保利地产新都项目定位和整体发展战略

缔造城北王者基于现状提出问题跳出现状外的案例研究整体的开发策略一期的开发策略项目基本情况本项目总占地约3000亩，其中规划可建设用地25%，永久绿地75%，规划有五星级酒店和山景生态公园。总体呈现浅丘地貌，地块西南角与西北角高，临蜀龙路地势较低，中部地势较为平坦，西南段地块进深较厚，西北段进深较浅，区域内有2条灌溉渠和一条高压线、一条市政道路银杏园路，银杏园路及高压线并行呈东西走向在北向约1/3处将地块分为南北两块。可开发建设用地临蜀龙路一侧长1.25公里左右，地块最小进深约为0.9公里，最大进深约为1.25公里。植物园新都新城区方向成都中心区方向银杏园熊猫基地蜀龙路项目处于成都北部城郊结合带，片区归属倾向于新都区，渗透力可达新都、城中区及其周边乡镇区域与成都市城区的关系：现时的成都城区北部以绕城高速为界，本项目邻近绕城高速东北侧，正好处于城郊结合部，距成都市中心约15公里，至成都中心天府广场车行时间约30分钟。与新都区的关系：本项目行政区位上隶属新都区，距新都新城区（四川音乐学院为参照）约6公里。本项目给了我们太多的兴奋点打造地产航母城市运营的排头兵北部新城百万级规模熊猫基地植物园银杏园2200亩公园………制订“以城市运营为前提”的开发策略报告核心第一部分：基于现状提出问题A.外部环境（区域现状）区域典型印象商贾云集之地自古出川皆北行1、片区认知（城北）城东：打造生态居住、旅游休闲、教育科研等生态形的城市新区城南：新“CBD”城南造“芯”，市政府及领馆区域的南移，使未来城南跨入成都新商务区城西：以光华大道以及沿江安河打造城西板块的人文价值与宜居价值城北：“建设6条发展主轴、形成9大功能片区”的发展构想，并构建清水河、沙河、府河、东风渠四条“水绿走廊”成都的政府视角城南-新CBD城南造“芯”启动城西-城市文脉再造城西启动城东-生态居住新区启动成都城的民间意象中产城东舒适生活人文城西高尚生活繁华城中成熟生活国际城南品质生活财富城北未来生活东穷南富西贵北乱居住层面上的等级秩序形成成都目前城市肌理A.外部环境（经济发展）经济持续保持强劲的发展势头2007年1-11月新都区完成工业总产值316.33亿元，同比增长29.3%，其中273户规模企业1-11月完成工业总产值222.15亿元，同比增长36.4%；完成工业增加值68.81亿元，同比增长30.1%；2007年1－11月，金牛区规模以上工业企业完成产值248.8亿元，比上年同期增长39.1％，规模以上工业企业完成增加值69.8亿元，比上年同期增长26.0％，完成销售收入206.6亿元，比上年同期增长43.6％，完成利润12.88亿元，比上年同期增长39.3％，完成工业投资25.04亿元。1-11月，金牛区四大支柱产业运行形势比较乐观，继续保持平稳增长态势，四大支柱产业的总产值达到16.97亿元，同比增长42.3%。2007年1-8月，成华区全口径工业增加值完成42.8亿元，同比增长24.5%；规模以上工业，完成增加值38.3亿元，同比增长27.4%；工业投资完成14.3亿元，同比增长77.5%，占全年目标的102.1%；技改投资完成11.4亿元，同比增长47.9%，占全年目标的103.6%；工业集中度达25%；工业集中发展区的基础设施投入达到0.55亿元。片区经济发展分析—城市消费力成都每年人均可支配收入统计分析89727674103948802127891480002000400060008000100001200014000160002002年2003年2004年2005年2006年2007年单位：元2002～2007年，成都GDP保持年均13%的增长速度，2002年全市GDP1663.22亿元，2007年达到3323亿元，5年时间GDP总量增长超过１倍。2002～2007年，成都城镇居民人均可支配收入从8972元增加到14800元，农民人均纯收入从3377元增加到5400元，增幅分别为65%和60%。