典型房产企业当前发展环境分析与建议

典型房产企业当前发展环境分析与建议2009年3月11日内容页码引子3A.当前环境篇7B.企业动态篇12C.应对建议篇322引子1、土地2、住宅3土地部分城市土地需求量锐减城市2007年1-12月（占地面积：平方米）2008年1-12月（占地面积：平方米）同比增幅广州2,374,469599,814-74.74%武汉3,450,876669,845-80.59%南京7,138,4333,658,510-48.75%长春7,132,4776,497,544-8.90%土地流标情况明显城市成交幅数流标幅数流标率城市成交幅数流标幅数流标率上海14630%北京8220%宁波7330%天津7330%连云港8327%长春3125%苏州23826%长沙5444%杨州7113%南昌4343%厦门1267%福州2360%45住宅全国市场2008年11、12月份进入深度调整期，成交量缩水至同期五成左右（单位：万平米）区域城市10月11月12月环比同比长三角上海66.0048.5949.902.7%-70.2%南京25.0920.3830*47.2%-64.4%杭州13.7417.4412.79-26.7%-63.8%环渤海北京40.8054.8052.56-4.1%-59.3%天津31.8531.8543.25*35.8%-53.2%沈阳73.82147.7061.43-58.4%-35.0%中西部武汉36.0035.0045*29.0%-55.0%成都37.6733.2143.0029.0%-55.0%西安47.3948.0646.13-4.0%-45.5%珠三角深圳31.0030.6633.338.0%/注：带*数据为当月预估值住宅大多数城市价格下降明显，项目价格跌幅达到30%以上区域城市档次项目名称最高价格目前售价降幅华东上海高档中远两湾城2200015000-32%中档锦绣华城2100015500-26%南京高档世茂滨江1800013000-28%中档金域缇香1500010000-33%华北北京高档银泰中心961776000038%中档金地格林小镇69600680029%天津高档海逸长洲140008500-39%中档金地格林世界90005350-41%华南深圳高档兰溪谷3500023000-34%中档城市山林2800016000-42%华中武汉高档恒大华府108009500-14%中档金地国际花园9000（报）7200-20%6A.当前环境篇1、国际经济环境2、国内经济环境3、行业发展环境4、客户需求环境7多环境联动随着整体环境的进一步困窘，市场低迷的根本原因由原来的信心不足转变为支付力不足国际经济环境•全球性的经济危机,其影响程度超过97年，直逼1929年•一些国家濒临破产危机•大量全球性企业裁员1国内经济环境2•GDP增长率连续5个季度下跌•股票总市值急剧下降，社会财富缩水严重（财富缩水26万亿）•居民就业率下降，失业人口达2000万•能源增幅明显下降市场调整所面临的四大环境行业发展环境3•行业发展过程中存在典型的“忧患意识缺位”问题•企业盲目扩张，对风险意识不够；•市场发展出现阶段性瓶颈•政策对行业发展支持力度不够。客户需求环境4•各层级需求环境市场均受到经济危机冲击，房地产需求前景不容乐观8国际经济环境全球性的经济/金融危机,其影响程度超过1997年，直逼1929年主要股市剧烈动荡，截止到2008年１2月，全球股市共蒸发市值16.22万亿美元。