上海万科假日风景个案赏析

万科假日风景主讲人：本报告是严格保密的。2项目概况项目规模：小区占地近1000亩，住宅建筑面积约55万平方米，规划总居住人口约1.6万人。项目区位：上海市四大跨世纪居住小区之一—春申示范区的核心位置，它北至春申路，南至春申塘，西至莘奉公路，东到伟业路（规划中）集中了示范区中大部分的公建配套，形成一个居住、生活、环境和谐相依、可持续发展的新市镇(NewTown)。1.5公里本报告是严格保密的。3万科假日风景——定位及客户项目定位：“新市镇”NEWTOWN目标客户：•高级白领•中产阶层实际客户：•20%-30%城市花园积累客户，万科品牌追随者•20%-30%外籍人（韩、港、台、欧美）•城市中产本报告是严格保密的。4“新市镇”的规划理念万科假日风景是按照“新市镇”这一规划理念进行设计、配套的。在建筑风格上充满澳洲风情小区的配套可以归纳一个学区，两条大道，三个中心，四个景区.8000平米假日广场4000平米儿童天地中央广场71300平米郊野绿园春申学校长500米宽18米花园大道双语幼儿园社区服务中心苏豪街区19000平米蔚秀湖假日会一个学区四个景区三个中心本报告是严格保密的。5万科新一代造镇计划——NEWTOWN的来源最早可以追溯至霍华德的“花园城市”。19世纪末，由于工业化浪潮的影响，人们原有的美好生活空间遭到了极大的破坏，为重建一个理想家园，英国规划专家霍华德于1898年提出了“花园城市”的构想，这一理论被迅速付诸欧美的城市建设，历经百余年的发展,最终形成了今天的NewTown模式。Newtown不同于一般的现代城市，它更加适合人们居住。Newtown具有三个明显的特点：规模化带来的成熟配套和便捷的生活设施；丰富多元的文化形态和景观；可以持续发展的生态系统在Newtown，人们将强烈感受到人性化的步行空间、独立的社区布局及市镇社区中心（TownCenter）的独特魅力。本报告是严格保密的。6万科的造镇历程1992年北京城市花园：占地面积389亩，建筑面积30万平方米，总户数1800户。1998年深圳四季花城：建筑面积600余亩，总户数3096户。1999年天津花园新城：占地面积800余亩，建筑面积60万平方米。1992年上海城市花园：占地面积515亩，建筑面积51.8万平方米，总户数4700户。本报告是严格保密的。7新一代造镇项目——万科假日风景携十七年大规模住宅开发经验，上海万科2001年力推新作——万科假日风景。更大规模，更低密度，更全配套，更多绿化，更优品质，演绎令人向往的欧美小镇风情，开启万科新一代造镇计划。选址：新市镇一般选址在那些交通便利，且有充分发展空间的地方。万科假日风景位于上海四大居住示范区之一——闵行区春申城示范基地，距离地铁莘庄站1.5里，距离地铁莲花路站3.5公里路网结构：新市镇社区的路网将引导小区向城市开放。万科假日风景采用道路分级形式，将通往各住宅入口小区干道分为四级道路，结合花园绿化建造成亲切宜人的步行通道。次要的车行道、街巷及步行道都相互连接。TownCenter(社区中心)：这是社区中具有特殊意义的部位，是鼓励居民步行活动的公共空间，通常可用来进行特殊的社区活动。万科假日风景拥有风格独特的嘉年华式的假日广场（集中商业街），这个宜人尺度的休闲广场，将购物和休闲的空间自然结合。本报告是严格保密的。8新一代造镇项目——万科假日风景万科假日风景项目揭开了上海万科新一代造镇计划的帷幕，它所宣扬的是更人性化、更现代化、更品质化的生活环境，它所营造的是多元的、开放的、亲切的、温馨的、与国际接轨的社区文化。