成都市第十五届人大一次会议上，2008年成都市经济发展目标：城市居民人均可支配收入增长8%，农民人均纯收入增长9%。片区经济发展分析—区域消费力依据市场内商户所交纳的定额税估算，2001年，荷花池市场总交易额达55亿元人民币（实际成交量可能会不止此数）。荷花池批发市场吞吐能力大，吸引了全国各省的商户来此交易，当中有不少经营户是来自湖北、浙江、福建等省，随着市场的发展，荷花池市场的商品除保持大众化的特色以外，已逐步向高档化、品牌化方向发展。荷花池市场占地面积0.26平方公里，建筑面积40万平方米，营业面积20万平方米，有近三万多经营户，商品种类2万余种，场内经营厂商1万5千多户，从业人员10多万人，日上市交易人数30万人次，日成交额达1千万元以上。荷花池交通运输便利，除邻近的成都火车北站客运站外，还有三个长途汽车站发往四川省内及云南、贵州、新疆、西藏、陕西等外省城市。楼盘名城开盘时间开盘均价推售套数销售率华宇锦城名都二批次11月10日6800元/㎡384套86％华宇锦城名都三批次1月19日7000元/㎡384套53％金科一城1月5日5100元/㎡300套95％富丽·碧蔓汀1月19日5028元/㎡468套90％2007年12月5日，中国人民银行、银监会发布了《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，之后，成都楼市整体成交量开始大幅下滑，大部分楼盘开盘当天的销售率仅能达到20％－30％。购买力旺盛，新政影响甚微片区经济发展分析—区域消费力区域价值分析城北区域城南区域城西区域城东区域城中心区域从上图可以看出，城北楼市价格明显比其他区域价格相对较低，原因在于城北片区起步较晚，住宅用地的楼面地价便宜，城北的土地成本相对于其他区域较低所致，但星彦认为目前出现这种现象只是一种暂时的阶段性现象。根据规划，北部新城北至新都，跨成绵高速路和青白江相连,凤凰山片区及大丰、三河外环路以内的区域都将纳入北部新城，以及北新干道的开通，解决了交通上的限制后，低端住宅为主的城北房地产市场将逐渐向中高端转移，房价将有一个强有力的补涨和提升。成都区域代表楼盘销售价格对比分析5028498052607000750076008500670068009210740074001100095001027602000400060008000100001200050284980526070007500760085006700680092107400740011000950010276碧蔓汀金科一城富丽花城凤凰城中海兰庭檀香山龙湾半岛中华名园翠微清波金域兰湾二十四城翡翠城壹号公馆７８号观邸天府时代豪庭城北城南城西城东城中成都市商品房客户比例单位购置3.6%成都市客户47.5%境外人士0.3%外省客户11.4%省内客户37.2%主力依旧增长迅速城市消费结构分析外地客户的增多为成都楼市带来了新的活力外地客户买走半壁江山外来消费力强劲，省内二级城市尤为突出数据来源：房管局07年1-12月份成都市商品房统计平分秋色A.外部环境（竞争分析）项目周边竞争楼盘分布图万科.双水岸东骏.湖景湾博雅新城天府江南润扬.双河鹭岛交大.香洲半岛汉嘉国际社区和信.水沐天城新都片区大丰镇片区天回镇片区毗河片区城北典型楼盘：博雅新城项目名城博雅新城开发商：成都市晓初物业有限公司基本信息约1000余亩，1期450亩，容积率4.21（E区），别墅、花园洋房及电梯洋房。主力户型套二84.18～97.48㎡、套三133.87～154.17㎡房型配比（E区）标间：44.5平米，1.7％；两房：84.18-97.48㎡，54.4％；三房：133.87-154.17平米，41.5％；五房214.9-225.54㎡，2.4％；价格信息E区（27层高层）：电梯均价4400元/m2项目推广语一座生活之城一座生态之城销售速度Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ区现已交房，2007年12月20日（E区），现已销售80％成功要素产品优势：社区规模大，高性价比内部配套优势：商业风情步行街、游泳池、环形晨跑到、标准网球场及羽毛球场。