道琼斯指数恒生指数日经指数一些国家面临破产危机国际货币基金组织（IMF）援助濒临破产的经济体国家援助金额冰岛21亿美元乌克兰165亿美元匈牙利251亿美元（欧盟、世界银行共同援助）巴基斯坦商议中其他韩国、泰国……部分企业裁员情况企业名称裁员人数比例美国运通700010%花旗集团1400010%高盛集团3250010%汇丰银行11004%eBay150010%雅虎150010%百事可乐33001.8%星巴克100015%9国内经济环境中国经济环境走弱，社会财富缩水，失业率不断上升GDP增长率连续5个季度下跌GDP同比增长率(%)67891011121303Q303Q404Q104Q204Q304Q405Q105Q205Q305Q406Q106Q206Q306Q407Q107Q207Q307Q408Q108Q208Q3股票总市值急剧下降，社会财富缩水严重（财富缩水26万亿）近七企业万倒闭，预计造成失业人口将达2000万能源需求一路走低全国城镇居民平均每户就业人口1.421.441.461.481.501.521.541.5605Q105Q205Q305Q406Q106Q206Q306Q407Q107Q207Q307Q408Q108Q210行业发展环境“忧患意识”缺位■企业自身发展过快，风险意识不够强；对宏观形势判断力不够，尤其是对于经济发展周期及房地产发展周期方面；缺乏弱势企业应急策略；■市场环境房价一路上扬，出现阶段性成长瓶颈；消费者购买力出现临界点现象；（上海总价150万/套，深圳120万/套）■政策环境金融紧缩，造成企业资金流出现困难；贷款升息，造成企业资金成本增加；保障房政策抢市场中低端客户；11客户需求环境各层级需求环境市场均受到金融危机冲击，房地产需求前景不容乐观需求环境减弱需求群体下降程度主要影响因素刚性需求高端需求改善需求股市跳水政策支持不够经济环境恶化收入预期降低12资本缩水企业倒闭利润降低B.企业动态篇1、上市企业基本面分析2、典型企业动态跟踪3、标杆样本深度分析13基本面分析经营压力大基本面数据恶化,房地产企业经营压力大A股74家企业费用变化2007年3季度2008年3季度变化百分点销售费用率2.79%4.05%↑1.26管理费用率6.46%6.22%↓0.24财务费用率2.04%2.17%↑0.13A股74家企业货币资金量变化2007年3季度2008年3季度同比货币资金量(亿)854.28927.39↑8.56%销售压力:销售费用显著上升成本控制:管理费用下降财务紧张:财务费用上升增持现金:过冬意识明显14基本面分析负债激增压力大假象（左侧数据）：营收数据看似景气，但并非反映当前业绩，因为有07年的销售结转。真相（右侧数据）：负债激增表明未来日子难熬。A股74家房地产企业营业收入变化2007年2008年同比营业收入739.45亿989.39亿↑33.80%签约预售收入1186.95亿1185.73亿↓0.10%2007年2008年变化百分点销售净利率15.65%16.53%↑0.88净资产收益率7.67%7.23%↓0.442007年2008年变化百分点净负债率33.26%53.54%↑20.28•营业收入属于07年结转，并不能够表示企业08年实际收入。实际的签约预售收入已经开始减少。A股74家房地产企业利润水平变化?A股74家房地产企业平均净负债率•利润情况略有上涨，是由于目前结算项目的项目大部分是去年完成的销售。A股74家房地产企业负债（扣除预收账款）情况2007年2008年同比扣除预收账款的总负债2024亿3119亿↑54.10％15基本面分析存货压力偏大08年度，房地产企业存货大幅增加，而销售去化情况发生阻滞企业名称累计销售收入（亿元）存货（亿元）存货去化系数（年）当前持有现金及现金等价物万科356.1873.751.84199.42亿万通地产18.4157.62.3510.85亿金地集团78.74265.92.5380.06亿保利地产115.73417.512.7148.31亿招商地产42.04215.523.8432.02亿注：存货去化系数一般为2较为适宜。