为得到更多上海新一代白领及中产阶级的认同，万科将倾力打造这座极具归属感和主题精神的新市镇社区。完善的配套行政区：没有公建配套的社区充其量只能是一个住宅区，对外部配套的过分依赖会使其成为一个没有活力的睡城。万科假日风景规划了商业区、学区、文体娱乐区（会所）、行政区（街道派出所、银行、邮局、卫生医疗等），形成了功能齐备的现代家园。原生态保护：自然景观是新市镇的环保和生态优势。万科假日风景充分保留原有的河道、树木，小区四周加设10米至40米绿化带，设立70000平米郊野公园、湖滨公园等绿色休闲空间。新市镇的人文精神：多元的、现代的、开放的居民特征决定了新市镇所代表的是一种充满活力的、亲切温馨的生活方式。万科物业将努力引导形成极具凝聚力的社区文化,使人们对社区产生认同,蒙生归属感。本报告是严格保密的。9配套设施——假日广场这座步行街式的嘉年华商业广场，是著名设计公司伍兹贝格的精心之作——砂岩墙、棕榈树、喷泉和色彩丰富的外墙，为它带来了浓郁的澳洲风情。假日广场集购物、休闲、娱乐、社交于一体，将成为澳洲WarringahMall的上海姐妹上海假日广场的兴建，开创了上海市房地产独一无二的集中商业的模式，使公共性和私密性领域的区分更为合理。在营造丰盈的商业社交氛围的同时，更保证了住家的静谧和安全。本报告是严格保密的。10配套设施——假日俱乐部上海假日俱乐部一个占地6000多平方米的运动型休闲会所区，立面简洁明快，造型大胆，极富现代感。会所区设有多功能运动馆、健身房、体操房、室内跑步道、乒乓球室、桌球室、棋牌室、泳池、网球场等娱乐健身区，并在各层安排了休息室、酒吧区、阅览室。本报告是严格保密的。11环境与绿化优秀的规划设计不应破坏环境，而应该呵护与利用原有的自然地貌及生态环境。万科假日风景在原基地内刻意保留了湖泊、河流及原生林木，经科学治理后，形成了独特的湖滨亲水空间，保留9300多平方米的水域以及百余株原生态植栽，呈现出一片天然景观。除了景色怡人的湖滨公园，春申塘北侧100米绿化带，规划成一个7万平方米的运动型郊野公园，设置了蜿蜒的漫步跑道、烧烤区、湖泊水景和休闲广场。本报告是严格保密的。12首期规划——启动模式一期主要技术经济指标：占地面积：83650平方米总建筑面积：111039平方米车位比例：52.8%高度由北向南，由外向内，由都市到景色优美的湖滨依次降低，从西向东沿春申路望去，高低起伏的建筑轮廊，形成了一道悦目的风景。假日广场假日会本报告是严格保密的。13首期产品：多层为主，少量叠加别墅首期的住宅错落有致，八层电梯房、五、六层的多层住宅，以及沿湖区的叠加复式形成围合。立面色彩采用欧美流行的NaturalColor——自然泥土色系，柔和而不张扬。沿湖叠加别墅富美国风情的色彩、坡屋顶和平屋顶的结合，以及精心处理的阳台，形成丰富的立面景观。本报告是严格保密的。14户型设计基本特点——朝南，向阳，大面宽，短进深符合国际潮流的独立式洗衣房，洗、熨、藏一程解决；1.5-1.8米大进深休闲阳台，成为室内空间功能的延伸；厨房连接大面积工作阳台；卫生间干湿分离；端头端尾为无框转角观景凸窗和八角观景窗设计朝向：通过研究上海的风向和日照，一期的所有住宅朝向均控制在南偏东20度和南偏西20度之间。在此基础上，为了尽量避免西晒的酷热，同时减少大量使用空调造成的资源浪费，朝向又主要以东南向为主通风：为使居室空气对流，客餐厅双面朝向，南北对开，达到最佳“穿堂风”效果采光：一梯两户，户户朝南，最大限度满足日光需要；高50厘米的凸窗台，增大室内空间；房屋进深11-12米；朝阳开间10–12米，采光面更宽本报告是严格保密的。