建筑类可研报告评审重点分析

建筑类政府投资项目可行性研究报告评审的要点分析建筑类政府投资项目是政府投资的一个重要内容，针对此类政府投资项目的特点，特就其可行性研究报告评审的要点进行简要的分析。一、评审的总体要求：1、首先认真审核可行性研究报告中反映的各项情况是否属实；2、分析项目可行性研究报告中各项指标计算是否正确，包括各种参数、基础数据、定额费率的选取；3、国家和社会等方面综合分析和判断工程项目的经济效益和社会效益；4、分析和判断项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性，最终提出项目建设是“可行的”、“基本可行的”、“不可行的”或“暂缓建设”的结论性意见。二、建筑类政府投资项目评审要点：（一）必要性的评审：1、是否对项目建设的实际需求进行了调查和分析论证；2、是否对项目相关的规划目标进行了分析评价；3、是否从社会经济发展战略规划的角度，对项目目标功能定位进行了分析论证。（二）场址选择的评审评审可研报告是否在项目建议书提出的场址初选方案基础上，进一步落实了各项建设条件，并加以分析论证，确定用地面积和界限。主要需评审的建设条件有：1、项目是否通过规划、国土、环评等预审；2、场址所在地和周边环境对拟建项目性质、规模是否适当；3、场址自然条件，包括地形、地貌、地震设防等级、水文地质、气象条件等是否适合于本项目建设；4、城市基础设施条件包括供排水、供电、供气、供热、通讯、交通等是否能满足本项目需要；5、地上建筑的动迁情况是否影响项目建设；6、地上古迹、地下文物、资源、矿产等情况是否影响拟建项目建设及处理方案（三）建设规模的评审根据政府对项目立项批复的建设总目标、功能定位和建设规模的控制数，依据有关规范、规定指标或参考实践经验测算、论证可研报告提出的建设规模，即总建筑面积及其总体框架是否科学合理。评审总体框架包含的各组成子项，或各功能板块、各功能区的划分和整合是否合理并成为有机整体。评审可研报告按各部分功能用房分类测算相互适应的分项建筑面积是否合理，例如，行政办公楼，含办公用房（办公和办公铺助用房）、特殊业务用房、设备用房、附属用房、警卫用房、人防等分别列出所需建筑面积。建设规模的评审要重点审查采用的依据是否充分，是否经过调查研究和科学论证。有规范指标规定的，是否结合项目实际情况进行了测算，如办公楼中各级办公人员的办公用房、办公铺助用房、警卫人员用房以及人防、食堂、车库等均有面积指标可查，卫生间洁具的数量、走道宽度、大厅面积也都有规范限制，设备用房根据公用专业选用的设备方案也可测得需用面积，可以说大部分可以找到依据。调查研究和科学论证是指那些目前还缺乏依据的，例如办公楼中一些特殊业务用房等，是否实地调查其使用要求，并根据过去的使用经验来分析论证当前和今后之所需，实事求是确定其面积。建筑面积测算结果是否列出分类说明，评审应采用综合指标对比检验是否适合。在实际工作中，往往出现“建筑规模过大”和“建设标准过高”问题，而“规模大小”和“标准高低”都是相对的，首先必须有个评价标准，才能以理服人。这个标准即是各类公益性项目对口的主管部门，如文化部、教育部、卫生部、体育总局等会同国家发改委、建设部制定的有关规定、指标体系。其次，掌握好标准要处理好现实条件与前瞻性之间的辩证关系。各类项目虽属同一类别，但其间还是有差别，不能用一个标准，至少有上限、下限之别。三是项目各自有不同具体情况，如何使用要求，周围环境等。因此，要“适度”掌握标准，必须各有关方面本着实事求是态度，分析项目实际情况，共同商量。“适度”就应该是因地制宜，区别对待，该高则高，可低则低，充分结合当前国情，贯彻国家政策和考虑国家、地区的整体经济水平。（四）建设方案的评审评审可研报告是否根据立项批准的项目建设总目标、功能定位，经认真测算建筑面积并提出建设方案。建设方案包括工艺方案、总体规划方案、建筑结构方案、各公用专业方案等。1、总平面布局的评审要点：（1）是否符合有关主管部门提出的控制指标，例如总建筑面积、建筑控制高度、容积率、绿化率、机动车车位数、自行车车位数、主要出入口。（2）是否处理好了人流、物流、车流等交通路线的规划布置，以及规划消防车道是否符合消防规范要求。（3）是否结合地形地貌、周边环境以及项目使用特点、工艺流程要求，合理地布局各功能分区和各子项工程。（4）如为改扩建工程，是否充分利用原有建筑和设施，是否充分考虑新增和原有室外管线的拆改、卸接方案。2、建筑结构方案的评审要点：（1）应明确设计指导思想和实用、经济、安全、美观的原则，进行多方案比较。