16动态跟踪拿地速度放缓（1）拿地数量骤减，大部分30典型企业本年仅新增土地1-2块，甚至没有拿地30典型企业2008年1-10月拿地清单企业名称新增土地项目数企业名称新增土地项目数企业名称新增土地项目数万科地产29(22)保利地产13合生创展6华润置地9（7）中海外10（4）绿城集团6（3）上海复地4（2）世茂房地产3（2）中新集团2中粮地产3首创置业2瑞安房地产2长江实业2九龙仓2和黄2雅居乐1仁恒置业1沿海集团1上置集团1中华企业1碧桂园1SOHO中国1说明：万科29块土地中有22块07年已经开始收购流程；华润置地9块土地中7块和母公司注资行为有关；中海外10块土地中有4块为合作拿地；绿城6块地中有3块为合作拿地；上海复地4块地中有2块为合作拿地；世茂3块地中有2块地为合作拿地。17动态跟踪拿地速度放缓（2）减少拿地成为企业的一致选择，大多企业近期已经停止拿地，有抄底意图的企业也停止增持土地。30典型企业2008年5-10月拿地情况02468101214165月6月7月8月9月10月个数020406080100120140160180亿元拿地企业数量拿地幅数购地金额18动态跟踪缩减开工规模缩减开工规模，尤其是缩减不符合市场刚性需求的产品的开工规模是主流方向。企业原定目标调整后目标下调比例备注中海外开工面积8000万平米开工面积640万平米20%累及施工面积1500万平米累及施工面积1000万平米33%首创置业开工面积60万平米开工面积50万平米15%竣工面积142万平米竣工面积104万平米26.76%万科开工面积848万平米首次调整开工面积683万平米；二次调整开工面积570万平米32.43%停工、缓建部分，主要是06年、07年高价拿到的土地竣工面积689万平米竣工面积586万平米14.95%19动态跟踪加快推盘节奏，加速资金回流囤货较多的企业逆势推盘，实属市场重压之下的无奈选择！在08年6月后开始大量出货，一保资金安全，二筹资金待机抄底。典型房地产公司近期推盘套数列表企业名称5月6月7月8月9月10月万科4388561323348418213837中海外5603847222916571277583保利地产240324401084152930445789金地集团2542121406930262898招商地产2601330979410/富力地产15530023781289150131绿城中国9953185910621265/雅居乐004755831026339首创置业01706372312035/中新集团0566878///重庆龙湖0699893397993369如果一个项目在这个城市里熬1年能够出头，那就熬；如果要熬3年才能出头，那不如现在就抛掉。——万科集团高管分水岭单位：套20动态跟踪加快推盘节奏，加速资金回流项目促销此起彼伏，企业并没有盲目等待市场好转。企业城市时间项目名称项目优惠情况碧桂园广州10月南沙碧桂园碧桂园为答谢业主推荐成功购房，均为双方代付总额为新成交单位一年的物业管理费。碧桂园凤凰城旧业主介绍亲友成功购买，双方均可获3年物业管理费。万科上海8月万科金色雅筑低于周边10%价格上市天津8月东丽湖万科城一次性付款优惠3%，贷款优惠2%北京9月万科中粮紫苑B区均价降2000元/平米金地天津8月金地格林世界一次性付款优惠5%，贷款优惠2%北京9月金地格林小镇均价下调2700元/平米天津10月金地格林世界十一黄金周整盘价格起步降至4700元/平米首创成都9月爱这城一期75折，二期9折天津10月首创宝翠花都十一期间以震撼价4990元/平米，45万元起恒大天津9月恒大金碧天下开盘特惠，成本价认购，白金客户79折广州10月恒大山水城前三十名客户继续享受开盘成本价（7.6折）西安10月西安恒大名都全部86折太原10月恒大绿洲前期排号客户，通过开盘当天摇号选出可以购房客户，85折富力天津8月富力湾赠送8年物业管理费、购房契税、维修基金、印花税、10000元健身基金广州9月富力金港城带1500元/平方米装修，均价4500元/平方米太原10月富力城庆贺富力现代广场奠基仪式隆重举行特惠95折。1组团顺利封顶特惠96折。惊喜狂欢价：95*96*99折21标杆企业深度分析万科视点基本层面变化：环境变化剧烈，但经济环境变化可能会“迫使”国家放松房地产行业鉴于国家为应对全球