三大价值资源石象湖石象寺花卉公园据咸丰九年（1859）重修石象寺碑记载：有后汉将军严公讳颜，南征凯还，弃官归隐于此，访西汉将军河南莫公之胜迹，请工人凿石狮石象以壮大观，后成正果，跨象飞升。石象寺距今已1000多年，其间几经损坏，几经修复，现存庙宇为1980年后恢复。目前是蒲江县的一个佛教活动点。石象寺——佛教活动点•石象湖为水库人工湖，占地600亩；•湖呈树枝型形状使湖区景观包容万千，与亚马逊形同相似据悉，国家地理杂志每年都会来此摆设石象湖——东方“亚马逊”欧洲花卉公园•郁金香，百合花、玫瑰、世界风情花等数十种花卉将各展风姿；•每年到此的30万游客大部分因3-4月郁金香节，9-10月百合花节慕名而带，PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建(c)2007.12-17-项目整体核心资源提取——居住区现有自然资源生态田园原生坡地妙音湖PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建(c)2007.12-18-项目整体核心资源提取——配套资源意境效果图水岸商业街高尔夫会所康复中心养生馆贵族学校度假酒店PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建