评审可研报告是否以满足使用功能要求，确保结构安全，保护生态环境，与周边氛围协调、节能降耗、节约建设投资为基本立足点。（2）评审设计方案是否符合有关规范规定；是否合理确定建筑结构安全等级、使用年限、抗震设防类别、人防抗力等级等。（3）评审是否科学处理单体工程功能分区，空间布局，建筑造型以及平、立、剖面之间的关系，减少铺助空间，降低建筑系数，以期获得最佳组合效果。（4）评审是否针对项目情况，对基础、地上结构方案进行方案比较。如有的高层建筑，由于场地限制，施工周期紧等因素，可对采用钢筋砼结构或钢结构进行技术经济分析。（5）对利用原有建筑或购置二手房进行改扩建的项目,评审是否具有房屋结构鉴定书和房屋价位评估报告,并应审核其改扩建方案是否合理利用原有建筑。3、公用工程和信息化、智能化系统工程设计方案的评审要点：（1）公用工程含空调暖通、供排水、供电、供热、供气、通讯等工程。（2）评审公用工程设计方案是否包括需用量（水、电、气、热力等）测算及供应方案、系统框架设计和设备选用，是否提出了主要设备清单及其价格。（3）信息化、智能化系统是现代化建筑的重要组成部分，评审是否根据项目性质、使用特点和需求进行了配置。（五）项目实施方案的评审在对项目建设方案评审论证的基础上，根据项目性质，对项目的组织实施方案进行评审论证，以保证项目能顺利和有效实施。重点评审以下内容：1、项目实施进度计划分析；2、项目法人组建及运营组织机构模式评价；3、项目人力资源配置方案及人员培训计划评价；4、项目实施招投标方案评价；项目实施进度评审，应评审项目建设工期是否科学合理，是否符合项目建设实际需要；评审各阶段工作量所需时间和时序安排衔接是否合理，分析实施进度表（横线图）的制定是否合理。对于政府直接拨款投资的项目，应重视招标方案评价，应按照《中华人民共和国招投标法》和《中华人民共和国政府采购法》等政策法规要求，重点评审以下内容;1、需要招标的内容。根据有关规定，全部使用国有资金投资或国有资金投资占控股或占主导地位的项目和重点项目应当公开招标。在项目实施过程中需要进行招标采购的内容，包括工程勘察设计、施工监理服务、工程承包、设备材料供应等、应按照有关规定分析是否存在重大遗漏等；2、招标方式。评价采取自主组织，还是委托招标代理机构进行公开招标或邀请招标，选用的招标方式是否合理。确定招标方式，应考虑以下因素：（1）设备材料供应商和承包商的数量；（2）项目技术、设备和材料及施工有无特殊要求；（3）项目本身的价值；（4）时间要求等；（六）总投资估算和资金来源的评审1、总投资估算的评审的要点：（1）评审总投资估算的组成是否完整、符合规范要求，例如是否应包括土地征用及拆迁安置费、建筑安装工程费用、设备费用、其他费用和预备费用等。（2）评审总投资估算的准确性和合理性，分析论证投资估算依据和采用国家和当地政府颁布的现行标准定额的准确性。分析和论证是否有重复计列和漏项。分析投资估算精度是否能满足控制初步设计总概算的要求。（3）评审设备单价的确定是否有充分的依据，是否说明供应商的询报价或是参照同类工程的实际成本价，尤其对大型、精密设备仪器和采购量大的设备仪器更需进行认真论证。（4）凡投资额大的费用，如征地拆迁费，绿地补偿费，市政基础设施费的确定，应评审是否具有明确的依据和相关协议文件（5）针对项目特点和可能发生的问题，是否提出控制项目投资的主要对策，确保总投资控制在政府批准的额度内。2、资金筹措方案的评审：资金筹措方案评审，是政府投资项目可研评审的重要内容，应评价拟建项目采用的政府投入方式的合理性。对于资金来源可靠性的评价，主要应评价能否按项目所需投资得到足额、及时的资金供应，即评价政府出资，地方政府配套投资，项目法人单位自筹资金等各类投入资金在币种、数量和时间安排上能否满足项目建设需要。中央及地方政府配套政府投资，应通过分析项目是否符合政府投资的支持对象，是否纳入本年度政府投资计划等，分析其可靠性。除政府拨款外，自筹部分应说明来源、数量和可靠性，必要时提供相关证明材料。（七）社会效益分析政府财政拨款投资项目具有较强的社会发展目标，涉及扶贫、区域综合开发、文化教育、体育、公共卫生等，应重点评审社会影响分析和评价，是否在社会调查的基础上识别关键利益相关者，分析主要利益相关者的需求、对项目的支持意愿、目标人群对项目内容的认可和接受程度；评价投资项目的社会影响，并在确认有负面影响的情况下，阐明需要解决的社会问题及解决方法，提出减轻负面社会影响的对策措施。