不足周边环境较差标间影响社区整体档次的提升博雅新城现场实景道旗广告户外广告已交房楼宇当天车流情况沙盘销售中心城北典型楼盘：万科.双水岸项目名城万科.双水岸开发商：成都万科房地产有限公司基本信息637.5亩，物业类型分别6+1洋房、5+1洋房、4+1洋房、联排。主力户型216-255㎡的五房房型配比（5期1批次）联排别墅：216.16-255.21占100%价格信息五期一批次（联排别墅）：联排别墅价格区间：9000-10000元/m2项目推广语水上的院子销售速度1-3期已交房，4期洋房全面进入准现房阶段，开盘至今剩余约100多套左右，5期开盘当天销售10余套左右。成功要素项目优势：品牌、临毗河风景带。内部配套优势：商业街、会所、游泳池、幼儿园、体育运动场所。不足户型设计：次卫设计较窄，使用率不高。万科.双水岸现场实景墙体户外广告已交房楼宇售楼中心工地现场工地围墙包装已交房楼宇城北典型楼盘：交大.香洲半岛项目名城交大.香洲半岛开发商：成都交大房产企业集团基本信息约330余亩，容积率：1.77，别墅、花园洋房及电梯观景洋房。主力户型套三：113.64-147.8㎡房型配比（二期）套二：97.22-98.35㎡占7.0%套三：113.64-147.8㎡占68.1%套四：152.01-199.01㎡占24.4%套五：291.35㎡0.4%价格信息二期（小高层电梯）：开盘当天的均价为3800元/㎡，目前销售均价为4000元/㎡项目推广语纯河景至藏水围合精粹销售速度1期已交房，2期目前剩余10余套房源。成功要素产品优势：园林景观设计、产品创新设计及服务。内部配套优势：4星级标准恒温游泳池、室外河滨景观泳池、两个标准河滨景观网球场、多功能亲水休闲木平台、社区星级餐厅及社区双语幼儿园。不足户型客厅及餐厅空间浪费较大交大.香洲半岛现场实景销售中心导视牌工地围墙包装现场车流情况1期交房的楼宇城北典型楼盘：润扬.双河鹭岛项目名城润扬.双河鹭岛开发商：四川润扬房地产开发有限公司基本信息约220亩，容积率：1.85，花园洋房、叠拼别墅、多层及高层。主力户型套三：116-299㎡房型配比（二期）套二：78.35-97.42㎡16.1%套三：100.34-192.27㎡54.7%套五：286.47-313.3129.2%价格信息二期（花园洋房）：花园洋房：开盘当天的均价为5000元/㎡，目前的销售均价为5600元/㎡项目推广语源自英伦归于鹭岛销售速度1期已交房，2期目前销售60%左右。成功要素产品优势：英伦式建筑风格、园林景观设计、大型生态社区。内部配套优势：网球场、乒乓球场、篮球场、幼儿园及酒吧。不足现场销售人员服务较差，90-116㎡两房户型设计较异型，但卫生间使用率不高。润扬.双河鹭岛现场实景户外广告道旗广告入口主题景观导视广告牌已交房的楼宇已交房的楼宇已交房的楼宇销售中心城北典型楼盘：东骏.湖景湾项目名城东骏.湖景湾开发商：成都东骏房地产开发有限公司基本信息约500余亩，容积率2.01，高层、多层、湖景别墅、联排别墅及双拼别墅。主力户型三房：121.75-139.6平米；四房153.16-209.54。房型配比（一期）（多层）三房：125.58-133.86平米，13.5％；四房148.72-173.23㎡，17.6％；（电梯）三房：121.75-139.6平米，21.2％；四房153.16-209.54，47.7％；价格信息一期一批次开盘当天的均价为4500元/平方米项目推广语现代梭罗的二十四小时销售速度一期一批次当天销售60%左右（具销售人员得知）成功要素产品优势：服务、建筑设计及产品品质。内部配套优势：商业街、体育会所、篮球场、幼儿园及15000平方米的人工水景。不足项目地块四周被公路环绕，引起大量噪音。东骏.湖景湾现场实景销售中心当天销售中心人流情况现场照片墙体广告当天车流情况项目工程进度城北典型楼盘：汉嘉国际社区项