15创新产品——蚂蚁工房蚂蚁释义蚂蚁意向：城市中的白领，我们一起奔波、忙碌，我们自信、乐观，我们个性张扬、标榜自我、勇于奋斗、更懂得享受生活；渴望与同质人群交流，更需要独立的心灵空间。工房概念：a.工[辞源释义]：①精巧、精致；②制造、制作。b.工房[本义]：个性空间，精美制造。[引申义]：我们需要个性化的完全独立空间，可以任意随喜好加工设置，都市白领的完全自治区域。蚂蚁工房，都市忙碌白领舒适空间。处于项目四期户型面积：37.5平米售价：带装修46万，目前为60万租金：2300-2500元/平米建筑特点：“L”型设计，清水混凝土立面客户定位：27/28岁单身，首次置业实际客户：40%当初定位，30%-40%投资客户，20%老年客户项目成功因素：万科城市花园前期积累此处世界，彼处世界——米丘本报告是严格保密的。16万科假日风景处于城市化进程的过程和阶段中心城郊区化新城城市群假日风景城市化发展历程：松散型都市社区松散型都市社区的定义主要是针对城市中心的紧凑型社区和郊区的纯住宅区（第二居所为主）两种居住模式提出的。其定义为：当代国际社区发展的第三代模式，一种可持续发展的自我生长的社区，具备自身造血功能，能够为社区居民和家庭在不同的成长阶段提供居住产品和社区服务两方面的多元化需求，因而具备自我生长能力的社区形态。万科假日风景具备了松散型社区的特质，为社区居民提供了一个永久性的居住空间，是城市化进程的过程和阶段本报告是严格保密的。17陌生区域成功大盘开发模式以规避风险为前提——原则一：多样化产品启动（多层为主，少量别墅；商业、会所配套先行）建立强势的核心利益驱动因素——原则二：凸显投资价值（少量带装修住宅，蚂蚁工房等满足投资需求）建立社区整体形象和气势——原则三：一举奠定大盘的形象价值（“造镇概念”突显规模和气势）克服陌生区带来的感知价值与信心的缺失——原则四：展示先行（商业、会所等配套设施以展示为主，逐步招商）滚动式开发，低成本运作——原则五：“小步快跑”的开发节奏（产品售价呈现低开高走趋势）在社区设计中植入营销宣传点——原则六：产品要有突破性（蚂蚁工房）案例研究总结：本报告是严格保密的。18科学技术在产品中的应用——公用部位外墙：多乐士晴雨漆系列外墙涂料。电梯：上海三菱HOPE系列有机房电梯，载重630kg-800kg，速度1.0-1.5米/秒。楼梯地面：铺贴优质防滑梯级砖和平台砖，其中小高层、高层住宅二层以上为水泥地面。首层单元入口大堂：地砖拼花地面，顶棚及其他核心价值点之一：本报告是严格保密的。19科学技术在产品中的应用——住宅单位燃气报警器阳台栏杆：材料为铝合金栏杆加安全玻璃栏板，栏杆涂层处理为澳洲蓝粉末喷涂，安全玻璃栏板选用加胶玻璃露台：铺设防滑地砖。空调外机位挡板：铝合金立杆分隔，内覆金属穿孔挡板。窗：澳洲蓝粉末喷涂铝合金窗框，玻璃为浮法白玻，其中凸窗大固定窗及角窗选用钢化玻璃，沿春申路选用中空玻璃。进户门：多层为模压板防盗门，喷塑钢门框；小高层、高层为模压板防火防盗门，喷塑钢门框；排屋为白源门板防盗门，喷塑钢门框。11本报告是严格保密的。20物业管理——万科“同心圆”服务计划业主是万科服务的“圆心”---我们所做的一切，都是为了满足业主的需要。360°全方位服务，方方面面为住户着想其他核心价值点之二：本报告是严格保密的。21网格式安全管理模式：五重智能化立体保安，充分保证您的居家安全全天候车辆管理15分钟快速反应维修服务：24小时维修服务“出行易”服务商业街便利服务“一卡通”服务“温馨夕阳红”服务社区教育及活动中心“零打扰”服务自助式电子查询服务十大基础服务五重智能化立体保安本报告是严格保密的。22THEEND